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2025年03月14日
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【北京房?jī)r(jià)在疑慮中飆漲，在困難中前行。】央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者奔走北京各大樓盤發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)繼續(xù)同比上漲，銷量穩(wěn)定，房?jī)r(jià)下跌仍然只是傳說(shuō)。而在北京買房子的人并非大富大貴之人，而是大批三十而立的年輕人甘愿在北京蝸居，甘愿當(dāng)房奴也不愿意回家鄉(xiāng)。究竟是什么原因?qū)е路績(jī)r(jià)居高不下，誰(shuí)才是北京真正的“剛需”購(gòu)房者？
最近一段時(shí)間，有關(guān)房地產(chǎn)的各種傳聞不斷，說(shuō)是房子都賣不動(dòng)了、價(jià)格大幅下跌、開(kāi)發(fā)商的資金緊張甚至斷裂，聯(lián)想到之前李嘉誠(chéng)大量拋售國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)，潘石屹說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)是泰坦尼克號(hào)，快要撞到冰山了。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)似乎充滿了山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓的味道。那么，國(guó)內(nèi)樓市真的到了拐點(diǎn)嗎？
北京樓市紛紛跳水，開(kāi)發(fā)商大力促銷各顯神通
北京，多年來(lái)一直是中國(guó)房?jī)r(jià)的晴雨表。根據(jù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平網(wǎng)公布的價(jià)格，目前，北京四環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)已經(jīng)高達(dá)每平米4萬(wàn)到13萬(wàn)元不等，四環(huán)到六環(huán)的價(jià)格為2萬(wàn)到5萬(wàn)元不等。
北京華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總裁陳云峰：實(shí)際五環(huán)以內(nèi)的，我們所謂的市區(qū)的房產(chǎn)仍然是比較稀缺的。實(shí)際供應(yīng)的樓盤和土地的放量都非常少。但是以通州、大興、房山、順義、昌平以這些縣組團(tuán)為代表的房地產(chǎn)土地的供應(yīng)量和銷售量實(shí)際上，現(xiàn)在還是很大的。
陳云峰，北京華業(yè)地產(chǎn)公司副總裁，同時(shí)也是中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專委會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)。他告訴記者，今年5月，國(guó)內(nèi)商品房銷售量下降已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。
北京華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總裁陳云峰：我們統(tǒng)計(jì)的資料能夠表明，實(shí)際一線城市大概銷售量在5月份，五一期間實(shí)際下降了大概40%。二線城市下降了大概35%，三四線城市表面上好一點(diǎn)，就是下降了大概30%。全國(guó)情況大體并不理想，但北京的地產(chǎn)商則是有喜有憂。
陳云峰告訴記者，5月13日，他所供職的地產(chǎn)公司在通州的樓盤開(kāi)始銷售，銷售均價(jià)24000元。一天之內(nèi)，推出的300套房源就賣了260套，創(chuàng)造了5億元的銷售額，是當(dāng)月通州的銷售冠軍。
陳云峰：北京它基于這種人口的迅速的涌入，所以它的這種剛性的需求和改善性的需求就是支撐這個(gè)房地產(chǎn)銷售的一個(gè)主要原因。
在北京，雖然一天之內(nèi)銷售80%以上的樓盤隨處可見(jiàn)，但一些樓盤降價(jià)銷售的消息也開(kāi)始出現(xiàn)。在五環(huán)外的亦莊，眼前這個(gè)名叫海梓府的樓盤，有媒體報(bào)道，開(kāi)盤均價(jià)從去年的35000元每平米降到了如今的28800元每平米，也就是說(shuō)100平米的房子，降價(jià)幅度達(dá)到62萬(wàn)元，在不少買房人看來(lái)，這就是降價(jià)的一個(gè)信號(hào)。
北京亦莊海梓府售樓人員：我剛才給您查了一下13號(hào)樓4層，4層是4萬(wàn)元一平米。
經(jīng)濟(jì)半小時(shí)記者：4萬(wàn)？
售樓人員：對(duì)，周邊現(xiàn)在都賣到38000元到40000元，你說(shuō)你這28000元確實(shí)就因?yàn)橛羞@個(gè)活動(dòng)，而且是針對(duì)特殊的戶型去做，不是所有的房子我都到28000元。其實(shí)每個(gè)開(kāi)發(fā)商每個(gè)促銷手段不一樣，正好現(xiàn)在有這么一個(gè)活動(dòng)再加上媒體添點(diǎn)加點(diǎn)什么的。
