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2025年03月13日
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2015年上半年，就在所有人的目光都聚焦資本市場(chǎng)的時(shí)候，中國(guó)樓市正悄無(wú)聲息的告別低迷，穩(wěn)步回暖。
這是樓市告別黃金時(shí)代后，再次迎來(lái)復(fù)蘇。這些，除歸功于消費(fèi)者對(duì)中國(guó)樓市的信心和預(yù)期，還有政府上半年出臺(tái)的多項(xiàng)重磅政策。
為確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，我國(guó)啟動(dòng)了一系列房產(chǎn)新政，其中包括央行的四次降息、三次降準(zhǔn)、公積金貸款門檻放松、不動(dòng)產(chǎn)登記，以及放開二手房首付和降低營(yíng)業(yè)稅等政策。
顯而易見的是，政府半年來(lái)的努力正在見效。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資43955億元，同比名義增長(zhǎng)4.6%，其中住宅投資增長(zhǎng)2.8%。全國(guó)商品房銷售面積50264萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.9%，全國(guó)商品房銷售額34259億元，同比增長(zhǎng)10.0%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)12.9%。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金58948億元，同比增長(zhǎng)0.1%。
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也顯示，6月份中國(guó)平均房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.56%，高于5月份0.45%的環(huán)比漲幅，是2014年1月以來(lái)的最高環(huán)比漲幅。在這之前，百城房?jī)r(jià)剛剛在5月份完成了由跌轉(zhuǎn)漲的過程。??
而在北上廣深等一線城市，上半年成交面積同比增長(zhǎng)48%，深圳還出現(xiàn)局部樓市暴漲現(xiàn)象。中原地產(chǎn)研究中心更是得出結(jié)論，上半年房地產(chǎn)成交量明顯復(fù)蘇，一二線城市全面上漲。
上半年多政策密集出臺(tái) 穩(wěn)定住房消費(fèi)
2014年，樓市正式告別“黃金時(shí)代”，走進(jìn)所謂的“白銀時(shí)代”，然而，樓市的持續(xù)低迷，導(dǎo)致地方政府賣不出地，開發(fā)商不敢蓋樓，購(gòu)房者信心缺失。地方政府為此連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)樓市措施。
措施并沒有起到立竿見影的效果，直到今年上半年，中央提出著力穩(wěn)定住房消費(fèi)，盤活存量。2015年3月，全國(guó)兩會(huì)明確提出要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，穩(wěn)定住房消費(fèi)成為房地產(chǎn)業(yè)的重要任務(wù)。
3月27日國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出有供、有限，因地制宜確定住房用地規(guī)模，保證市場(chǎng)供需平衡。
同日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局也發(fā)布通知，提出個(gè)人購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅，免征期限由5年下調(diào)為2年。同時(shí)住建部也表示要“拓寬保障房源渠道，注意通過市場(chǎng)籌集房源作為保障房”。
央行也在上半年頻出狠招，多次降息降準(zhǔn)的組合發(fā)力，利率降至歷史低水平，樓市專家認(rèn)為，這些政策除了實(shí)實(shí)在在的降低了購(gòu)房成本，更是穩(wěn)定了市場(chǎng)信心。
二套房首付比例放寬，進(jìn)一步刺激住房需求。3月30日，《中國(guó)人民銀行住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》發(fā)布，其中，針對(duì)商業(yè)貸款，提出“對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。”
財(cái)政部也在3月30日（下稱3.30新政）發(fā)布通知，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售，免征營(yíng)業(yè)稅。而在此前的規(guī)定中，5年以上的住房才能免征營(yíng)業(yè)稅。
“二套房首付降低”和“營(yíng)業(yè)稅5改2”被認(rèn)為是2015年上半年最振奮人心的樓市新政。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此舉降低了二套房首付門檻，營(yíng)業(yè)稅的5年改2年，也使得一二三線城市的二手存量房放入市場(chǎng)。不管是對(duì)于二套房首付比例的調(diào)整，還是2年以上普通住房銷售免征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)改善型購(gòu)房者來(lái)說都是一個(gè)重大利好。
除此之外，不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的實(shí)施，公積金新政的頻出，都讓樓市慢慢松綁，讓購(gòu)房者的需求得到釋放。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金政策是地方政府能夠調(diào)整的最直接的購(gòu)房工具，而且公積金的利率相當(dāng)于商業(yè)貸款利率的68折，對(duì)于市場(chǎng)有直接的刺激影響。
