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2025年03月13日
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接到個貸經理的電話，周思源興奮地狠灌了幾口冰紅茶。“沒想到這么快就放款了，跟做夢似的。”他告訴《中國經濟周刊》記者，原本打算和貸款行打一場“硬仗”，因為身邊一些朋友等待放款的周期長達三個月甚至半年，沒想到他月初才接到貸款審批通過的通知，不到一個月就已經到賬。
7月28日，記者走訪上海13家銀行支行發現，順應全國多地松綁房貸政策的“潮流”，上海也有部分銀行加入了首套房利率優惠的“軍團”，放款周期普遍大大縮短。其中直接利率下浮的銀行包括農業銀行和匯豐銀行，而工商銀行、建設銀行、交通銀行等也取消了此前持續多月的基準利率上浮10%左右的慣例。
貸款最大優惠利率可打九四折
2014年上半年以來，全國各地的房貸政策一度越收越緊，首套房貸款優惠逐漸減少，從回歸基準利率到不斷上浮，2月甚至還吹過一陣兇猛的“停貸風”。不過，在7月底信貸緊繃的氣象被一掃而空，銀行間開始互博競爭。
此前有報道稱，農業銀行近期以強勢降價突襲市場。7月28日，記者以購房者身份致電農業銀行上海分行羽山路支行個貸中心吳經理，確認了坊間盛傳的該行利率打折的信息。“如果公積金和商業貸款組合貸，需要認定其中的商業貸款金額，現在的預通知是200萬以上大概可以打九五折，但正式通知還沒有下來。”
而在農行上海分行濱江支行，個貸中心的范經理則對記者強調，能不能享受優惠還有其他附加條件：“你收入一定要夠，要有一定的還款來源，每個月如果要還1.3萬元，收入至少要2.7萬元。”
“具體情況還要看信用評分，影響信用評分的因素包括客戶的學歷、婚姻狀況、工作單位以及信用卡是否拖欠等。”范經理還告訴記者，農行的個人房貸政策變動頻繁，“現在房貸利率政策一個月一變，一般是月底出下個月的利率政策。”
更實際的優惠則是放款周期的縮短。“如果是一手房，最快15天就可以放下去了，”范經理表示，“不過，每個開發商都有自己合作的銀行，基本上開發商會給你找按揭銀行，具體還要根據開發商的情況。”
而在農行8月房貸新政之前，匯豐銀行已經悄然打折。據一位個貸經理介紹，7月份以來，該行一手房首套房貸款160萬以上就可以享受基準利率的九六折，二手房首套房貸款160萬元以上也可以享受基準利率的九四折，貸款160萬元以下統一是九六折。
“我們對于期房比較謹慎，風險比較大，不是我們合作的開發商就不做，二手房整個放款時間大概需要一個半月，新房合作的開發商放款時間為一個月左右。”上述匯豐銀行個貸經理對記者說。
其他銀行不再上浮
《中國經濟周刊》記者調查還發現，除了農行和匯豐銀行以外，上海其他銀行雖然暫未接到類似直接利率下浮的通知，但大多數銀行也已經不再對首套房貸款執行利率上浮。據悉，上海從去年年底開始收緊房貸利率優惠，多數大型商業銀行首套房貸款利率上浮10%~20%不等，追平了二套房房貸利率。
據記者了解，向來占據最大房貸市場的建設銀行近期視貸款金額不同，對貸款利率進行浮動定價。建設銀行上海分行楊浦支行一位工作人員告訴記者：“首套房貸款現在雖然還沒有向下浮動，但首套房全款價格如果高于300萬元，貸款一般都可以按照基準利率來執行，低于300萬元的貸款利率是上浮5%。”嘉定支行也口徑一致，并強調“要看個人征信報告”。
交通銀行楊浦支行工作人員告訴記者：“現在單筆期房不接單，二手房商業貸款200萬元以上就可以按照最低基準利率來算。”工商銀行控江支行個貸中心則以放款速度“吸引”購房者，該行工作人員告訴記者：“首套房貸款能夠按照基準利率來執行，但房貸最關鍵要貸得出來，放款速度各家銀行是不一樣的，我們的放款速度比較快。”
五大行中，目前只有中國銀行上海分行定價依舊堅挺。該行五角場支行對記者表示，執行的首套房貸款政策一律是按基準利率上浮10%~15%。
而一些股份制銀行也“含蓄”地加入混戰。民生銀行上海分行市東支行個人信貸中心告訴記者：“除了信用資質不好的客戶要上浮10%，個人首套房商業貸款5年以上的都可以最低按照基準利率計算。” 招商銀行上海分行淞滬路支行雖向記者介紹，“現在的商業貸款政策是基準利率上浮11%”，但也強調“實際上具體利率是可調的”。
購房者嫌利率優惠太少
銀行房貸或多或少的松綁跡象，是否意味著多方利益膠著的上海樓市會就此走向拐點?市場觀點呈現分歧。中原地產研究總監宋會雍接受《中國經濟周刊》采訪時表示，農行打折對樓市的實際影響可能甚微。
“農行的房貸在整個銀行房貸市場中占比很低，房貸主要以工行和建行為大頭，之前也有一些商業銀行對旗下高端客戶打折，比如日資產額度在500萬以上客戶打八五折，所以這次打折行為不像是對房貸的放寬，而是對優質客群的一種新的梳理。”宋會雍對記者解釋道。
“我們對比過，如果按照農行200萬貸款的門檻來算，房子全款就是286萬以上，這個房價在一手房當中占比不到30%，在二手房當中只有11%左右，這個比例很小，首套房的比例會更低，所以估計對市場影響是很小的。”
年底結婚，正在觀望樓市的劉先生也告訴記者，200萬貸款打九五折，攤薄到20年中，一個月大概也就是省200元左右，“這是幾包煙的事情，我們的積極性不會因此有大的提高。”
也有市場人士分析認為，在這波貸款利率打折潮帶動下，近期其他銀行也會盡快跟進推出利率優惠政策。值得一提的是，國務院總理李克強7月23日主持召開國務院常務會議時提出，要抑制金融機構籌資成本不合理上升。業界有猜測認為，農行房貸利率政策的松動是受到了這種政策信號影響。
不過，宋會雍還是強調資金成本和樓市風險兩道坎決定了銀行的姿態。“銀行本身也需要吸儲，但是很多‘寶類’產品誕生后，各大銀行加快推出理財產品，銀行吸納存款平均利率在5%左右，如果房貸利率按基準利率來算的話，才掙兩個點，如果再打折的話，就相當于免息了，利潤受到擠壓。”
樓市風險則是指房價下調的風險。“銀行在首付款方面有嚴格的控制，比如不會隨便把首付款的比例下調，因為一旦下調，如果個人買的房子是期房，那這房子就可能成為銀行的包袱，所以銀行做房貸利率放松是有底線的，要看房價調整風險的保險系數。”他如是分析。
