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2025年03月13日
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“目前中國(guó)樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達(dá)10億平方米。”近日，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民在IMF2015春季年會(huì)期間表示。隨后，IMF駐中國(guó)代表在4月28日的研究報(bào)告中再度提及，“中國(guó)住房供應(yīng)過剩遍及全國(guó)，在較小城市和中國(guó)東北部尤其明顯。”IMF連續(xù)關(guān)注中國(guó)住房空置率再度觸動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感神經(jīng)。
“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很大問題，一些民眾購(gòu)入多套房產(chǎn)作為投資，造成大量房屋空置?！蓖顿Y大師、索羅斯基金管理公司創(chuàng)始人喬治·索羅斯早在2005年就曾預(yù)言，美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫一兩年內(nèi)會(huì)破裂，中國(guó)也挺不過三年。他猜對(duì)了美國(guó)，卻猜錯(cuò)了中國(guó)。是投資大師們錯(cuò)了還是中國(guó)的富豪們錯(cuò)了？或許，他們的最大分歧并不在于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，而是泡沫將在何時(shí)破滅。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫何時(shí)破滅仍需時(shí)間檢驗(yàn)，但中國(guó)部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)空置率危機(jī)卻是不爭(zhēng)的事實(shí)，作為房地產(chǎn)泡沫的“終極產(chǎn)物”，“鬼城”危機(jī)正在三四線城市蔓延—內(nèi)蒙古鄂爾多斯及二連浩特、江蘇常州、湖北十堰等城市均在名單之列。
空置房有多少，空置率有多高？近年來，這個(gè)關(guān)鍵性的房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)，成了說不清、道不明的謎團(tuán)。此前，住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)研究處處長(zhǎng)趙路興曾表示，在我國(guó)進(jìn)行住房“空置率”的調(diào)查并不難，只需要在全國(guó)重點(diǎn)城市、針對(duì)不同檔次的樓盤進(jìn)行抽樣調(diào)查，就可以得出結(jié)果，只是需要投入一筆錢而已。他同時(shí)也提醒：空置率太高當(dāng)然不正常，說明投資和投機(jī)過多，但影響房?jī)r(jià)的因素很多，投資或投機(jī)行為與高房?jī)r(jià)沒有直接關(guān)系。
記得此前，有一個(gè)消息令人震驚，據(jù)稱國(guó)家電網(wǎng)公司在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。盡管隨后國(guó)家電網(wǎng)立即就此事進(jìn)行了澄清，國(guó)家電網(wǎng)從來沒有統(tǒng)計(jì)和發(fā)布過此類數(shù)據(jù)。但在當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下的現(xiàn)實(shí)語境下，高“空置率”和高房?jī)r(jià)無疑深深刺痛著人們的神經(jīng)。
長(zhǎng)期以來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果談到“空置率”這個(gè)詞，很多人會(huì)覺得這是一個(gè)了無新意的話題。但在當(dāng)下房地產(chǎn)走向再次步入十字路口之時(shí)，空置率勢(shì)必就成為房市調(diào)控必不可少的參考數(shù)據(jù)。因?yàn)椋瑹o論在什么時(shí)候、哪種市場(chǎng)下，房子首先是用來居住的，這是房市存在的必要前提。假如任憑住房大量空置，且空置率數(shù)字成為無人知曉的謎，就會(huì)制造出剛性需求持續(xù)強(qiáng)勁的假象。而在民間游資缺乏其他投資渠道、房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期下，投資和投機(jī)性的房地產(chǎn)需求，幾乎是無止境的。而如果放任房子變成投資品，就會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商囤房抬價(jià)、投機(jī)者購(gòu)房待漲的局面。
空置房之所以備受關(guān)注，是因?yàn)橥稒C(jī)和投資者購(gòu)房既不是為了自住，也不是為了通過出租而獲取收益，而是希望能夠今后再次出售時(shí)獲得不菲的投資收益。在土地資源不寬裕的國(guó)情下，這些住房既不用來自住，也不進(jìn)入租賃市場(chǎng)來平抑房?jī)r(jià)。如此不斷擴(kuò)大的購(gòu)買力，需要投放多少土地，才能滿足人們的投資需求？你能說空置率與高房?jī)r(jià)無關(guān)嗎？而這些空置房面臨一個(gè)二次上市問題，作為房市中看不見的潛在供應(yīng)，無疑會(huì)對(duì)房市波動(dòng)造成不小的壓力。由于空置房源最大的特點(diǎn)是不確定性，市場(chǎng)好的時(shí)候，投資和投機(jī)者都會(huì)把房子捂在手中，希望能賣個(gè)更好價(jià)錢。而如果市場(chǎng)發(fā)生趨向性的變化，這些房源就有可能集中涌出，瞬間放大供應(yīng)量，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定造成傷害。其實(shí)，這就很容易解釋為何每次房地產(chǎn)調(diào)控，城市外圍空置率高的區(qū)域房?jī)r(jià)總是率先出現(xiàn)下跌的原因。
住房空置率是衡量房市供求關(guān)系和投機(jī)程度的重要指標(biāo)，影響著國(guó)家的住房政策和調(diào)控方向。從某種意義上看，空置率數(shù)據(jù)比房?jī)r(jià)本身更應(yīng)受到重視。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著深刻的結(jié)構(gòu)性變化，能否摸清不斷變動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的“家底”并保持相關(guān)信息的公開和權(quán)威，關(guān)系著房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定和執(zhí)行效應(yīng)。“有了房產(chǎn)稅還不夠。”早在2011年，全國(guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海在全國(guó)兩會(huì)上提出，房產(chǎn)稅并不能代替房產(chǎn)空置稅。對(duì)此，他提出了房產(chǎn)空置稅征收建議，一是對(duì)開發(fā)商征收增量空置稅—對(duì)竣工驗(yàn)收后開始銷售的商品房，超出30%的空置部分應(yīng)征收空置稅。二是對(duì)擁有多套房屋居民征收存量空置稅—存量住房可仿照一些國(guó)家通過水、電、氣、暖的使用情況來判斷，如平均實(shí)際使用量為應(yīng)用量的1/4、1/5，即可認(rèn)定為空置房。
事實(shí)上，靠稅收調(diào)控空置率的高低對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有重大意義：如果空置率高的情況下價(jià)格上漲，證明了樓市處于炒作中，應(yīng)該增加炒作成本；而如果空置率低的情況下價(jià)格上漲，則應(yīng)該增加供應(yīng)。假如基礎(chǔ)性信息缺失或失真，調(diào)控政策的“精確性”就會(huì)受到影響。只有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐，才能制定科學(xué)有效的政策，把多數(shù)投資投機(jī)性空置房趕進(jìn)市場(chǎng)，激活閑置的資源，再加上大批保障性住房的供給，房?jī)r(jià)才有可能真正回歸理性。
