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2025年03月13日
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在大多數社會資本還都為了立足京城養老市場而“擠破頭”時，已經有部分企業另辟蹊徑，開始在北京周邊區域尋找新商機。北京商報記者調查發現，繼此前京津冀最大養老機構落戶河北高碑店后，日前，北京最老牌的公辦養老機構之一、北京市第一社會福利院（以下簡稱“市一福”）正式與河北淶水利華地產簽訂合作協議，共同打造萬人級別的養老項目。相對低廉的地價、開闊的空間再加上北京市場旺盛的需求，讓環京區域正在逐漸成為未來北京養老產業的新高地。
市內難尋大規模養老機遇
“北京市內不再建設大型養老機構、社區。”北京市民政局局長李萬鈞8月中旬說出的這句話，讓不少急于在京內尋找投資機會的養老企業、社會資本忙踩剎車，更讓整個行業開始放慢腳步，思考未來北京養老產業的發展路徑。
近年來，隨著北京成為全國養老需求最旺盛的地區之一，北京對于養老產業的支持力度也上升到了空前高度。一位北京資深養老機構經營者告訴記者，近兩年，尤其是今年以來，北京的養老產業不斷涌入新鮮血液，不論是京外的養老機構還是業外資本，都開始對北京養老市場格外關注，北京的養老企業、機構數量增速超越了以往幾年之和。“多位早年間一同在北京開拓養老市場的企業負責人都深切地感受到，北京養老行業的競爭愈發激烈，理想的投資機會都需要用‘搶’才能拿到。”
其實，雖然北京甚至全國的養老產業仍處于起步階段，但由于北京市土地等多種資源緊缺，完全在市內解決北京居民所有養老需求，似乎已不太可能。“現在北京的地價相對較貴，養老機構所需負擔的拿地費用等各項都較高，而就在離北京不遠的周邊地區，不僅費用相對較低，而且在機構所建設的大型社區中各類養老問題基本都可以解決，因此，這很可能成為未來北京新建大型養老機構的主要發展方向。”李萬鈞表示。
事實也正是如此，以與市一福簽訂合作協議的淶水養老項目閱唐山水為例，該項目建設方負責人、利華地產副董事長祖紹春告訴北京商報記者，雖然該項目距北京、河北交界不到10公里，但就是這不到10公里，卻讓土地價格出現了十余倍的差距。“閱唐山水項目的土地成本僅2000元/平方米，但在北京市內動輒5萬-6萬元/平方米的樓面價已并不稀奇，就連7月剛剛成交的離閱唐山水項目并不遠的兩宗房山區住宅地塊，樓面價也都突破了2萬元/平方米。”祖紹春表示。
環京區域成新寵
實際上，在北京土地資源越來越稀缺的背景下，針對北京旺盛的養老需求，養老企業和想要投資養老項目的資本已經開始做“多項選擇題”，此前，部分企業在秦皇島等多個國內著名旅游城市發展度假養老。
但業內專家告訴北京商報記者，相比消費更高、養老效率相對較低的旅游養老來說，未來北京老年人的需求主流仍然集中在機構養老、社區養老上。因此，離北京較近、交通方便、配套醫療資源完善的環京地區才是未來大型養老項目、養老社區更理想的落戶地。而這也能解釋為何企業更傾向在北京周邊地區投資大型養老項目，吸引北京老年人前往養老了。
市一福相關負責人曹蘇娟雖然多年一直運營著北京最老牌的公辦養老機構，但對于北京未來的養老市場也有著類似的看法。“以河北淶水為例，淶水緊鄰房山，是環首都的緊密層圈區域，極其適合北京紓解非首都功能，在紓解北京養老群體和發展京冀兩地養老產業融合上優勢明顯。”曹蘇娟表示。
在此基礎上，祖紹春和他的合作伙伴們，把目前京津冀最大的養老項目落戶在了淶水。祖紹春介紹，該項目總體規模接近13平方公里，其中建筑面積中30%將開發商業、旅游項目，以及公建、配套設施，再剔除6000畝農業用地、4000畝森林公園用地等，住宅部分約300萬平方米，將全部用來開發養老項目，預計總入住老年人人數將達3萬人，這比此前創造京津冀最大規模養老機構的嘉樂匯養生苑規模大了5倍。
據悉，社區內將分為機構養老和社區養老兩種，目前閱唐山水準備拿出30套別墅作為機構養老試點，床位費+服務費約7000元/月，與北京目前中檔民營養老機構收費類似，最終機構養老規模將達到300-400人。其余的社區養老部分，分為別墅和花園洋房兩種，所有住宅內外都會進行適老化設計、裝修，并且提供付費養老服務。而除了淶水、高碑店外，天津武清、河北張家口、保定也都是養老項目在環京布局時的可選項。
“先吃螃蟹”但也面臨隱憂
雖然政府和企業都開啟了向環京區域進軍的通道，但不可否認，目前呈觀望狀態的企業和資本仍然不少，畢竟，作為先吃螃蟹的人，肩上承擔的風險和受到的質疑都是遠大于“隨大流”群體的。
北京商報記者從多位有養老需求的老年人處調查得知，目前，老人們對于出京養老的最大疑慮就是，這些項目的服務質量和醫療等配套到底能否跟得上。而專家也對此頗為擔憂，因為目前企業選擇的高碑店、淶水等地本地的養老產業大多還處于零發展或者發展萌芽階段，當地并未形成產業規模。“為解決這一問題，閱唐山水選擇主動尋求與市一福合作。”利華地產副總經理張澤表示。北京商報記者在獨家獲得的閱唐山水與北京市一福養老中心合作協議中發現，市一福將向閱唐山水項目輸出養老涉及方案意見、養老服務團隊搭建、培訓等多項專業顧問服務，以北京的標準建設這一項目。
此外，祖紹春還透露，目前，在閱唐山水一期項目僅一條馬路之隔的地方，已確定建設淶水縣惟一一座三甲醫院，即由北京安貞醫院在此處開設分院，并專門為閱唐山水中居住的老年人開通就診綠色通道。
服務有了保障，快速吸收客戶群入住就是企業最費心的問題了。北京商報記者發現，不論是高碑店的嘉樂匯養生苑還是淶水的閱唐山水，“定向服務”都成為了它們占比最大的一部分客戶群體。而業內也表示，這或許會成為未來環京養老項目的一條主要生存路徑。具體來說，目前嘉樂匯養生苑和閱唐山水基本都確定了定向合作的單位，幫助它們將本單位內退休老人集體轉移前往養老。“老年人養老時大多希望在熟悉的社交環境中，一個單位幾百甚至幾千位老年人集體居住在一個環境內養老就能滿足這一要求。”曹蘇娟表示。
值得注意的是，有多位養老企業負責人都告訴北京商報記者，目前，環京區域內主要面向北京老年人的養老項目，大多處于政策支持的“尷尬”地帶，一方面，河北養老產業補貼政策相對較弱，而且發放速度也相對較慢，難以形成有效支持；另一方面，幫助北京紓解養老人群的這些機構，身處河北，想爭取北京的政策支持還是有難度的，這些政策的落地也會影響企業和社會資本的選擇。