政策效應(yīng)顯現(xiàn) 樓市穩(wěn)定回暖
政策暖風(fēng)勁吹，是樓市回暖明顯的重要原因。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5-6月全國(guó)主要的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)明顯上漲，其中6月截止28日，住宅累計(jì)簽約24.87萬(wàn)套，預(yù)計(jì)將再次突破5月創(chuàng)造的年內(nèi)成交記錄。
而從2015年上半年數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)成交明顯上漲，其中一線城市累計(jì)簽約21萬(wàn)套，同比2014年同期上漲了42.9%，二線城市也上漲了16.9%，但三線四線城市的成交量則基本平穩(wěn)，整體市場(chǎng)恢復(fù)的趨勢(shì)已經(jīng)明顯。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“3.30新政”導(dǎo)致的成交量，逐漸開始體現(xiàn)到簽約上，從整體簽約看，一線城市漲幅最明顯。整體銷售量環(huán)比3月同期上漲幅度均超過50%，從中原各城市的分公司反饋來(lái)看，無(wú)論是上周末的帶看量還是簽約量均有明顯增加。在近期政策的頻繁刺激之下，前期觀望的購(gòu)房人群將加速入市，下一階段市場(chǎng)上行行情可期。
此外，樓市新政策持續(xù)出現(xiàn)，從央行到地方的刺激層出不窮，這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量復(fù)蘇非常明顯。購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。而在我國(guó)這么多年房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，而調(diào)控政策中影響力最大的信貸政策。信貸額度及利率水平可以說是房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。
張大偉表示，后續(xù)房地產(chǎn)刺激政策還會(huì)有多種可能性，包括降準(zhǔn)降息繼續(xù)在二季度都有出現(xiàn)的可能性，這種情況下，購(gòu)房者入市的積極性仍在提高。
不過在談到這些政策時(shí)，住建部政策研究中心主任秦虹也提醒說，過去市場(chǎng)很簡(jiǎn)單而政策復(fù)雜，而在未來(lái)，樓市市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越復(fù)雜，政策則會(huì)趨于簡(jiǎn)單，去行政化是未來(lái)政策制定的方向，政策會(huì)更注重尊重市場(chǎng)規(guī)律。
未來(lái)樓市分化或加劇 頂級(jí)豪宅頻現(xiàn)
然而，樓市在上半年回暖的同時(shí)，北上廣深等一線城市與其他城市出現(xiàn)了明顯的分化，尤其以深圳為代表，上半年房?jī)r(jià)漲幅幾近50%，而一些三線城市，卻出現(xiàn)了繼續(xù)低迷的現(xiàn)象。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲認(rèn)為，之所以出現(xiàn)這種狀況，是由于城市之間經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和公共資源等不均衡，一線城市的優(yōu)質(zhì)資源和人口優(yōu)勢(shì)決定房?jī)r(jià)率先止跌回升。三四線城市庫(kù)存高、城市吸引力不足，是樓市持續(xù)低迷的主要原因。
對(duì)于下半年的樓市走向，多位專家預(yù)期較為樂觀，認(rèn)為下半年將延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，但房?jī)r(jià)分化的態(tài)勢(shì)也將持續(xù)。
秦虹在接受采訪時(shí)表示，“買房即能賺錢”的時(shí)代早已過去，未來(lái)樓市的發(fā)展，城市與城市會(huì)不斷分化，而房企與房企也會(huì)分化，而優(yōu)質(zhì)的城市與優(yōu)質(zhì)的房企產(chǎn)品才是樓市消費(fèi)的關(guān)鍵。
易居智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)，下半年重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅月均1%的可能性很大，但需要加強(qiáng)信貸政策和購(gòu)房預(yù)期的管控。
“只要原材料、土地、勞動(dòng)力成本在上漲，建房成本不可能下來(lái)，房?jī)r(jià)恐怕還會(huì)上漲”，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞分析，房?jī)r(jià)出現(xiàn)過度上漲、短期內(nèi)大幅度反彈的可能性也不大，因?yàn)閺膰?guó)家的宏觀調(diào)控部門和地方政府以及供求雙方來(lái)看，各方都在逐漸趨于理性，不會(huì)再出現(xiàn)過度的盲目跟風(fēng)現(xiàn)象。
屏蔽此推廣內(nèi)容亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅則表示，樓市分化進(jìn)一步會(huì)體現(xiàn)在高端樓盤上，目前的購(gòu)房需求已從剛需轉(zhuǎn)向了改善型住房需求，隨著需求結(jié)構(gòu)的變化，未來(lái)一線城市的高端樓盤將倍受青睞，而吸引力不強(qiáng)的二三線城市，將會(huì)走向另外的低迷。
郭毅告訴人民財(cái)經(jīng)記者，今年應(yīng)該被稱為頂級(jí)豪宅的“元年”，數(shù)據(jù)顯示，今年北京“10萬(wàn)+”的頂級(jí)豪宅成交爆發(fā)，整體簽約套數(shù)達(dá)到了創(chuàng)造歷史紀(jì)錄的142套。
郭毅認(rèn)為，受土地稀缺等多因素影響，頂級(jí)豪宅樓盤在上半年接連出現(xiàn)，并且在未來(lái)還會(huì)不斷增加。
