以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2025年03月15日
星期六
設(shè)為首頁
|
加入收藏
搜索
房地產(chǎn)調(diào)控第一次面臨著“失效”的尷尬。
4月17日，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱：新“國十條”)下發(fā)時，很多人預(yù)期，這套結(jié)合土地、信貸、稅收、保障房為一體的地產(chǎn)調(diào)控組合拳將是“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策。
而政策執(zhí)行4個月后，房地產(chǎn)上市公司一份接一份“閃亮”的業(yè)績報表，卻開始引發(fā)一場是否應(yīng)當(dāng)出臺更嚴(yán)厲新政的討論。
國家發(fā)改委昨天發(fā)布的36個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，樓市經(jīng)過4個月調(diào)控后繼續(xù)上漲。為此，國家發(fā)改委提醒：“各地應(yīng)繼續(xù)做好穩(wěn)定房價工作?！?/p>
實際上，諸多跡象顯示，樓市調(diào)控正在轉(zhuǎn)向強化房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管，從上周開始，來自多個渠道的消息表明，多個部委接連“強硬”表態(tài)，將聯(lián)合“圍剿”囤地、囤房開發(fā)商。
據(jù)最新報道，繼國土資源部將全國1457宗閑置用地詳情交付銀監(jiān)會后，監(jiān)管部門近期也向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表達了類似意見，希望后者能提供兩類開發(fā)商的名單以便監(jiān)管，一類是市場交易秩序“好的”開發(fā)商，一類是受過處罰的“差的”開發(fā)企業(yè)。據(jù)稱，住建部已經(jīng)將前者交付該監(jiān)管部門，而后者尚未出爐。
種種跡象表明，房地產(chǎn)市場的新一輪調(diào)控呼之欲出。
開發(fā)商的“定心丸”
地產(chǎn)四大巨頭“招保萬金”日前公布的中報顯示，盡管遭遇了史上最嚴(yán)厲的政策調(diào)控，四大巨頭上半年業(yè)績依舊靚麗。
金地集團以327.02%的凈利潤同比(與去年同期相比)增幅成為四巨頭中增長最快的公司，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科的業(yè)績同比(比上年同期)增速分別為115.71%、16.56%、11.41%。
上半年的業(yè)績已經(jīng)給開發(fā)商服下一顆定心丸。萬科在中報里表示，由于7月又實現(xiàn)銷售金額84.4億元，同比增長64.9%。至此，今年以來萬科已累計實現(xiàn)銷售金額452.1億元。今年后5個月，萬科只要月均銷售額達到40億元，全年銷售業(yè)績就將穩(wěn)超2009年。
開發(fā)商似乎并不著急，在很多時間里，我們看到的形式主義的促銷。
“我們開盤的銷售策略很簡單，拉高定價，然后再進行打折?！币幻虾１就恋禺a(chǎn)商很輕松地說明了自己的方案：他們給剛剛開盤的新盤進行了20%的優(yōu)惠，而從實際的成交價來看，這一價格比去年推出的上一批房源價格上浮了接近1000元/平方米。開盤的結(jié)果是，數(shù)百人排隊，樓盤開盤當(dāng)場售罄。
這種銷售模式如同百貨商場促銷形式。
半年報中宣布降價15%的萬科7月份業(yè)績顯示，這家地產(chǎn)公司銷售均價同比和環(huán)比(較上月)均呈現(xiàn)上漲勢頭，分別為27%和9%。
“看起來，需求還是在的?！逼煜聵潜P將在今年10月份開盤的某地產(chǎn)商松了一口氣。頂著高端住宅的旗號，這家地產(chǎn)商在上海郊區(qū)的低密度住宅預(yù)計售價將達到4萬元/平方米以上。在剛剛過去的上周末，鄰近該地產(chǎn)商樓盤的一家港資開發(fā)商開出的所有房源一售而空。
房價重新上漲
來自中介的報告稱，即使是情況最壞的地區(qū)，市場也開始顯露出復(fù)蘇的跡象。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海1-7月商品房銷售面積同比下跌幅度達到42.1%，跌幅全國第一。
