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2025年03月14日
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違建泛濫，技比魯班
大興別墅瀛海名居，因郭德綱違建一夜成名。其實(shí)，小區(qū)內(nèi)私搭亂建的并非他一人。業(yè)主“清城之戀”在社區(qū)論壇帖子中說：小區(qū)里有圈地的，有刨開草地種老玉米的，有在自家樓頂蓋亭子建廟宇的。新物業(yè)和業(yè)委會新官上任三把火，首當(dāng)其沖就是整治小區(qū)私搭亂建，“這里肯定包括老郭那片‘面積比較大’的圍擋柵欄和涼亭。”
因圈占公共綠地，剛剛被責(zé)令拆除的“郭家后花園”主打的是“古典園林”風(fēng)。在郭德綱的別墅外，曾經(jīng)用半人多高的木門圍起一條小道，小道直通后院。后院內(nèi)木條鋪地，木柵欄圍起一個半圓區(qū)域。后院靠近柵欄一端有水池，地面鑲嵌鵝卵石。繞到別墅后方，柵欄圍起的區(qū)域內(nèi)還有一座涼亭。業(yè)主們稱，因?yàn)榇颂幈粐看蔚酱硕嫉美@大圈。后經(jīng)城管開發(fā)區(qū)規(guī)劃分局認(rèn)定，郭德綱別墅所圍綠地確有部分侵占公共綠地。
其實(shí)，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，互相攀比，大興土木，給自家房屋“增肥”(擴(kuò)建)、拔高，對公共綠地侵占、開墾，別墅業(yè)主隨意改造建筑的結(jié)構(gòu)和環(huán)境，已經(jīng)成為別墅區(qū)居民的“潮流”，大伙樂此不疲。
在亦莊，獨(dú)特的 “違建風(fēng)景”存在于很多小區(qū)的樓間屋頂，風(fēng)格也是千奇百怪。亦莊一棟洋房別墅區(qū)，有個別墅頂端居然蓋有一個古色古香的“小天壇”，據(jù)說這個“小天壇”早在2006年底就建成了。一位業(yè)主無奈地說，“只要它在，小區(qū)里私搭亂建的事就不會停。”
號稱亦莊區(qū)域“密度最低、環(huán)境最怡人”的高檔社區(qū)Dear Villa，由151戶獨(dú)棟庭院和26戶雙拼別墅構(gòu)成。雖然目前僅有半數(shù)業(yè)主入住，但記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，好幾幢樓房都在擴(kuò)建陽光房、占用公共綠地。幾乎每棟“改擴(kuò)建”的樓房構(gòu)造都各不相同，風(fēng)格迥異。
順義后沙峪，是京城較大較早的別墅區(qū)，也是私搭亂建的傳統(tǒng)災(zāi)區(qū)。比如棕櫚灘小區(qū)，錯落有致的塔形小三層獨(dú)棟別墅中，會突然冒出一個方方正正的“建筑盒子”，如同一個完全沒有造型的水泥墩，非常突兀。優(yōu)山美地小區(qū)里，隨處可見加蓋的陽光房。
在海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)翠湖別墅，記者看到，多棟別墅都有擴(kuò)建情況，5家別墅樓墻體外還搭有施工架子，地面上滿是沙土，有的墻體還拉著防護(hù)圍擋。昌平區(qū)的碧水莊園別墅群內(nèi)，小區(qū)物業(yè)稱，私搭亂建的別墅數(shù)以百計，他們的勸說和“威脅”完全無濟(jì)于事。
更令人咂舌的是，在充分發(fā)揮“魯班”精神的同時，違章建筑的“創(chuàng)意無限”也體現(xiàn)得淋漓盡致。