銷售人員告訴記者，此次推出的活動(dòng)僅是對(duì)于一些特殊戶型，整體上沒(méi)有降價(jià)。離開(kāi)海梓府，記者又在六環(huán)邊找到了這個(gè)名叫珠江四季悅城的樓盤，這個(gè)均價(jià)14800元的樓盤正通過(guò)與房產(chǎn)網(wǎng)站合作，為購(gòu)房人提供首付款，并打出了零首付的口號(hào)。有人對(duì)此解讀為這是開(kāi)發(fā)商急于賣房回款，不惜打起了政策的擦邊球，為市場(chǎng)的投機(jī)炒房者提供幫助。
珠江四季悅城銷售人員：對(duì)，現(xiàn)在是有零首付。零首付是我們?yōu)榱送瞥鋈诘木罚宰隽艘粋€(gè)零首付的金融活動(dòng)。
記者：那首付我是要付還是不付？
珠江四季悅城銷售人員：這個(gè)的話，目前來(lái)說(shuō)，零首付的活動(dòng)。
記者：怎么來(lái)做？
珠江四季悅城銷售人員：怎么來(lái)做還不太清楚。目前先把資料交給，過(guò)幾天 現(xiàn)在是排號(hào)階段，拍好階段之后您把這個(gè)具體的后期的資料都提交給房產(chǎn)網(wǎng)站，根據(jù)個(gè)人的征信把一些貸款貸出來(lái)。但是前期我們排號(hào)，排號(hào)之后能享用5個(gè)月的免息。就比如這錢您貸出來(lái)5個(gè)月之內(nèi)是免息的。
記者：我找誰(shuí)去貸？
珠江四季悅城銷售人員：房產(chǎn)網(wǎng)站。
記者：我找房產(chǎn)網(wǎng)站去貸？
珠江四季悅城銷售人員：對(duì)。
那么，房產(chǎn)網(wǎng)或房地產(chǎn)企業(yè)直接給購(gòu)房人發(fā)放貸款的行為是否合法呢？ 1999年最高人民法院關(guān)于如何確定公民與企業(yè)之間借貸行為效力問(wèn)題的批復(fù)表明：公民與非金融企業(yè)之間的借貸屬于民間借貸。只要雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)即可認(rèn)定有效。但是，具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效：而認(rèn)定無(wú)效的第三條就是企業(yè)以借貸名義向社會(huì)公眾發(fā)放貸款。
在觀望下平穩(wěn)，北京樓盤市場(chǎng)仍然供不應(yīng)求
5月的北京樓市，不同的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有著不同的訴求，有的為一天賣完而高興，有的希望通過(guò)促銷回籠資金，有的試圖以打擦邊球的形式，向市場(chǎng)提供零首付的產(chǎn)品。真是幾家歡樂(lè)幾家愁。那么京的樓市到底跌沒(méi)跌呢？
在北京，記者見(jiàn)到了北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志。他告訴記者，今年1到4月，北京不含保障房在內(nèi)的新建商品住宅成交量雖然創(chuàng)下了4年來(lái)的新低，但并沒(méi)有出現(xiàn)斷崖式的下跌。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志：這四年做一個(gè)平均數(shù)的話，我們現(xiàn)在的數(shù)就是比平均水平略低。
在陳志提供的數(shù)據(jù)中，記者也看到，2011年到2014年，1到4月的不含保障房在內(nèi)的新建商品住宅成交量分別為1.94萬(wàn)套、1.58萬(wàn)套、2.99萬(wàn)套和1.58萬(wàn)套。 2013年之所以成交量特別高，是因?yàn)槭墚?dāng)時(shí)國(guó)五條的刺激，以及北京市對(duì)二手房交易征收20%個(gè)人所得稅的政策刺激下產(chǎn)生的，并不具有代表性。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志：我們的市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在呈現(xiàn)出來(lái)的是一種在急劇觀望下的平穩(wěn)。
和前四年相比，目前1到4月的成交量沒(méi)有大幅萎縮，那么從統(tǒng)計(jì)來(lái)看，北京的房?jī)r(jià)究竟是漲還是跌了呢？
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志：價(jià)格是在3月份有所回落，但是同比價(jià)格是上升的。
陳志提供的數(shù)據(jù)顯示，在總銷量和往年基本相當(dāng)?shù)那闆r下，2011年到2013年1到4月，200萬(wàn)元以下的新建商品房占比約為45%，但今年這一數(shù)字下降了10%，只占35%。而200萬(wàn)元到800萬(wàn)元每套的商品房從前3年的占比55%左右，今年上升到了65%，這在相當(dāng)程度上拉動(dòng)了新建商品房的統(tǒng)計(jì)價(jià)格。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志：叫改善型的戶型面積偏大的，在今年1到4月交易量是一個(gè)增加。
