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2025年03月14日
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就在本輪樓市調(diào)控已滿三月，各地房?jī)r(jià)相繼松動(dòng)的關(guān)口時(shí)，有媒體透露，來(lái)自高層的信息顯示，始于4月份的針對(duì)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的短期調(diào)控已宣告結(jié)束。真可謂二次調(diào)控的聲音依稀尚存，“樓市調(diào)控終止論”卻又風(fēng)生水起。難道被譽(yù)為“史上最嚴(yán)厲”的房產(chǎn)新政要成為“史上最短”新政？關(guān)于樓市調(diào)控的種種質(zhì)疑又開(kāi)始形成一種強(qiáng)大的聲勢(shì)。隨著樓市進(jìn)入深度博弈期，政策是否出現(xiàn)松動(dòng)備受關(guān)注。其實(shí)很簡(jiǎn)單，各種不同的利益群體發(fā)出的聲音意欲動(dòng)搖樓市調(diào)控決心。然而三部委對(duì)樓市調(diào)控松動(dòng)矢口否認(rèn)又讓樓市陷入了迷局，三部委的高調(diào)亮相蘊(yùn)含著對(duì)樓市未來(lái)趨勢(shì)的什么態(tài)度？開(kāi)發(fā)商又該做出何種戰(zhàn)略部署？這對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向又有哪些影響？或許未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展方向會(huì)受到各種博弈力量的左右?；蛟S真應(yīng)了那句話：態(tài)度決定一切。
三部委否認(rèn)樓市調(diào)控松動(dòng)
前段時(shí)間，樓市新政見(jiàn)底的聲音不絕于耳，來(lái)自上海方面相關(guān)消息稱，在新政影響下，樓市持續(xù)低迷，上海樓市調(diào)控細(xì)則遲遲未出，但上海部分銀行改變此前“原則上暫停發(fā)放第三套房貸”的做法，悄然“開(kāi)閘”第三套房貸。對(duì)于最受關(guān)注的二套房貸認(rèn)定，部分銀行也開(kāi)始“適度寬松”，開(kāi)始“認(rèn)貸不認(rèn)房”。
許多人開(kāi)始擔(dān)心，最嚴(yán)格的宏觀調(diào)控會(huì)不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的大幅下挫而半途而廢？如果政府再出手救市，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)又要重回上行通道？不免讓人憂慮，更重要的是會(huì)讓別有用心的人以此為借口，阻撓調(diào)控大勢(shì)的進(jìn)行。
從監(jiān)管層的表態(tài)來(lái)看，對(duì)于樓市調(diào)控可能對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成的負(fù)面影響，中央已經(jīng)做好了充分準(zhǔn)備。為對(duì)沖房地產(chǎn)投資可能的下降，中央也已下?lián)?00多億元用于保障房建設(shè)。特別是有關(guān)部委監(jiān)管層對(duì)調(diào)控更表現(xiàn)出尤為堅(jiān)決的態(tài)度。
針對(duì)坊間有關(guān)“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)政策可能取消”、“三套房貸放開(kāi)”、“國(guó)資委授意央企拿地”等房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)問(wèn)題，中國(guó)住建部、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)資委于7月12日分別做出回應(yīng)。
住建部官員特別強(qiáng)調(diào)，各地將繼續(xù)堅(jiān)定不移地執(zhí)行國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》及相關(guān)配套政策；中國(guó)銀監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人發(fā)表回應(yīng)稱，嚴(yán)格執(zhí)行二套及以上房貸政策不動(dòng)搖，房貸相關(guān)“政策要求和標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有任何變化，各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行，不能動(dòng)搖”；國(guó)資委官員對(duì)媒體表示，自國(guó)資委要求78戶非房地產(chǎn)主業(yè)中央企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以來(lái)，央企退出工作正在有序順利地進(jìn)行。對(duì)于主業(yè)為房地產(chǎn)的16家央企，該官員表示央企應(yīng)該做強(qiáng)主業(yè)，但他否認(rèn)國(guó)資委曾通過(guò)約談等方式授意這些央企下半年在各自專注的領(lǐng)域加速擴(kuò)張。
自此社會(huì)上“調(diào)控被見(jiàn)底”的傳聞也就不攻自破了。
口水仗讓房地產(chǎn)市場(chǎng)莫衷一是
有關(guān)國(guó)家出臺(tái)宏觀調(diào)控政策的各種聲音從來(lái)就沒(méi)有停過(guò)，然而卻從未有像今天這樣紛繁和嘈雜過(guò)。
7月4日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史表示：目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯的態(tài)勢(shì)，再過(guò)一個(gè)季度左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨全面調(diào)整，房?jī)r(jià)會(huì)有所下降，但下降到什么程度不好說(shuō)。這是迄今為止，政府部長(zhǎng)級(jí)官員最為直截了當(dāng)?shù)谋響B(tài)。