“增肥擴(kuò)建”是常用的手段，方法可謂五花八門。沒有地下室的，就挖一層半的地下室；明明是車庫也改建成住房；本來是陽臺，就加蓋成陽光房。順義區(qū)人民法院后沙峪法庭法官魏志堅對媒體記者透露，他受理的“私搭亂建”案件中最離譜的一個，是別墅業(yè)主將原來只有400多平方米的建筑，擴(kuò)建到2000平方米，院墻直接變成了房屋的外墻。
位于西四環(huán)四季青橋附近的WE HOUSE小區(qū)，有業(yè)主將原有房屋除主框架外全部拆除，以原有房屋面積的數(shù)倍乃至10倍重新“蓋房”，頗有創(chuàng)造性和藝術(shù)感地建造出古典風(fēng)格亭臺樓閣或羅馬式城堡建筑。
北京如此，外地也不落后。上海長寧區(qū)的田園別墅，業(yè)主將房屋加層、占用公共綠地建造停車棚的都不夠引人注目，最吸引人的是一戶業(yè)主居然用電網(wǎng)將自家圍墻、窗戶團(tuán)團(tuán)圍住，并掛了不少黃色警示牌，讓人想不注意都難。湯臣高爾夫別墅則擁有上海最夸張的幾個違法建筑：3層樓別墅外安裝了一臺觀光電梯；兩棟別墅之間挖有地下通道，并建有地下車庫。
我的地盤我做主？
侵占公共綠地自然不能姑息，但是，在“所謂的”自家院子里搭建，難道也不可以？郭德綱之前就曾辯白，其在購買瀛海莊園別墅時，得到開發(fā)商承諾可以擁有私家綠地，而且面積范圍和現(xiàn)有范圍一致，唯一改動是將木樁換成圍欄。
對此，北京市億中律師事務(wù)所王京平律師回答說，從法律角度來講，要證明自己對土地的使用權(quán)，最簡單的方法是拿出產(chǎn)權(quán)證。只要產(chǎn)權(quán)證上黑紙白字標(biāo)注，有爭議的綠地歸屬業(yè)主所有，這就算數(shù)。如果沒有證據(jù)證明，“私家花園”所在的綠地是屬于個人的，則屬于侵占業(yè)主共有綠地。而開發(fā)商的口頭承諾，沒有法律上的權(quán)利。
如果合同中沒有明確約定，而郭家又拿不出證據(jù)；或者即使與開發(fā)商的約定屬實(shí)，但該部分面積卻是開發(fā)商無權(quán)處分的公共綠地，那根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外”，郭家無權(quán)圈占該部分公共綠地。
王京平對記者解釋道，現(xiàn)在的業(yè)主違建情況一般分兩種，一種是在自己的屬地內(nèi)進(jìn)行擴(kuò)建，擴(kuò)建行為沒有經(jīng)過建委規(guī)委批準(zhǔn)，取得規(guī)劃許可證，擴(kuò)建出來的面積自然屬于違法建筑。
第二種情況是，雖然沒有私搭亂建，但是侵占了公共區(qū)域。這里面還分一種情況是，既侵占了公共部分，又在里面建了房。“郭德綱就屬于這第二種中的雙料侵占” 。
王京平律師的“特別提醒”是，即便是在“自家領(lǐng)地”，也并非“你想干嘛就干嘛”。
很多業(yè)主購買別墅，會想當(dāng)然地認(rèn)為：既然所購房屋和院落屬于自己所有，就可以對別墅及附送的花園擁有絕對的處置權(quán)，可以隨意改造。但事實(shí)上，住戶取得的只是“房屋所有權(quán)”和“土地使用權(quán)”。也就是說，住戶只享有房屋及院落土地的使用權(quán)，并不能隨意對花園內(nèi)的建筑或環(huán)境進(jìn)行隨意改造。