而進入8月份以后，房地產(chǎn)中介報告稱，這種局面開始扭轉(zhuǎn)。在苦等4個月還沒有迎來房價實質(zhì)性下跌的情況下，有購房者等不及開始出手。
佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的最新一期樓市成交數(shù)據(jù)顯示，上周(8月9日-8月15日)上海市商品住宅成交面積為17.2萬平方米，比前周上漲26%，這一成交數(shù)據(jù)已與新“國十條”剛出臺時相當(dāng)。
更重要的是，過去的幾個月里，還沒經(jīng)歷下跌就已經(jīng)反彈。
國家發(fā)改委昨天發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，據(jù)對36個大中城市監(jiān)測，7月份，新建商品房價格略漲，存量房價格微落。新建商品房集中成交價為8680元/平方米(下同)，環(huán)比(比上月)上漲1.61%；最低和最高成交價分別為6825元/平方米和13158元/平方米，分別比上月上漲12.91%和下降1.04%；存量房集中成交價為6398元/平方米，環(huán)比下降0.13%。
機構(gòu)報告也開始聲稱，他們對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。
國泰君安8月16日發(fā)布研報指出，目前中國房價整體尚未下跌，而明顯改善的銷量上升導(dǎo)致開發(fā)商和二手房東越來越惜價。報告同時稱，因業(yè)績確定性高，且9-11月銷售能連續(xù)放量，建議增持并重點推薦萬科A(8.92,0.03,0.34%)、招商地產(chǎn)、首開股份(17.64,0.13,0.74%)(600376)等公司股票。
二次調(diào)控？
目前遇到的情況前所未見。
從歷史經(jīng)驗來看，在過去經(jīng)歷的數(shù)次房地產(chǎn)調(diào)控中，盡管每一次調(diào)控都在放松后迎來價格重新上漲，但在調(diào)控期間，房價還是取得了預(yù)期的調(diào)控成效。而在2008年，甚至由于房價下跌過猛影響實體經(jīng)濟增速，甚至還迎來了一波救市的大潮。
國家發(fā)改委昨天表示，從7月份的房價變化看，一線城市房地產(chǎn)市場量跌價滯，房價走勢趨穩(wěn)，對市場變化反應(yīng)較為靈敏的存量房價格出現(xiàn)回落。但近期部分二三線城市新建商品房價格有所上漲，多數(shù)城市平穩(wěn)，部分城市漲幅較大，各地應(yīng)繼續(xù)做好穩(wěn)定房價工作。
在國家發(fā)改委表態(tài)之前，幾大部委都已經(jīng)表達了進一步加強地產(chǎn)調(diào)控的決心。據(jù)報道，國土資源部將全國1457宗閑置用地詳情交付中國銀監(jiān)會，銀行方面將對此類開發(fā)商繼續(xù)收緊貸款。
另有報道稱，監(jiān)管部門有關(guān)負(fù)責(zé)人在日前的一次會議上稱，住建部已給了市場交易秩序“好的”開發(fā)商名單，并已發(fā)給了商業(yè)銀行，對開發(fā)商進行名單式管理。該部門正爭取向住建部要差的開發(fā)商(處罰過)名單，貸款更謹(jǐn)慎。
實際上，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一最近的一則表態(tài)透露了更加鮮明的信息。
朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，中房協(xié)7月份已經(jīng)向國務(wù)院有關(guān)部門建議，目前暫緩出臺新的緊縮性政策，以穩(wěn)定市場的預(yù)期。該表態(tài)一出，隨即引來多方炮轟。如果仔細分析可以發(fā)現(xiàn)，朱中一的表態(tài)背后所釋放出的信息非常明顯：國務(wù)院正在醞釀出臺新的樓市緊縮性政策。
8月13日，國務(wù)院副總理李克強在北京考察時強調(diào)，當(dāng)前要繼續(xù)貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求，切實增加住房有效供給，鞏固調(diào)控的初步成果。
