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2025年03月13日
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賣房時承諾配套“省一級學區”，交房時卻變成“鎮級學區”。面對學區房“級別跳水”，業主、開發商和教育部門各執一詞，陷入拉鋸。
當前，國內學區房價格堅挺，買家趨之若鶩，由此發生的法律糾紛也不斷出現。法律專家提示，買學區房未必有“學位”，購房時不可只聽開發商一面之詞，而應到教育部門核實情況，同時，盡可能保留開發商有關學區的宣傳證據，以備發生糾紛時維護自身權益。
“省級承諾”變成“鎮級事實”
日前，住在廣州市番禺區“萬科歐泊”樓盤內的上百位業主進行維權，讓業主們不能忍受的是，開發商賣房時大肆宣傳的“省一級”學區，等到交房入住時發現已降級為“鎮級”。
記者調查發現，這處名為萬科歐泊的樓盤位于廣州市番禺區南村鎮。2012年12月，萬科歐泊正式開盤，由于宣稱“業主購房將獲得該地區唯一的省一級公辦小學－－番禺區市橋中心小學萬科紅郡分校”的入讀資格，該樓盤以高出周邊房價2倍的價格賣出2000多套。
然而，隨著業主入住，2013年底，有咨詢小學入讀手續的家長看到番禺區教育局的一份紅頭文件，該文件顯示：該小區的配套小學辦學主體是南村鎮。
這意味著，紅郡小學的辦學主體將由原先萬科宣傳的“省一級市橋中心小學”，變為了“南村鎮”。面對省級學區的承諾變成了鎮級的現實，家長們的怒火被點燃了。
“如果不是為了這個省級學區，誰會出如此高價買這里的房子？現在開發商說變就變，讓人難以接受。”業主代表劉先生說。
虛假宣傳還是理解誤差？
時下，用學區房作為賣點，是不少房地產開發商招攬買家的“制勝法寶”。為了給孩子覓得一個名校入學機會，很多家長不惜豪擲千金。
在萬科歐泊“學區門”糾紛中，萬科和番禺區教育局不約而同向記者解釋是業主理解發生了偏差，而業主們卻質疑開發商和教育部門說法“前后矛盾”。
2011年4月，萬科通過股權并購方式獲取廣州市番禺向信房地產有限公司名下的項目新光城市花園，將其改名為萬科歐泊。
在此之前，番禺區教育局與向信房地產簽訂《新光城市花園配套小學辦學協議》，將新光城市花園配套小學的校名定為“廣州市番禺區紅郡小學（廣州市番禺區市橋中心小學分校）”。“雙方一致同意，建成后的該配套小學隸屬于番禺區教育局行政管理，具體由廣州市番禺區市橋中心小學籌辦和管理、并將其作為廣州市番禺區市橋中心小學的分校不少于10年。”
2013年12月，番禺區教育局下發文件稱，“我局與廣州市番禺向信房地產有限公司簽訂了新光城市花園配套小學合作辦學協議，現該配套小學已基本完工，并計劃在2014年9月正式開辦。按屬地管理原則，該配套小學在移交番禺區教育局后將交由南村教育指導中心管理及開辦，市橋中心小學只負責協助籌辦及管理，辦學主體仍然是南村鎮。”
業主們質疑，這兩個文件自相矛盾，行政隸屬部門發生了改變，由“區教育局管理”變為了“南村鎮管理”；市橋中心小學由“籌辦和管理”變為“協助籌辦和管理”。
“是業主們理解有誤。”廣州市番禺區教育局辦公室副主任曾偉杰稱，這兩個文件并不矛盾，新小學肯定是公辦學校，還是由區教育局管理，只是因為番禺區還存在鎮一級的行政體制，學校的辦學經費仍由鎮一級來撥款。按屬地管理原則，該配套小學在移交番禺區教育局后將交由南村教育指導中心管理及開辦，市橋中心小學負責協助籌辦及管理。
業主們還對師資力量提出質疑，認為既然是“分校”，師資力量應由主校區管派。對此，曾偉杰說：該局十分重視紅郡小學的籌建工作及辦學品質，市橋中心小學也在積極參與紅郡小學的籌辦工作并充分共享辦學經驗，以盡快打造一所高質量的小學，“從硬件與軟件上都能保證與市橋中心小學同等質量。”萬科方面稱，目前廣東省已不對公辦小學、初中進行省一級學校的評定，但我司仍按原省一級學校標準建設紅郡小學，滿足家長對優質教育的需求。
“學區房”糾紛屢現 如何規避潛在風險？
面對開發商與區教育部門的反復解釋，萬科歐泊的業主們極不滿意：其一，開發商在賣房之初大肆宣傳“省級學區房”，其后又閉口不談，這算不算“虛假宣傳”？其二，一個師資力量都無法保證的“分校”，還算不算名副其實的“分校”？其三，開發商與教育部門的口頭承諾會不會將來又成為新的“空頭支票”？
近年來，開發商與業主涉及學區房的糾紛屢見不鮮。此前，面積達2.73平方公里的“中國地王”－－廣州亞運城房地產項目因不能兌現“買房落戶和就讀省一級小學”的承諾，而引發業主集體維權。
“學區和小區綠化一樣，宣傳和實際經常會出現距離。”不少消費者感嘆。業內分析人士指出，在房地產調控的背景下，高出市場價格一大截的學區房依然能“逆勢堅挺”，就是因其附帶的“教育資源”。
“一旦這個資源沒有了，這些房子的價格將立即跳水。因此購房時必須核實清楚開發商承諾附帶學區的真實情況。”盈科（深圳）律師事務所合伙人鄭緒華說。
鄭緒華建議在購買“學區房”前應關注三方面的問題：一是要詳細了解樓盤情況，涉及教育資源的問題可以直接到教育部門去查詢真偽；二是保留開發商關于買房附送“學區”的相關宣傳單、樓盤規劃書等資料；三是與開發商協商將有關買房送學區的承諾明確寫入購房附屬條款，作為合同的權利條件保留下來。