徐紹史的講話立刻在房地產(chǎn)業(yè)界引起強(qiáng)烈反彈，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)針?shù)h相對(duì)：雖然房?jī)r(jià)短期內(nèi)會(huì)下降，但這是強(qiáng)摁著牛頭喝水，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，對(duì)住房的需求將不斷增加，因此房?jī)r(jià)長(zhǎng)期肯定仍會(huì)倔強(qiáng)地昂起頭來(lái)。還有聲音說(shuō)，政府部長(zhǎng)沒(méi)有干涉市場(chǎng)價(jià)格的權(quán)力……
上海交大海外學(xué)院金融所所長(zhǎng)金巖石認(rèn)為，第三、第四季度GDP增幅可能跌破8%的政策底線。一旦發(fā)生，政府的調(diào)控政策必然轉(zhuǎn)向，這也意味著本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策行將結(jié)束。
趙曉則有不同意見(jiàn)，目前樓價(jià)和成交量雙下降，是因?yàn)闃莾r(jià)還沒(méi)有跌到大家的心理價(jià)位。他指出，下半年，“政府政策有可能放松，但是退出可能性很小，這次調(diào)控最大不一樣是老百姓不答應(yīng)房?jī)r(jià)再上漲”。過(guò)去十年中國(guó)樓市經(jīng)歷了九次調(diào)控，“如果第十次調(diào)控還是失敗，倒下的將會(huì)是政府部門(mén)的公信力”，這次的調(diào)控只能往前推，房產(chǎn)調(diào)控只是個(gè)開(kāi)始。
更有人一針見(jiàn)血的觸碰到了國(guó)家宏觀調(diào)控的痛處，陽(yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪認(rèn)為，調(diào)控解決不了房地產(chǎn)的根本問(wèn)題。歷次調(diào)控被人詬病，就在于未能觸及與房地產(chǎn)相關(guān)的一系列土地、稅收、財(cái)政和分配制度。如果制度仍然缺位，調(diào)控就不可能成功。土地問(wèn)題不解決，根本性的供求問(wèn)題是無(wú)法解決的。
所以，到目前為止，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控依然在備受爭(zhēng)議中前行。事實(shí)上，由于缺乏健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)機(jī)制以及相應(yīng)的信息披露制度，來(lái)自中央、地方政府、銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、專家學(xué)者等多方利益主體的不同聲音引發(fā)的“口水戰(zhàn)”，眾說(shuō)紛紜，令樓市更顯得撲朔迷離。眼下，如何強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，或許將是樓市調(diào)控能否進(jìn)一步深入的關(guān)鍵所在。
看清形勢(shì)適時(shí)把握政策方向
在房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)三個(gè)多月后，處于膠著狀態(tài)的樓市進(jìn)入了政策敏感期。一方面是房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌、政策效果開(kāi)始顯現(xiàn)；另一方面是市場(chǎng)對(duì)于政策的持續(xù)性產(chǎn)生了諸多猜想。
盡管開(kāi)發(fā)商有再多的理由或借口對(duì)樓市調(diào)控不以為然，然而各部委的聯(lián)合聲明已經(jīng)讓許多本來(lái)還觀望的開(kāi)發(fā)商清醒的認(rèn)識(shí)到，國(guó)家抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心沒(méi)有動(dòng)搖。開(kāi)發(fā)商和政策的博弈更像是比耐力，比勇氣。過(guò)去開(kāi)發(fā)商總認(rèn)為中央宏觀調(diào)控政策是紙老虎，而這次似乎嗅到了政策的持久性。所以如果說(shuō)過(guò)去還有許多開(kāi)發(fā)商死死守住房?jī)r(jià)不放松，那么當(dāng)他們看到政府的底牌之后就不再豪賭了。
雖然現(xiàn)在房?jī)r(jià)變化不大，但是房企內(nèi)部已經(jīng)悄然出現(xiàn)了不少變化。降價(jià)的趨勢(shì)加大，土地市場(chǎng)趁低抄底，重心向二三線城市傾斜，進(jìn)軍保障房市場(chǎng)，高層頻頻人事變動(dòng)……實(shí)際上，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)深度調(diào)整的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也面臨著調(diào)整、轉(zhuǎn)型的抉擇。即便這些轉(zhuǎn)型更多的只是一些苗頭和現(xiàn)象，但或許也蘊(yùn)藏著未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。
最明顯的一個(gè)趨勢(shì)是，經(jīng)過(guò)之前幾次調(diào)控，許多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)學(xué)會(huì)了在危機(jī)中尋找機(jī)會(huì)。一些開(kāi)發(fā)商在二三線城市已經(jīng)提前布好局。國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)近期“推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)”的表態(tài)，將成為開(kāi)發(fā)商們重點(diǎn)發(fā)展二、三、四線城市甚至小城鎮(zhèn)的沖鋒號(hào)。
據(jù)新華社調(diào)查顯示，本輪樓市調(diào)控以來(lái)，有相當(dāng)規(guī)模的資金開(kāi)始流向二、三線城市的樓市，這將成為未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的重要推手。不過(guò)，盡管二線城市房?jī)r(jià)仍未到“發(fā)燒”地步，但不能忽視投資投機(jī)需求增加、房?jī)r(jià)上漲較快等問(wèn)題。二線城市對(duì)樓市調(diào)控不能置身事外。
因此，政府的態(tài)度、開(kāi)發(fā)商的態(tài)度甚至購(gòu)房者的態(tài)度或許就是主宰未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的中堅(jiān)力量。