王京平舉例：比如在自家綠地，想種多少樹和花都行，但是蓋房絕對不行；郭德綱在那兒蓋了個亭子，也不行，這都是改變了土地用途。在綠地蓋房，首先要受到土地使用權(quán)性質(zhì)的約束，不是所有的土地使用權(quán)都可以用于修建房屋；其次，修建房屋需要取得規(guī)劃、建設(shè)部門的批準(zhǔn)，否則就是違法建筑，應(yīng)予以拆除。另外，將贈送的樓頂露臺封閉為私用，將與房屋銜接的樓頂平臺上搭建露臺，或改造成獨(dú)用的封閉式結(jié)構(gòu)的建筑，妨礙了相鄰業(yè)主的正常采光，這類也屬于違法建筑。
《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。但業(yè)主行使權(quán)利時不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。《物權(quán)法》的規(guī)定限制了購買頂層及首層的購房人，雖得到額外的頂層或花園面積，也不能隨意亂來，做影響全體業(yè)主的私搭亂建的事情。
策劃來的“危房”
私搭亂建并不合法，這一點(diǎn)大家都好理解。但記者聽到這樣一則傳聞，順義別墅區(qū)里某個老別墅項(xiàng)目，有業(yè)主將其“改擴(kuò)建”后的房子，在拿到房產(chǎn)證后又重新進(jìn)行銷售。
記者就此現(xiàn)象征詢了王京平律師，他認(rèn)為，此套房子既然可以拿到產(chǎn)權(quán)證，肯定是依法辦理了有關(guān)行政規(guī)劃許可手續(xù)，因而也就不算是“違章建筑”了。但是，“翻擴(kuò)建在法律上雖許可，但實(shí)際操作起來卻不易，因?yàn)檎?guī)劃部門很難批準(zhǔn)”，唯一的途徑是，“鑒定該套房屋是危房，才批準(zhǔn)在原址上進(jìn)行翻建。”
王京平自己就遇到過這樣的情況。“我們所在的別墅區(qū)里，有的房子擴(kuò)建、改裝，真的辦下來規(guī)劃手續(xù)了。從法律原則上說，我們與政府機(jī)關(guān)也溝通過，如果你的房屋好好的，要取得規(guī)劃許可，走改擴(kuò)建路線，難度很大。” 一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“改裝房”能走通手續(xù)，“都是有些不可言喻的關(guān)系和交易。”
那么，危房如何鑒定？以翻修危房方式變相達(dá)到重建和擴(kuò)建目的，這種行為能否獲得審批？
記者在采訪中了解到，別墅拆了重蓋需經(jīng)過危房認(rèn)定，然后到規(guī)劃委和住建委報批。海淀區(qū)房管局的工作人員告訴記者，房主只要帶著房產(chǎn)證和身份證的原件以及復(fù)印件，就可以到房管局辦理申請危房的手續(xù)。一旦房屋被認(rèn)定成危房后，規(guī)劃委會依據(jù)房管局開出的危房檢測證明，審批房屋再建的申請，住建委再出具重建施工許可證。
不過，王京平指出，不排除房屋是人為破壞而造成危房，為日后改建披上合法的外衣的情況。比如，該別墅存在違建現(xiàn)象，在違建拆除過程中，肯定會對房屋有一定損壞，或者故意對房屋進(jìn)行損壞，造成危房，以便今后拿到危房鑒定后進(jìn)行翻蓋，就可以取得產(chǎn)權(quán)證。
而且，房管局只負(fù)責(zé)對房屋的毀損程度進(jìn)行檢測，根據(jù)檢測結(jié)果認(rèn)定房屋是否屬于危房以及危房的嚴(yán)重程度，而不管房屋是不是人為故意毀壞造成。“因此會讓一部分人鉆了政策法律的空子。對危房認(rèn)定只看現(xiàn)狀、不查前生這一點(diǎn)，一直爭議很大。”王京平說道。
事實(shí)證明，讓違建披上合法外衣，走“危房翻建，推倒重蓋”，通過重建，獲取更大合法建筑面積，使別墅價值飆升道路的也不乏其人，這是“玩違建”的頂級手段。
