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2025年03月19日
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在煙臺采訪，記者深切感受到，煙臺市近年來的城鎮化建設完全出于高速工業化發展的自然推動，是經濟發展到一定階段農民迫切而自然的要求，是適應了可持續發展戰略思路的自覺選擇，是順勢而為。
是工業化推促，不是“被城市化”
我省有3 個市基本完成了棚戶區改造，煙臺市是其中之一。
煙臺市委書記孫永春解釋這一原因時說，絕不是“被城市化”的，工業化加快了，城鎮化建設也就會加快步伐。
龍口南山集團，中國企業500強排名第168，10 多年兼并4鎮一個度假區的35個村莊，連同南山，36個村的 9000多戶3萬多村民全部住進高檔、集中的樓區。
邢濟鳳，原為下丁家鎮亮甲園村農民，2007年村子被南山集團兼并，翌年遷居，現住著130平方米并附帶一車庫的樓宅。另一叫陳桂萍的婦女告訴記者，她原為與南山村緊鄰的后隋村村民，1996年村子被南山兼并，當年遷入新居：獨院二層小樓，共計187平方米。
除依托強村、強鎮、強企業，開發區的強大集束效應，更是煙臺工業化推促城鎮化的有力佐證。
煙臺經濟技術開發區1985 年正式開建，2002年開始了轄區內的舊村改造。在2005年底，投入7 億元，建成了7個小區，25個村整體搬遷。今年上半年，該區工業總產值突破5500億元，綜合實力居全國各國家級開發區第7位。開發區內 85% 以上的適齡原農民轉入二三產業就業。
根據規劃，區內 85個村將根據早先的改造狀況，開建“完善升級、全面啟動和提速進檔”三類“上新樓”工程，3至5年內，完成對 2.9萬戶 8.1萬村民的集中安置。
據了解，煙臺全市各類開發區共涉村約 500個，目前已有65% 進行了改造啟動或完成。今年，省里給煙臺市下達的舊村改造任務是7萬戶。而 8月份，煙臺市下發專門通知要求：確保全市全年完成整村改造10萬戶，力爭改造12萬戶。同時，完成10127戶農村危房的改造任務。
應農民要求，但必須真正“變身”
煙臺城鎮化建設的一條重要舉措是：能“農轉非”的即“農轉非”。早在2002年，中央的規定是人均耕地在 0.1畝以下的可農轉非。而開發區的規定是人均耕地低于 0.3畝即可農轉非；也不是整村成建制地轉，而是條件夠一戶轉一戶。
但煙臺市領導在大規模舊村改造的同時，有個清醒認識：讓農民真正變成市民，不僅僅是戶籍的修改，最關鍵的是讓農民享受到與市民同樣的“保障”。
煙臺開發區從 2002年開始，就給予失地農民“兩保一補”，即養老、醫療保險和生活補助。生活補助 35 歲以上的就有。而各區縣（市）的中老年人補貼花樣繁多。為鼓勵“上樓”，專門下文減免諸如電視、供暖、供氣安裝費等24項收費。
除政府扶助外，煙臺“上樓”農民社會保障充實很大一部分得益于普遍積累較厚的村集體。萊州西坊北村有“大病救助”規定：經新農合報銷后，村民自己負擔超過5000元，村里即報銷超過部分的30% ；南山集團所屬村民，經新農合報銷后的剩余部分，集團報銷50% ；九曲蔣家村，60 歲以上村民的醫藥費經醫保報銷后的剩余，全由村里承擔。
再說增收。煙臺市住建局局長鄒長清經粗略計算給出記者結論：“城鎮化”后，村民收入“倍增”。
“城鎮化”后，煙臺市變身市民的村民感到最實惠的是家庭資產的大幅升值。在將達到10萬人口的住宅區——萊山區上海灘花園，于家灘、孫家灘、劉家灘三村2600多戶正陸續遷入。
于家村支部副書記于敬國說，村民原宅基地與全煙臺市情況差不多，每戶 0.25 畝左右，轉到這個小區，每戶分得“兩套以上”住房，另加一間門頭房。而每戶農民分兩套以上樓房，是全煙臺市的均數。
這么做，為的是可持續發展
煙臺市城鎮化建設還有兩個非常有特色、有力度的具體做法：
第一是政府主導下的“先安置后拆遷”。即先建安置房，再拆遷農民原宅子，再建商品房。這樣做主要是讓農民“眼見為實”，自己親自將新房與舊房比較，計算得失，保證后續拆遷順利。
至于“先安置”的資金，他們用了幾個辦法解決：一是先由財政墊付，如芝罘區政府財政已先為此支付了 20億元；二是以土地出讓金收益全部注入，政府不賺錢，許多配套設施建設政府還要貼錢；三是由富裕的村集體及開發商先行支配。
鄒長清說，先建后拆，就是要農民滿意，滿意了就是長遠影響，以后城鎮化再深化，農民就相信，就擁護，就“可持續發展”。
至于將商品房開發列入最后環節，他解釋說，主要為避免先開發商品房，被熱炒了房價。迄今，煙臺市的房地產價沒有太大泡沫，市中心區房均價保持在6000元左右，外銷即煙臺市以外人購房僅占 14% ，買房多因本地人的剛性需求，即自住、改善及入城需求，是健康而平穩的發展。這是房地產市場的可持續發展。
第二是集中居住。在記者采訪的諸縣區市中，所見在建項目，多是“組團”類型，即幾個村合成一起，形成新型社區。據了解，煙臺市計劃5年內將現有的6880多個村莊，全部改造，形成2000—2500個新型社區。
市住建局城鎮化科副科長陳俊涌給記者算賬說，集中居住主要優點是，社區建設及配套成本低。幾百人與幾千人居住的小區所需要配套設施一致，比如都需要學校、衛生所、郵政所等。煙臺目前提倡建萬人社區。而集中居住的另一優點是：配套設施齊備，服務水平高，居民生活質量大大提升。讓住上的農民樂，暫未住上的農民盼。
