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2025年03月13日
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浙江工商大學管理學院副教授、商貿(mào)規(guī)劃專家 王浦生
近期受第三輪樓市調(diào)控的影響，國內(nèi)一、二線城市的住宅房價已開始趨于平緩，被擠出住宅市場的投資需求逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場，也帶來了中高端商鋪的銷售走俏。那么國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢究竟怎么樣了？值得有關(guān)部門分析研究。
商業(yè)地產(chǎn)將有十年黃金發(fā)展期
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與一個國家城市化水平密切相關(guān)。我國目前的城市化率是46%，國家的發(fā)展目標是再過十年，城市化率將提升至60%，這就意味著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)將會有新一輪的十年黃金發(fā)展期，因而，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機遇大部分來源于地方政府政策的推動。
時下一些地方政府對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的城市綜合體模式情有獨鐘，因此，城市綜合體又成了政府推動城市化進程的商業(yè)模型。另外，從房地產(chǎn)開發(fā)商角度來看，城市綜合體開發(fā)也是一個很好的商業(yè)模型。由于城市綜合體的開發(fā)投資回報遠高于純住宅項目，城市綜合體內(nèi)的酒店、商場可長期持有的特性，更可讓開發(fā)商長期獲利，況且，在當前銀行對商業(yè)地產(chǎn)只提供短期貸款的前提下，而公寓和寫字樓是可以出售的，開發(fā)商完全可以通過出售這些可售物業(yè)迅速回籠資金，以支持酒店和商場的運營，因而城市綜合體成了當前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。
商業(yè)是綜合體開發(fā)成敗的關(guān)鍵
城市綜合體雖然具有城市功能集約開發(fā)的前瞻性，但也要警惕將城市綜合體概念化、夸大化。城市綜合體作為投資收益型物業(yè)很大一部分是商業(yè)，只有把商業(yè)做好了，才能真正體現(xiàn)綜合體的價值。因此，綜合體內(nèi)的商業(yè)能否成功運作，則是城市綜合體開發(fā)成敗的關(guān)鍵。況且城市綜合體本身就是一種風險鏈，如果城市綜合體中的某一項功能失敗了，就可能影響到其他功能，進而影響城市綜合體的整體成功。
眾所周知，時下國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，無論經(jīng)歷哪個階段，流行哪種模式，開發(fā)商真正遇到的難題都是“招商”。而商業(yè)成功經(jīng)營才是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)整體價值鏈的核心價值所在。但綜觀中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程，我們不難發(fā)現(xiàn)，十年來國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，自始至終是地產(chǎn)開發(fā)走在前面，商業(yè)經(jīng)營跟著地產(chǎn)走；地產(chǎn)主導商業(yè)，商業(yè)被迫適應地產(chǎn)的節(jié)奏。因此，可以說近十年來國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)始終是停留在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)銜階段，而并非商業(yè)發(fā)展領(lǐng)銜階段。這一切均說明國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，還處于重數(shù)量、輕質(zhì)量，開發(fā)商普遍急功近利、簡單操作的初級發(fā)展階段，已導致國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目普遍呈現(xiàn)出違背客觀經(jīng)濟規(guī)律的脆弱性。所以，盡管去年下半年一些城市的住宅房價暴漲，而商鋪售價與租金卻出現(xiàn)大幅度下跌，甚至出現(xiàn)“住商倒掛”、商業(yè)地產(chǎn)價值被低估的現(xiàn)象。在當前住宅“限購令”調(diào)控情況下，商業(yè)地產(chǎn)投資雖有轉(zhuǎn)機但并不旺銷的原因還在于：一是商業(yè)地產(chǎn)土地使用年限比住宅短，二是貸款利率高，三是貸款年限一般在10年之內(nèi)，還貸壓力高，四是一旦空置物業(yè)成本高，五是物業(yè)轉(zhuǎn)手收益部分稅費高。所以一些城市的商業(yè)地產(chǎn)暫時處于價值低估狀態(tài)仍屬正常。
警惕商業(yè)地產(chǎn)“空心化”
中國內(nèi)地城市綜合體概念借鑒于中國香港，是2007年才引入內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的，但目前內(nèi)地城市綜合體的開發(fā)已經(jīng)處于高速增長中，并且顯現(xiàn)出“大躍進”的跡象，盲目、沖動的大量投資開發(fā)已顯得有些躁動。
首先從政府層面來看。一是，地方政府主導商業(yè)地產(chǎn)的“強權(quán)”思維大行其道，目前國內(nèi)二三線城市70%的城市綜合體，政府都集中規(guī)劃在新城區(qū)，但新城區(qū)恰恰是不適合城市綜合體開發(fā)的場址。按照商業(yè)發(fā)展常規(guī)思路，新城區(qū)應先有人入住，后有產(chǎn)業(yè)，再有商業(yè)，再有寫字樓。而現(xiàn)在一些地方政府在新城區(qū)規(guī)劃城市綜合體時恰恰是反其道而行之，先建綜合體，先招商業(yè)，再培養(yǎng)人氣。二是，一些地方政府在推出城市規(guī)劃地塊招標時，始終未能將最重要的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃提出來，很多城市對于城市發(fā)展規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃是喊得多，落實得少，因此使得城市綜合體的投資開發(fā)一哄而上、無序井噴。開發(fā)商在地方政府驅(qū)動下盲目上馬，集中在一個區(qū)域扎堆競爭，不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)自身的良性發(fā)展，也造成很大的土地資源浪費。
其次從房地產(chǎn)開發(fā)商層面來看。一是房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)城市綜合體前，普遍對當?shù)叵M力判斷不足，對市場預期過于樂觀，盲目立項，簡單復制大城市的成功經(jīng)驗。而任何一個主力商家要入駐一個城市綜合體，是需要事前分析許多市場調(diào)研指標的，尤其是周邊的居住人口、購買力情況以及商業(yè)的密集程度等，但大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商恰恰沒有這種理性意識和前瞻性眼光。二是，開發(fā)商普遍不重視商業(yè)地產(chǎn)“設計方案市場化”環(huán)節(jié)，即建筑師的項目概念設計方案必須先提供給市場專家或商業(yè)運營專家看，甚至是提供給重要商家看，由他們提出基于市場角度的設計修改建議。但客觀事實是大部分城市綜合體開發(fā)，80%～90%的開發(fā)商不懂得商業(yè)地產(chǎn)的訂單式開發(fā)模式和開發(fā)理念，都是單純設計先行，認為外觀漂亮是主要的，而忽略最重要的商業(yè)經(jīng)營元素的基本要求，從一開始的產(chǎn)品設計環(huán)節(jié)上就埋下了致命的隱患，以致建成后的城市綜合體的物業(yè)價值、經(jīng)濟價值無法得以充分實現(xiàn)。
由此可見，隨著近期全國各地土地市場的快速升溫，各地城市綜合體“一哄而上”、“井噴放量”、“無序發(fā)展”的現(xiàn)象更加突出。而由于當前國內(nèi)商業(yè)發(fā)展明顯滯后于房地產(chǎn)發(fā)展的利空現(xiàn)狀，以及城市綜合體開發(fā)“暴飲暴食”所袒露的食量過大但消化能力卻跟不上的問題，將導致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“利好”、“利空”消息相互抵消，故今后在一定時期內(nèi)牽扯到商業(yè)地產(chǎn)過剩、空心化和商業(yè)爛尾樓增多等問題，值得加以關(guān)注和警惕。