2009年12月11日，百龍老總孫寅貴位于海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)翠湖別墅的違建部分被拆除。事隔3個月，這棟別墅卻成了危房。而別墅區(qū)物業(yè)經(jīng)理透露，孫寅貴曾對物業(yè)表示，會以改造危房的方式，將別墅“推倒”重建。
據(jù)悉，去年強(qiáng)拆的只是別墅的違章擴(kuò)建部分，別墅主體并沒有受到傷害。而現(xiàn)在這棟別墅幾乎成為空殼。“這是業(yè)主自己所為！”翠湖別墅區(qū)的物業(yè)單位——北京東方普羅旺斯物業(yè)管理有限公司的經(jīng)理李波說。李波說，孫寅貴曾和物業(yè)打過招呼，稱要對自家別墅進(jìn)行“房屋改造和室內(nèi)裝修”。但表示并不知曉別墅承重墻柱被毀及墻面被鑿出大洞等情況。最后，孫寅貴也承認(rèn)：“鑒定報告已經(jīng)下來了，鑒定結(jié)果是危房。我按國家規(guī)定重建。”
對于拆除自家房屋、認(rèn)定危房以及重新開工建設(shè)的一系列問題，海淀區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的答復(fù)是：一旦接到有關(guān)拆除承重墻的舉報，建委會在核實(shí)后依法對此行為予以處罰，處罰金額在5萬至10萬元。若是低于30萬元的房屋翻修，不需要獲得建委的開工證，只需要從規(guī)劃部門獲得審批，從街道獲得許可即可進(jìn)行。
“一旦危房重建，應(yīng)該遵循原建筑的占地面積，但該占地面積是否是原來的建筑面積，還要看具體情況而定。”海淀區(qū)規(guī)劃委員會的一位工作人員表示。
無獨(dú)有偶，江蘇南通市友誼家園，一位財大氣粗的業(yè)主，將自家一棟售價高達(dá)500萬元的豪華別墅拆除，又在原址建起了一座比原建筑又高又大的別墅。
為何業(yè)主敢堂而皇之地拆除自家別墅并公然建起違章建筑？原來業(yè)主也有自己的“擋箭牌”。媒體曝光了一份南通市房屋安全鑒定中心出具的《房屋安全鑒定書》。原來，該業(yè)主將自家別墅門窗拆除，還將底層主筋和構(gòu)造柱敲斷。隨后，該別墅業(yè)主張女士向南通市房屋安全鑒定中心申請房屋安全鑒定，該中心出具報告，稱該房屋底層框架柱被敲斷，直接破壞了整幢房屋的安全，且框架柱、梁均為危險。經(jīng)鑒定，該別墅為危房。
因此，有關(guān)管理部門也應(yīng)建立健全對應(yīng)別墅增改建這方面的方便可行的報建審批程序，從法規(guī)上約束一己利益出發(fā)的短視者，以確保大多數(shù)別墅居住者享有應(yīng)有的生活品質(zhì)。
“反違建”難度大
別墅區(qū)私搭亂建為何屢禁不止？王京平認(rèn)為，首先是利益使然。比如順義現(xiàn)在的別墅已經(jīng)漲到每平方米4萬元，擴(kuò)建當(dāng)然能使房產(chǎn)大大增值。其次，一些別墅業(yè)主錯誤地認(rèn)為，無論怎么改建都是自己的權(quán)利，也不會影響他人和公共環(huán)境。在這些心理因素的作用下，各種違建拔地而起。
況且，無論是獨(dú)棟別墅還是聯(lián)排別墅，因?yàn)閯e墅地基的獨(dú)立性以及別墅所附帶的綠地、陽臺、車庫等附屬設(shè)施的面積大，客觀上給業(yè)主挖土動工提供了便利條件。
“你建我也建”越來越多，很多人開始覺得這是一件理所當(dāng)然的事情。一旦別墅小區(qū)里有部分業(yè)主開始搭建，而且并未被及時制止，其他業(yè)主肯定要跟風(fēng)。所以說，不違建，反倒成了非主流。
