以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2025年03月14日
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有外媒報道稱，無論中國的房價怎么漲，如果剔除通貨膨脹的因素，十年后中國最便宜的東西有可能就是房子。
泡沫與否我們先不討論，十年后最便宜的是不是房子，現(xiàn)在尚不能確定。問題的關(guān)鍵在于建房背后的基本邏輯是否存在問題。
過去十年可謂房地產(chǎn)的發(fā)展黃金時期，同時也是中國城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的過程。可以這么說，房地產(chǎn)的繁榮只是城鎮(zhèn)化的表征。
中國的城市化問題經(jīng)歷了三大階段：第一個是限制城市化問題，大量人口在城鎮(zhèn)集聚，帶來了管理與經(jīng)濟(jì)支撐困難，于是下鄉(xiāng)運動和逆城鎮(zhèn)化的過程在所難免。第二個階段是擺脫城市化思路，選擇城鎮(zhèn)化作為推進(jìn)中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的主要路徑。政府以土地為籌碼，開辟了土地財政的新路徑，中國房地產(chǎn)市場迅速成為社會焦點。第三個階段是中央最近提出的新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略。這個戰(zhàn)略核心點有兩個：一個是打破束縛人口流動的戶籍制度，一個是限制城鎮(zhèn)化的土地制度約束。問題是從哪里獲得資本。這一問題仍然難以擺脫對于土地財政的依賴。
在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過程中，我們收獲了城鎮(zhèn)的繁榮，高樓林立，馬路寬敞，高鐵越建越遠(yuǎn)。但任何事情總是平衡的，負(fù)面風(fēng)險也在集聚。
第一個風(fēng)險就是城鎮(zhèn)化負(fù)債風(fēng)險。最近一次危機(jī)的爆發(fā)是邯鄲樓市債務(wù)危機(jī)，民間借貸利率普遍高達(dá)20%到30%，所涉金額高達(dá)93億，且當(dāng)?shù)厥种患彝ゾ砣肫渲小＝鉀Q債務(wù)問題很多人寄希望于放開限貸令，但如果這樣做實際上會使得危機(jī)的“病毒”迅速傳播，無法控制。
第二個風(fēng)險是土地轉(zhuǎn)型的風(fēng)險。這些年來土地財政的秘訣就是利用低價征地與高價拍地的差額，而被拆遷者部分覺得拆遷利益分配不合理，心理難以平衡。為什么社會不滿情緒這么多，說來說去還是土地升值之后利益分配不公正的問題。
我們只能說，房地產(chǎn)市場已經(jīng)超越其本身的界限，變成了一個社會問題。如果這些基本機(jī)制沒有得到根本修補(bǔ)，十年后可能不是房子便宜與否的問題，而是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型壓力與社會轉(zhuǎn)型雙重壓力可能會大幅度增加的問題。
