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2025年03月14日
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共有產(chǎn)權(quán)住房有兩個(gè)直接作用，一個(gè)是通過共有產(chǎn)權(quán)的方式，使得部分群眾自己支付一部分錢解決住房問題；另一個(gè)是規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房制度，遏制在購置型的保障房里的牟利空間，使得買房子是解決住房問題，而非投機(jī)牟利，還能在一定程度上起到平抑高房價(jià)的作用。
共有產(chǎn)權(quán)住房上市交易，避免重蹈經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房出現(xiàn)的套利現(xiàn)象，就顯得尤為重要。與以往的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房不同，共有產(chǎn)權(quán)住房是一種有限產(chǎn)權(quán)住房。政府和購買者將共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承擔(dān)土地和房屋貶值帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
從制度設(shè)計(jì)上看，有限產(chǎn)權(quán)與完全產(chǎn)權(quán)的住房相比，其本身就使投資獲利的空間大為減少。申購價(jià)格上基本與市場價(jià)格同步，更是大大壓縮了非法牟利的空間。如果共有產(chǎn)權(quán)住房購買者在回購政府產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，只要市場評估價(jià)降低幾個(gè)百分點(diǎn)，即可獲得巨大的經(jīng)濟(jì)利益；同樣，政府收購個(gè)人產(chǎn)權(quán)時(shí)，如評估價(jià)虛高，也存在利益輸送的問題。
共有產(chǎn)權(quán)住房必須建立起公開透明的運(yùn)作機(jī)制，在申請、分配、售后監(jiān)管和退出等各個(gè)環(huán)節(jié)，設(shè)立防火墻。從試點(diǎn)城市的實(shí)踐看，如何確定政府與個(gè)人的產(chǎn)權(quán)份額，以及如何約定上市交易的分配份額，壓縮投機(jī)牟利空間，正是探索的難點(diǎn)與重點(diǎn)。
定價(jià)原則
1、政府投資建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房基準(zhǔn)價(jià)格，按成本價(jià)或略低于成本價(jià)確定；
2、市場主體或社會(huì)投資機(jī)構(gòu)開發(fā)建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房，按成本加微利的方式定價(jià)，利潤率不超過成本的3%；
3、通過收購、回購、配建等方式取得的共有產(chǎn)權(quán)住房，銷售基準(zhǔn)價(jià)格參照前款規(guī)定并考慮折舊等因素確定。
上市原則
1、滿5年的，允許上市轉(zhuǎn)讓，同等條件下地方人民政府有優(yōu)先收購權(quán)；
2、不足5年需出售的，由地方人民政府回購，禁止上市交易；
3、共有產(chǎn)權(quán)住房上市交易的，交易金額由住房保障對象與地方人民政府或投資人按產(chǎn)權(quán)比例分配。
