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2025年03月14日
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一面是低收入人群的住房需求，一面是地方日漸高企的房地產庫存壓力；一面是地方政府捉襟見肘的財政，一面是中小房企的資金回款需求。在各種矛盾交織中，被認為是“一箭多雕”的地方政府收購商品房用作保障性住房政策有望落地。《經濟參考報》記者日前從權威渠道獲悉，針對地方政府收購商品房具體操作問題，住房和城鄉建設部(下稱“住建部”)擬出臺收購商品房用于保障性住房指導意見，具體對地方政府回購或回租普通商品房分類做出具體要求。
對此，業內人士指出，指導意見出臺將使地方政府回購商品房更具操作性，并加速推進這一過程。與此同時，此舉打通市場庫存房源與棚戶區改造的安置需求后，將有超過一千萬棚改安置需求被釋放。
據權威人士透露，地方已有部分較為成功的商品房回購先例，有較大推廣意義。因此，指導意見根據具體分類，對地方政府回購或回租普通商品房做出具體要求。其中涉及數量最多的棚改項目安置房可以以回購方式補充，而公共租賃住房項目，可長期集中租賃存量待售商品房。
對此，住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，“十二五”期間，3600萬套保障房建設已接近尾聲，而大規模棚戶區改造才剛剛開始，地方面臨的建設任務較重，而與此同時，現在一些城市商品房庫存較大，消化周期甚至高達5、6年。
因此，這類區域地方政府不必要再新建保障類住房用于安置，可采取回購或回租成熟的存量商品房項目，不僅可有效降低配套投資壓力，實現低成本、高效率安置，也將進一步減小地方房地產庫存壓力。
值得一提的是，趙路興還指出，打通存量房與棚改需求，在房地產下行周期過程中最易實現。
的確，2014年以來，房地產市場下行明顯，在此影響下，多個地方表示或者直接出臺相關政策，地方政府收儲社會用房做保障房進程加速。日前，常州市發布《關于促進市區房地產市場平穩健康發展的意見》表示，將充分利用拆遷地塊周邊區域商品房作為安置房源。湖北省也表示，鼓勵各地根據住房保障實際，通過政府收儲等方式，購買商品住房作為公共租賃住房房源；探索將社會存量房源納入當地公共租賃住房體系，實行市場租金、分類補貼。陜西省下半年工作重點也指出，將適時啟動保障房社會化收儲。福建省也表示各市、縣政府可以采取政府收儲方式，積極穩妥收儲商品住房作為保障性住房。
而湖南方面更是采取省內試點形式推進上述工作。湖南省此前印發的《湖南省住房和城鄉建設廳關于促進全省房地產市場平穩健康發展的意見》明確表示，各地政府和企事業單位及經濟園區可購置適當面積的普通商品房用于公租房和棚戶區改造安置房，并納入2015年全省保障性安居工程計劃，享受國家、省保障性安居工程有關資金補助及配建房源稅費減免政策。
湖南省住建廳住房保障處處長張傳領告訴《經濟參考報》記者，目前湖南省已有9個市州制定了實施意見和細則，其中長沙市出臺了幾個操作性文件，進入實質性操作階段。長沙市準備從市場上回購普通商品房作為安置房，初步計劃的規模是4000套，現在簽訂協議的大約有400套。張傳領介紹說，怎么回購商品房作為保障房，各地在操作過程中有不同的做法。湖南省計劃近期調研各地情況，同時參考其他省的經驗，進一步就回購房源、對象、路徑等關鍵環節出臺相關文件。
對于回購價格如何確定這一難點問題，張傳領認為，回購價格不能是強迫性的，需要多方協商。一方面價格要優惠，老百姓要得實惠，另一方面開發商要保持合理利潤，需要幾方的平衡。張傳領說，政府回購商品房作保障房的資金主要還是原有政策規定的資金，不過建設和回購的比例要調整。原來主要是建，現在希望各地加大回購比例，但也不會提出約束性指標。
對此，趙路興認為，政府改變新建的方式，通過回購適當面積的普通商品房作為保障房源，從而打通市場庫存房源與棚戶區改造的安置需求，這將有效促進完成長期棚改目標。2014年年初中央提出“改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村”的要求。這意味著，要完成中長期棚改目標，從2014年起每年需完成471.42萬戶以上，以此計算，到2017年至少有千萬戶建設需求。
趙路興表示，利用就近項目安置，不僅使本就熟悉該區域的棚戶區居民縮短回遷時間，避免過去保障房“棄購”、“棄租”的低效供應問題，進一步提高整個區域的集聚能力和成熟度，提高整個城市存量住房供應的有效性。