就在記者采訪期間，一些媒體發(fā)表文章，認(rèn)為北京目前新房庫(kù)存高達(dá)7.5萬(wàn)套，并得出購(gòu)房需求萎靡不振的結(jié)論，對(duì)此，陳志并不認(rèn)同，他告訴記者，從前3年的1到4月看，北京預(yù)售批準(zhǔn)的商品房上市量分別是11200套、12000套和9900套，但今年卻達(dá)到了21300套，是往年的2倍左右，因此，他認(rèn)為用庫(kù)存的增加推導(dǎo)出需求萎靡不振是不準(zhǔn)確的。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志：庫(kù)存的上升是由于我們的許可入市的量增加，所以你單純用庫(kù)存的量去表達(dá)說(shuō)市場(chǎng)現(xiàn)在不好了，去化下降了，你看庫(kù)存在增加也不科學(xué)。
此外，陳志還告訴記者，今年1到4月，由于銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款不積極，也造成了交易速度的下降，以往20天就能完成的交易，現(xiàn)在往往要2到3個(gè)月才能完成。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志：銀行對(duì)于買房人的支持力度在減弱。
目前很多買房人持幣待購(gòu)，在他們看來(lái)銀行減少貸款、地產(chǎn)融資難都會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的資金鏈緊張，從而可能降價(jià)銷售。那么統(tǒng)計(jì)的情況又如何呢？
陳志：目前全國(guó)就是整個(gè)行業(yè)的企業(yè)資金鏈的狀況是不太理想。看到的全國(guó)一季度，全國(guó)這個(gè)角度來(lái)說(shuō)市場(chǎng)的資金到位率是明顯放緩的。跟2013年同比是從26%點(diǎn)幾下降到6%點(diǎn)幾。全國(guó)這個(gè)下降速度還是比較大的。利用外資、其它資金也都是同比下降的比較大。開(kāi)發(fā)商在不斷的努力開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金到位率僅僅是增長(zhǎng)了4.5%。
針對(duì)房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的資金問(wèn)題，5月12日，央行召集了16家商業(yè)銀行行長(zhǎng)，要求各銀行合理發(fā)放個(gè)人住房貸款，目前，雖然從實(shí)際執(zhí)行的效果看還不理想，但陳志也認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)和銀行業(yè)已經(jīng)深度關(guān)聯(lián)，和地方財(cái)政已經(jīng)深度關(guān)聯(lián)，和已經(jīng)買房居民的利益深度關(guān)聯(lián)，因此，作為中國(guó)地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，北京的地產(chǎn)價(jià)格不太可能發(fā)生深度下跌。
陳志：它對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的這種深度的關(guān)聯(lián)，它的漲跌、它的不穩(wěn)定對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響度從這個(gè)角度去看它的重要性還沒(méi)有一個(gè)行業(yè)能夠替代。
另外，陳志也告訴記者，北京是一個(gè)人口大量涌入的城市，每年新增戶籍人口30萬(wàn)到50萬(wàn)人，這都會(huì)對(duì)住房產(chǎn)生巨大的需求，以北京推出的比周邊商品房?jī)r(jià)格低30%的自住房為例，今年北京推出5到7萬(wàn)套的自住房，已經(jīng)申請(qǐng)的居民竟然達(dá)到四五十萬(wàn)人，也就是說(shuō)，如果自住房不增加的話，至少將有三四十萬(wàn)居民將走向普通商品房的市場(chǎng)，但每年北京的一手房和二手房的供給量只有20萬(wàn)套左右。
陳志：40萬(wàn)和20萬(wàn)仍然是一個(gè)供不應(yīng)求的局面。
從銷量、價(jià)格、地產(chǎn)商的資金狀況、以及北京房地產(chǎn)的供需現(xiàn)狀，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志都做了詳細(xì)的分析。采訪中，雖然地產(chǎn)界的從業(yè)者表示，未來(lái)北京的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。但市場(chǎng)中，決定房?jī)r(jià)漲跌的還有另外一只重要的力量，那就是購(gòu)房人。那么，被稱為“剛需”的購(gòu)房人，他們又是怎么看待北京房?jī)r(jià)的呢？
出租司機(jī)：你覺(jué)得你是剛需嗎？我絕對(duì)是剛需啊。從需求上來(lái)看，你是剛需。從買房的能力來(lái)看買房能力上我是強(qiáng)努，那就不是剛需了。對(duì)，我是強(qiáng)努著買這房。在北京，僅僅有住房需求的人不能被稱為“剛需”，要成為“剛需”，還需要強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。不瞞你說(shuō)，我買這房，我借了一屁股的帳。這房這號(hào)還沒(méi)有搖下來(lái)呢，我就先把錢借好了。