而查處違章建筑卻是千難萬難。業(yè)主圈地是否屬侵占綠地，加蓋建筑是否為違建，需要由舉報人舉報；接到舉報，首先應(yīng)由相關(guān)地區(qū)的城管分隊出現(xiàn)場找到業(yè)主，查驗(yàn)其產(chǎn)權(quán)證及房屋其他相關(guān)信息。
隨后，由城管部門向規(guī)劃委發(fā)出協(xié)查函，由規(guī)劃委作出最終認(rèn)定：該施工建設(shè)是否屬于違建。如規(guī)劃部門判定違建，則應(yīng)由城管負(fù)責(zé)監(jiān)督拆除。
但是，城管并不具有強(qiáng)行拆除的執(zhí)法權(quán)，在實(shí)際操作過程中，往往由城管分隊上報大隊法制科，最終上報至當(dāng)?shù)卣榱藴p少業(yè)主損失，城管會建議由業(yè)主自拆，但若協(xié)商不成，最終也只能由法院負(fù)責(zé)強(qiáng)制執(zhí)行。
這一套執(zhí)法程序要走下來，難度極大，這也是造成別墅區(qū)違建泛濫的最大溫床。
“私搭亂建”到底該誰管，記者調(diào)查了一圈，發(fā)現(xiàn)大家的角色都很尷尬，該管的沒有權(quán)，有權(quán)的執(zhí)行難，再加上各方的利益糾葛，簡直是一筆算不清的糊涂賬。
《物權(quán)法》規(guī)定，物業(yè)應(yīng)主動制止違建，同時應(yīng)主動舉報。但實(shí)際上，物業(yè)公司則是既難“制止”，也不愿“舉報”。
某物業(yè)公司經(jīng)理說：“業(yè)主在裝修之前，施工單位負(fù)責(zé)人必須與物業(yè)簽一份《裝修施工管理合同》。其中規(guī)定，裝修不得對原結(jié)構(gòu)任何部位進(jìn)行任何形式的改造、改建施工。而業(yè)主有責(zé)任督促施工單位履行合同條款。但很多業(yè)主仍私搭亂建，物業(yè)多次進(jìn)行過書面和口頭的制止，但效果不大。整改通知形如廢紙。”雖然物業(yè)公司對業(yè)主的違法行為進(jìn)行過勸阻，但由于沒有執(zhí)法權(quán)，對態(tài)度強(qiáng)硬的業(yè)主也無可奈何，這種情況相當(dāng)普遍。
不僅如此，對于私搭亂建現(xiàn)象，很少有物業(yè)公司愿意實(shí)名舉報，原因是“不愿激化和業(yè)主矛盾”。悅豪物業(yè)管理有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對引起“公憤”的違建，物業(yè)有時候會以業(yè)主的身份匿名舉報。如果以物業(yè)公司的名義實(shí)名舉報，在今后的管理上可能是“自找麻煩”。如果是“小打小鬧”的建設(shè)，不妨礙大局，物業(yè)不愿得罪人，可不出面又會被其他業(yè)主“詬病”，繼而成為對方拒交物業(yè)費(fèi)的理由。這就是物業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)難題。
至于開發(fā)商，一方面，他們也無能為力，從法律上講，賣完房子，業(yè)主拿到房產(chǎn)證，開發(fā)商后期就很難介入管理了。另一方面，為了促進(jìn)銷售，開發(fā)商往往還會口頭承諾“送花園送院落”，為違建現(xiàn)象煽風(fēng)點(diǎn)火。不過，王京平律師認(rèn)為，新的商品房買賣合同里有規(guī)定，買售人應(yīng)合理利用公共區(qū)域，不得侵占。因此，從理論上說，開發(fā)商就有權(quán)利對違建說不，并主動舉報。
