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2025年03月13日
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京津新城
●地點：位于京津唐三城腹地的中心點，距離北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里
●面積：遠景規劃是260平方公里
●規劃容量：“亞洲最大的別墅區”，遠景規劃8000多套別墅，目前建成約3000套；預計容納二三十萬人口
●動工時間：2004年
●入住率：僅一成
●原因：目前主要客戶來自北京，但寶坻并未通高鐵，交通成本高；配套短缺；缺乏工商業，工作機會少
在天津寶坻，有一座號稱是“亞洲最大別墅區”的京津新城。因為區位等因素，開盤10年來，入住率極低，被外界冠以“鬼城”之稱。在北京和天津兩座特大型城市之間，存在如此大規模的一個空城，非常罕見。
雖然入住率低，但“鬼城”的住戶，對這個稱呼并不以為然。他們認為，這里價格便宜，升值空間大，用不算太高的價格，就能買一棟別墅，足以滿足美式中產階級的夢想。
今年起，京津冀一體化驟然提速，位于京津唐腹地的京津新城似乎迎來新一輪機遇。對此，開發商、住戶、商戶的心態卻有著微妙的差異。
“越干越心灰意冷了，”對于未來，超市老板徐如的態度比較悲觀，“京津冀一體化之后會有人來住不？我不知道，反正這幾年一直沒有變化。”
怪現狀：3000套豪華別墅九成空置
在京津新城桃園七區，小區無一戶入住，保安亭空無一人，許多別墅大門敞開，院子里的野草已齊腰高，除了鳥鳴聲和偶爾經過的車流聲，小區里沒有任何聲音。夜幕降臨之后，這荒蕪的景象透出幾分陰森，讓人后背發涼。
天津寶坻縣城往南15公里，在麥田和樹林的包圍中，聳立著一片歐式建筑。大門造型類似凱旋門，約可供10輛車并排同行。路旁綠樹裹以紅布，通向綠樹掩映下的各個別墅小區。
與豪華建筑形成鮮明反差的，是低迷的人氣。除了偶爾駛過的車輛和騎車的工人，寬闊的公路上，罕見行人。
這里就是號稱“亞洲最大的別墅區”的京津新城，由桃園、康園、順園等別墅小區構成。這里有約3000座別墅，和一座豪華的五星級酒店。因為少有人住，近年來，屢被媒體貼上“鬼城”、“空城”的標簽。
合生創展是京津新城的開發商。其銷售部一楊姓經理稱，京津新城的入住率在30%左右。
但實際入住率遠遠低于這一數字。南都記者走訪多個小區，粗略統計，平均入住率不足一成。以京津新城桃園一區為例，據周邊商戶和保安稱，小區內有70多棟別墅，目前真正常住的僅有3戶。在南都記者逗留的兩小時內，小區大門沒有一個人出入。
而在京津新城桃園七區，小區無一戶入住，保安亭空無一人，許多別墅大門敞開，院子里的野草已齊腰高，除了鳥鳴聲和偶爾經過的車流聲，小區里沒有任何聲音。夜幕降臨之后，這荒蕪的景象透出幾分陰森，讓人后背發涼。
熙園商業街是京津新城最繁華的區域，但商鋪出租率僅50%，其中人氣最旺的是2個網吧和4個小旅館———他們的客流主要為附近的大學生。
更多的商鋪大門緊閉，玻璃門上貼著彩色海報，“貼海報看上去稍微熱鬧一點，什么都不貼更冷清。”超市老板徐如說。
2004年，徐如的超市進駐京津新城時，是這里的第一批商戶。彼時，京津新城多個樓盤正在興建，大批建筑工人作為客源，她的超市生意火爆。樓盤建好后，工人撤離，而常住的業主寥寥，超市生意頓時下滑。
“買房子的都是有錢人，但人家就是不來住。”徐如感嘆。因為顧客少，牛奶常常滯銷過期，她定下規矩，店里的牛奶只有提前預訂，才能購買。
在她看來，京津新城內，為數不多的常住居民分為兩類，一類是老人，一類是幫忙看家護院的工人。前者多是兒女買來孝敬老人，后者則是住戶需要人看家打掃，或是養養雞鴨。
盡管入住率遇冷，但京津新城的別墅卻處于熱銷狀態。
售樓處某銷售經理稱，京津新城的銷售率達到90%左右。在京津新城康園，該園329套別墅，目前僅剩3套未賣出，價格為每平米13000元。
在外界貼上“鬼城”標簽的同時，京津新城的住戶們，卻普遍對這里比較認可。
劉建斌今年50歲，在北京從事IT行業，2013年，他花300萬買了一套330平米的二手別墅。算下來，單價為每平米9000元，而北京郊區的類似別墅，單價要翻四倍以上。
這幢二層美式獨棟別墅前后，有個一畝大的花園。院子臨河，坐在自己家里就能釣魚。在節假日里，劉建斌偶爾帶家人來度假。除此之外，房子一直空著。
對于劉建斌來說，它在相當程度上滿足了自己的中產階級夢想，“這點錢，在北京只夠買個兩居室的。”
“這是京津冀地區最后一塊價格洼地。”他對自己的選擇非常自豪。
合生創展銷售部一中層經理稱，京津新城的早期客戶多來自全國各地，買房目的主要為落戶、投資等。而目前客戶主要來自北京，一般年齡在40-50歲，事業小有成就的中年人。
和劉建斌一樣，對于許多京津新城的住戶來說，除了環境優美，升值、性價比是選擇這里的關鍵詞。
在搜房網京津新城論壇，一則《天津京津新城是個有發展潛力、有升值空間的別墅區》的點擊量為1 .9萬多條，為論壇最高。
有趣的是，這則帖子只有題目，沒有文章，仍能吸引網友的注意。今年6月3日，有人跟帖提問：“（京津新城）還能不能發展升值了？”
馬上有人回答：“等什么都好了還有你的嗎？”
對于外界流傳的“鬼城”質疑，劉建斌早就見怪不怪，“京津新城不適合有固定工作的人居住，適合養老和自由職業者。”
在他的計劃中，這里確實是退休后養老的地方。“再等幾年，慢慢就會好起來。”他甚至還勸南都記者，“你有錢的話也買一棟吧。”
而針對外界質疑，開發商合生創展的員工則認為，京津新城屬于低容積率的遠郊別墅，人口不可能太多。
“我不否認是空城，”上述中層經理說，“在別墅區，0 .28的低容積率，如果不空，那才見鬼了。”
他以京津新城的康園為例，“康園面積44萬平方米，與梵蒂岡大小相當，共有329棟別墅，就算每棟住五口人，也不可能比北京一個高層小區的人多。”
而京津新城前任總經理鄭昌立接受媒體采訪時認為，京津新城有自己的發展周期，“每一個新城都是從空置開始到興旺的，特別是遠郊的飛地大盤。每個城市的發展周期不是一兩年，也不是十年八年，可能更長。”
