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2025年03月14日
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土地成交
十大城市8月賣地219億
隨著“金九銀十”的來臨，全國(guó)主要樓市成交明顯回暖，而開發(fā)商拿地?zé)崆橐菜疂q船高。統(tǒng)計(jì)顯示，北京上海廣州等十大重點(diǎn)城市8月份土地成交219億元，連續(xù)兩個(gè)月走高。市場(chǎng)專家表示，樓市回暖趨勢(shì)加速，土地成交活躍也意味著開發(fā)商對(duì)未來樓市信心增強(qiáng)。
中國(guó)指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳等十大重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)明顯升溫，累計(jì)成交宗數(shù)為268起，成交面積1222萬平方米，賣地款達(dá)219.32億元，環(huán)比上升5億左右。
久違的“地王”再度現(xiàn)身。九龍倉(cāng)(0004.HK)旗下的卓光控股有限公司前日以48.48億元拿下上海黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊，樓面地價(jià)達(dá)35490元/平方米，成為上海新一任純住宅地塊單價(jià)新科“地王”。
另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)，8月份，20家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備面積達(dá)867.39萬平方米，環(huán)比上漲約16.52%。其中萬科在8月拿地速度猛增，新增十塊土地儲(chǔ)備以及代建4個(gè)保障房項(xiàng)目，不包括保障房項(xiàng)目就已擴(kuò)張土地面積390萬平方米。
業(yè)內(nèi)人士分析，土地市場(chǎng)快速升溫來自開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)回暖后的心態(tài)變化。上海易居地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭表示，“房市回暖，地市當(dāng)然也會(huì)隨之復(fù)蘇了。”
市場(chǎng)透視
開發(fā)商何以拿地“不差錢”？
樓市調(diào)控政策實(shí)施以來，多數(shù)融資渠道被封。但土地市場(chǎng)近期表現(xiàn)火熱，開發(fā)商又為何不差錢？
首先，國(guó)企背景、實(shí)力雄厚。據(jù)最近統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，京滬穗深等一線城市成交總價(jià)前十名的地塊中，多數(shù)被國(guó)企或者央企收入囊中。如從金地集團(tuán)口中吐出的廣州番禺舊“地王”也加價(jià)出讓，最終越秀城建以23.8億元的總價(jià)獲得，再次刷新番禺地價(jià)，比金地2007年的拿地總價(jià)高出7.9億元。
其次，銷售資金回籠加快，增加開發(fā)商的資金支配能力。三季度以來，市場(chǎng)銷售“淡季不淡”，成交連續(xù)兩個(gè)月大幅上漲，萬科8月的銷售額超過百億，創(chuàng)下國(guó)內(nèi)房企銷售新紀(jì)錄。恒大地產(chǎn)憑借廣大二、三線市場(chǎng)的支持，8月銷售也超過44億元。另外，保利、富力、碧桂園等都取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)?！?月份銷售回款，使得我們手中可以支配的資金陡然增加，作為開發(fā)商，有了錢自然就是拿地，擴(kuò)大再生產(chǎn)?！币患议_發(fā)商負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者表示。
另外，雖然銀行一直在強(qiáng)調(diào)收緊房地產(chǎn)信貸，但主要收緊的是購(gòu)房者貸款，對(duì)開發(fā)商的貸款依然很“慷慨”。如建設(shè)銀行上半年發(fā)放3786.11億元房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款，比去年同期增加228.73億元。交通銀行上半年房地產(chǎn)企業(yè)貸款達(dá)到1567.2億元，比去年同期凈增長(zhǎng)388.03億元，增幅達(dá)到33%。
走勢(shì)預(yù)判
土地市場(chǎng)暫難集體“高燒”
不過，記者采訪的多數(shù)專家認(rèn)為，無論是樓市，還是土地市場(chǎng)，只要調(diào)控政策沒有明顯松動(dòng)，“即使部分地區(qū)或者部分地塊很突出，但整體市場(chǎng)不會(huì)立馬好轉(zhuǎn)?！?/p>
寒桐投資總經(jīng)理韓世同告訴記者，“雖然樓市成交有所回升，但整體還是低迷的，連續(xù)出現(xiàn)地王不正常，部分地區(qū)可能存在人為托市。”開發(fā)商一般不會(huì)因?yàn)橐粌稍碌匿N售好轉(zhuǎn)就改變運(yùn)營(yíng)策略，只要政策沒有松動(dòng)，開發(fā)商不會(huì)輕易涌向土地市場(chǎng)。
楊紅旭表示，國(guó)內(nèi)的土地市場(chǎng)未來還將以穩(wěn)定為主，“在政策重壓緩解之前，只能算是恢復(fù)性反彈，難以大幅反彈，整體上并無大的起色。”
合富置業(yè)首席分析師龍斌在接受記者采訪時(shí)也指出，未來市場(chǎng)還談不上“火”，應(yīng)該是逐漸恢復(fù)到正常狀態(tài)?！巴恋厥袌?chǎng)還是比較理性的，對(duì)于好的地塊，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，而資源地段一般的地塊，開發(fā)商競(jìng)投謹(jǐn)慎。大開發(fā)企業(yè)拿地大多數(shù)還是以地段價(jià)值和目前市場(chǎng)為參照的；中小企業(yè)由于實(shí)力差距，拿地比較難，土地市場(chǎng)也反映出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)向大型開發(fā)企業(yè)傾斜的格局。”他還認(rèn)為，雖然四季度土地供應(yīng)量會(huì)增加，但多數(shù)城市很難完成年初定下的供應(yīng)目標(biāo)。
高層聲音
央行行長(zhǎng)周小川：
可適當(dāng)管理利差
調(diào)動(dòng)銀行積極性
本報(bào)訊 中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川9月9日在“牛津中國(guó)財(cái)經(jīng)論壇”發(fā)表午餐演講時(shí)指出，央行需要對(duì)金融機(jī)構(gòu)提供激勵(lì)機(jī)制，具體工具方面，僅用政策性利率可能不夠，適當(dāng)管理利差有利于調(diào)動(dòng)銀行服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的積極性。
金融危機(jī)初期，為刺激經(jīng)濟(jì)，美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家降至零利率，現(xiàn)在很多人批評(píng)金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中發(fā)揮的作用不夠。周小川表示，如果降至零利率，商業(yè)銀行的儲(chǔ)蓄成本為零，是否會(huì)導(dǎo)致銀行沒有發(fā)放貸款的壓力，“零利率可能導(dǎo)致銀行對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的服務(wù)減弱”。
周小川認(rèn)為，央行在激勵(lì)機(jī)制中需要多做一些事情，可做的有，例如銀行貸款利率設(shè)定下限，但大企業(yè)發(fā)行企業(yè)債的利率沒下限，由此可以鼓勵(lì)發(fā)展直接融資，調(diào)節(jié)直接融資和間接融資的比例。