對于私搭亂建，城管是可以管也應(yīng)該管的，但在具體執(zhí)法過程中卻有四大難題：一是人難找。別墅業(yè)主大多有多套住宅，聯(lián)系困難。曾有一名業(yè)主在別墅私搭亂建被鄰居舉報。城管想聯(lián)系該業(yè)主，對方總說在國外。最后，城管不得不通過《人民日報(海外版)》發(fā)布限期拆除決定書；二是業(yè)主不配合。城管執(zhí)法無權(quán)強(qiáng)行入戶，如業(yè)主不配合，即使明知對方加蓋，也無法弄清違法事實(shí)，進(jìn)而予以認(rèn)定；三是法規(guī)不銜接。根據(jù)《市政市容管理?xiàng)l例》，城管在查處違建前期，幾乎沒強(qiáng)制力，也難有效控制違建“成長”；四是多部門協(xié)調(diào)難。拆除違建成功的案例，多是各部門協(xié)調(diào)一起行動，單靠城管拆除違建很難。
根據(jù)一份法院的調(diào)研報告顯示，由私搭亂建引發(fā)的這些糾紛，即使在法院判決拆除后，執(zhí)行起來頗有難度。業(yè)主對別墅的改造或者私自搭建過程中花費(fèi)了大量的人力物力，判決拆除不可避免會導(dǎo)致業(yè)主產(chǎn)生極大的抵觸情緒，同時別墅業(yè)主認(rèn)為私搭亂建者很多，僅僅要求拆除自家建筑很不公平，“自動履行”極難。物業(yè)公司只有申請強(qiáng)制執(zhí)行。而強(qiáng)制執(zhí)行又會導(dǎo)致沖突加劇。
對于小區(qū)內(nèi)的私搭亂建，小區(qū)業(yè)主作為利益受損害一方，可向法院提起訴訟，但在多數(shù)居民看來，這是全體業(yè)主的事情，只要不與個人利益發(fā)生沖突，就不管不問。與其“出頭費(fèi)力不討好”，還不如跟風(fēng)搭建，至少落個不吃虧。律師認(rèn)為：業(yè)委會和業(yè)主大會應(yīng)該承擔(dān)應(yīng)有的作用，維護(hù)全體業(yè)主的利益。可以，往往越是高檔的社區(qū)，業(yè)主之間的聯(lián)系越是松散，業(yè)委會不是根部搞不起來，就是形同虛設(shè)。
即使私建業(yè)主運(yùn)氣太壞，被層層告了上去，似乎也無關(guān)痛癢。根據(jù)《北京市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》的規(guī)定，逾期未拆除的，可對建筑物按照建筑面積處每平方米300元以上3000元以下罰款，可對構(gòu)筑物、其他設(shè)施處工程造價1倍的罰款。對于財力雄厚的別墅業(yè)主而言，，數(shù)萬甚至數(shù)十萬元的罰款并不能對其構(gòu)成威懾。■
(網(wǎng)絡(luò)編輯 劉玥)
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名人別墅違建事件頻發(fā)
今年7月，郭德綱位于瀛海莊園的別墅被指圈柵欄占公共綠地。城管發(fā)出《限期改正通知書》。8月12日，圈欄及相關(guān)違建拆除；
2009年12月，百龍集團(tuán)老總孫寅貴擴(kuò)建別墅至鄰家圍欄。經(jīng)舉報，孫寅貴被要求限期拆除。孫接到拆除令后繼續(xù)擴(kuò)建，其別墅違建部分被強(qiáng)拆；
2008年，影星趙文卓和畫家方力鈞法院對訴。方力鈞對別墅擴(kuò)建，影響趙文卓家采光。趙將其告上法庭，要求其拆除擴(kuò)建部分。方則指趙私搭亂建。朝陽法院判趙文卓勝訴；
2005年，主持人李湘在別墅私建陽光房，被物業(yè)告上法庭。法院判決李湘拆除違建。
