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2025年03月13日
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由于上半年各線城市樓市成交乏力，最近多城市傳出限購松綁的消息，除了明文發(fā)布“限購松綁”的呼和浩特等城市，更多的城市開始在實際執(zhí)行中松綁限購政策來實現(xiàn)“救市”目的。不過，業(yè)內人士認為，松綁限購對“救市”效果有限。
未來松綁限購城市或增多
整體來看，地方城市松綁限購政策意愿強烈，地方政府在樓市降溫的情況下，受制于土地財政壓力，松動調控已經成為定局。各地都會有不同角度、不同程度松綁政策出臺。目前全國已經有多個城市放松調控。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，在當前執(zhí)行限購的46個城市中，未來在限購政策上也會出現(xiàn)明顯的分化。他認為，一線城市，因為需要控制人口，而且經濟對房地產的依賴度不高，預計限購政策將長期執(zhí)行；二線城市中，經濟相對比較好的城市，比如廈門、南京、武漢等城市，有可能繼續(xù)執(zhí)行限購，但在執(zhí)行層面可能部分放松；二線中經濟一般的城市及三線城市，可能會全面放松限購，而且會發(fā)布政策取消限購，以達到用政策本身的松綁影響市場預期的作用。
此外，張大偉認為，后續(xù)放松調控的城市將體現(xiàn)出以下特征：庫存消化周期超過一年；第一季度成交面積大幅下滑；購地銷售比過高；今年第一季度土地出讓金過低；有實質性降價樓盤的城市；人口凈流出城市；有兩個以上新區(qū)城市。
松綁限購對救市效果有限
不過，張大偉分析認為，限購松綁的效果可能有限。例如沈陽等城市，目前的庫存量去化速度超過20個月，而且沈陽經濟本身發(fā)展放緩，人口的流入增量放緩，都導致房地產的需求基數放緩上漲。“整體而言，未來政策松綁與市場降溫將同時出現(xiàn)。除非中央政府放棄調結構努力，再次大規(guī)模降準降息，否則市場的趨勢很難改變”。
《經濟參考報》記者注意到，4月以來多地傳出調控松綁消息，直至6月，呼和浩特市最終明確放松限購，“救市”再次成為市場討論焦點，而在中原集團主席黎明楷看來，部分城市松綁限購之舉并不能稱為“救市”，只是回歸市場下的減輕調控。
黎明楷表示，分類調控的影響優(yōu)于過往的一刀切調控，政策自由度的提升讓一些供應量過多的城市可以采取放松調控的措施來調整市場。他認為，影響未來樓市走向的關鍵取決于政府的資金調控“政府不會再大手筆救市，未來可能會逐步放松一些錢流進市場，但資金緊的狀態(tài)不會只是幾個月的事情，所以樓市調整會維持比較長的時間。
下半年樓市仍面臨高庫存壓力
市場分析機構CRIC研究中心分析認為，上半年以來，房地產行業(yè)的調整，成為導致中國經濟下行的最大因素，直接拉低了G D P、固定資產投資增速，影響政府財政收入，為防范風險，政府力推棚戶區(qū)改造、鐵路建設等基建投資項目，并輔以其他微調措施。
該機構認為，就當前房地產行業(yè)的調整而言，政府既希望通過調整來暴露行業(yè)發(fā)展中存在的問題，但不希望對整體經濟的拖累過于明顯，又不可能回到以往通過巨量政府投資拉動經濟增長的老路“在這種沒有強大外力干預情況下，房地產市場通過自身完成調整的周期更多取決于價格的回調、需求的釋放、庫存的去化”。
上海易居房地產研究院發(fā)布《6月份新建商品住宅庫存報告》顯示，截至6月底，35個城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長2.8%，同比增長22.9%，庫存再創(chuàng)歷史新高。
易居研究院研究員嚴躍進告訴《經濟參考報》記者，6月份庫存去化周期超過18個月，表明去化壓力空前大，這將壓制房價，預期未來幾個月多數城市房價將下跌。從今年上半年行情看，庫存去化的速度不斷放緩，房企的資金周轉也愈發(fā)艱難。伴隨庫存增加這個態(tài)勢，地方政府救市的沖動也愈發(fā)強烈。但目前來看，救市的效果難以在短期內釋放出來，庫存積壓帶來的負面效應還會持續(xù)一段時間。換而言之，對救市效果不能期望過高。
報告顯示，截至6月底，35個城市中，有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江等3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到97.5%、87.0%和86.0%。此類城市去年同期庫存消化狀況較好，庫存量較低。而今年在整個供求矛盾加大的情況下，庫存上升較明顯，這使得今年的同比值偏高。
CRIC研究中心分析認為，下半年，房地產市場的調整還會繼續(xù)，目前成交量、房價尚處在不斷下行探底的階段，如無外力作用，短期不可能出現(xiàn)根本性逆轉，但調整方式不太可能出現(xiàn)急速崩潰式下行，而是一種震蕩式回調。
