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北京擬規(guī)定開發(fā)商不能直接收預(yù)售房款
時間:2010-08-18 11:51:35  來源:京華時報  作者:翟烜 
本報訊 (記者 翟烜) 昨天,有媒體報道稱北京擬出臺“商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法”,記者從多個開發(fā)商及業(yè)內(nèi)人士處求證到,他們確實從銀行等部門了解到此消息。其中一位業(yè)內(nèi)人士透露,他在三周前已得知此消息,估計近期就會頒布實施。這位業(yè)內(nèi)人士表示,該辦法一旦實施,就意味著開發(fā)商的“活錢”將變?yōu)椤八厘X”。為了繼續(xù)購地、蓋房,不得不加快售房速度,降價將是開發(fā)商不得不考慮的選擇之一。

  據(jù)開發(fā)商介紹,按照正在研究的北京商品房預(yù)售資金管理辦法,未來北京開發(fā)商不僅將不能直接收存商品房預(yù)付款,即房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金,由購房人到監(jiān)管銀行付款或通過專用POS機刷卡直接存入監(jiān)管賬戶。同時,在使用商品房項目預(yù)售資金時也將受多方鉗制,用款計劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn),按基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、登記申請等四個資金使用節(jié)點申請用款。

  其中,《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》核心內(nèi)容有3點。首先,今后房地產(chǎn)企業(yè)申報項目總投資(即重點監(jiān)管資金)、用款計劃及監(jiān)管銀行,將成為建委核發(fā)銷售證的前提條件;其次,房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金,由購房人到監(jiān)管銀行付款或通過專用POS機刷卡直接存入監(jiān)管賬戶,已收定金、按揭貸款需及時轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶;第三,開發(fā)商有關(guān)商品房項目預(yù)售款用款計劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn),分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節(jié)點,每個節(jié)點用款額度不得高于重點監(jiān)管資金總額的25%,每個資金使用節(jié)點只能提出一次用款申請。

  對此,昨天記者致電相關(guān)主管部門了解情況,但均未得到有效回應(yīng)。

  ■各方分析

  中國房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長、華業(yè)地產(chǎn)(7.90,0.02,0.25%)副總經(jīng)理陳云峰說,實施該辦法的主要目的就是防止開發(fā)商攜款潛逃,保證這部分資金的安全。他說,按照此前的規(guī)定,樓盤封頂后可通過申請預(yù)售許可證提前銷售房屋,購房者無論是全款還是貸款,購房款都將進(jìn)入開發(fā)商自己的賬戶,并且自由支配。而這些資金絕大多數(shù)用于購置土地、償還貸款、開發(fā)新的樓盤。因此,可以說,開發(fā)商并不是靠自己的固定資金開發(fā)房產(chǎn),而是不斷地利用預(yù)售房款循環(huán)開發(fā)。其間,有可能出現(xiàn)拖欠工程款、拖欠銀行貸款等情況,因此該辦法的主要目的,也是給予房地產(chǎn)開發(fā)中各個環(huán)節(jié)資金的安全保證。

  >>目的

  辦法主要保證預(yù)付資金安全

  “這是一次技術(shù)性調(diào)整,也正中開發(fā)商七寸。”我愛我家副總裁胡景暉說,雖然這不能視為新的一輪調(diào)控政策,但卻非常有效力。其主要原因是,這個辦法不像其它調(diào)控政策是臨時性的,這個辦法將會長期執(zhí)行。而且,目前房地產(chǎn)市場正處在僵持階段,開發(fā)商入賬趨緊,同時,土地市場價格下降,又正是拿地的好時機。若該辦法實施,開發(fā)商希望進(jìn)一步發(fā)展,就必須加快銷售速度,以求獲得可支配的資金。“那么降價是最重要的選擇之一。”胡景暉說,這個辦法實施后,囤地、捂盤的問題也將自動解決。

  >>影響

  開發(fā)商將降價求資金鏈穩(wěn)定

  陳云峰和胡景暉都承認(rèn),若長期執(zhí)行該辦法,開發(fā)商的開發(fā)速度和規(guī)模可能會受到影響。特別是跨省的大型房企,目前他們的資金都是全國調(diào)配的,若被銀行監(jiān)管,將影響資金的流動和調(diào)度,從而減緩不同省市、不同項目開發(fā)的時間。陳云峰認(rèn)為,這些不利的影響,將在長期作用下,轉(zhuǎn)變成總供應(yīng)量的放緩。

  而胡景暉表示,這需要開發(fā)商轉(zhuǎn)變思維,如果能掌握新規(guī)則,并加快開發(fā)速度,充分發(fā)揮效力,反而有利于提高開發(fā)周期,未來的總供應(yīng)量應(yīng)該不會受大的影響。

  >>遠(yuǎn)景

  對長期供應(yīng)量各方看法不一

  >>背景

  辦法已在業(yè)內(nèi)流傳3年之久

  陳云峰說,在北京三年前就有此說法,但一直沒有執(zhí)行。而且在其他省市,有的已經(jīng)開始執(zhí)行,所以這個辦法并不新鮮,早已被業(yè)內(nèi)熟知。同時,住建部等主管部委不止一次在相關(guān)文件中提及。就在今年4月20日,住建部出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》即53號文的第九條,就明確規(guī)定:“各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。”“商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶,由監(jiān)管機構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管,確保預(yù)售資金用于商品住房項目工程建設(shè);預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥,但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。”

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