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2025年03月13日
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【編者按】 在二三線城市“救市”聲音此起彼伏之際，一線城市面臨的局面似乎更加微妙。北京低迷的成交量、上海急于推盤出貨的開發(fā)商、深圳焦慮不已的賣房業(yè)主，這些跡象折射出樓市悲觀的預(yù)期，在初夏時(shí)節(jié)帶著一分燥熱和不安。一線城市作為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略要地，對(duì)于引導(dǎo)市場(chǎng)各類主體的預(yù)期有著不可替代的標(biāo)志性意義，這座表面上最堅(jiān)固的堡壘是否真如人們認(rèn)為的那樣牢不可破？日前本報(bào)派出多路記者深入采訪京滬廣深樓市最新動(dòng)向，期望為廣大讀者心中評(píng)判房地產(chǎn)走向的天平增加一枚有分量、有價(jià)值的砝碼。
部分三四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)暴露已不是新聞，而被業(yè)內(nèi)人士視為避風(fēng)港的一線城市，或許也難獨(dú)善其身。作為一線城市的深圳，近期樓市下行跡象更加明顯。多個(gè)在售樓盤降價(jià)促銷，二手房市場(chǎng)的看空情緒蔓延。與此同時(shí)，急于將手中房產(chǎn)賣出的公務(wù)員、需要賣掉房子為實(shí)業(yè)輸血的企業(yè)主，成為了深圳樓市做空的重要力量。深圳本地的中介機(jī)構(gòu)表示：“降價(jià)通道終將開啟。”
今年4月，深圳將納入首批不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)的市場(chǎng)傳聞引起廣泛關(guān)注。雖然此事至今還沒有下文，但深圳二手房市場(chǎng)的放盤數(shù)量顯著增多。有地產(chǎn)中介人士表示，福田南山等中高端住宅集中分布區(qū)域的二手房，官員身份業(yè)主拋出房源占到了相當(dāng)一部分。“這些項(xiàng)目的地段較好、總價(jià)較高，不過目前市場(chǎng)觀望情緒很濃，就算是業(yè)主讓利也很難出手。”
深圳另一個(gè)在二手房市場(chǎng)大手筆拋盤的群體是企業(yè)主。深圳民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，一批企業(yè)主在這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最前沿打拼多年小有所成，住宅是不少企業(yè)主主要的投資渠道。“近期實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，不排除有一些企業(yè)主為了緩解實(shí)業(yè)的資金壓力拋售房子，這樣的案例我接觸過一些。”深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)總經(jīng)理玉家雄介紹。
在二手房市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳的同時(shí)，新房市場(chǎng)也不平靜。
與多數(shù)城市一樣，深圳樓市下行的跡象也是先從市中心周邊的項(xiàng)目開始顯露的。在新樓盤密布的深圳龍崗區(qū)，近期有兩個(gè)樓盤降價(jià)促銷引發(fā)了廣泛關(guān)注。在深圳開發(fā)商看來，樓盤降價(jià)已經(jīng)不是一件難以啟齒的事情。
如果說識(shí)時(shí)務(wù)的剛需產(chǎn)品開發(fā)商已通過及時(shí)調(diào)整價(jià)格應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，那么豪宅項(xiàng)目面臨的困境就更艱難一些。
在持續(xù)的市場(chǎng)低迷影響下，一貫是“看多”一派的中介機(jī)構(gòu)也開始轉(zhuǎn)入悲觀，甚至是全面看空。對(duì)于部分地產(chǎn)人士期望的深圳限購松綁，中原地產(chǎn)認(rèn)為幾乎沒有可能。“二三線‘救市’，和深圳有什么關(guān)系？”限購作為降服市場(chǎng)的必殺技，在以深圳為代表的一線城市是斷然不可能輕易松綁的。各地情況迥異，應(yīng)對(duì)措施必然不同。其他城市松綁，深圳也只是旁觀一場(chǎng)，逐漸累計(jì)的庫存回過頭來只能自我消化。
5月的深圳，接連降下幾場(chǎng)暴雨。如今深圳的售樓員們都在祈禱天氣早些放晴。“如果再這樣接連下暴雨，購房者上門數(shù)量還會(huì)受到影響。如果天氣好些，房子會(huì)不會(huì)更好賣一些呢？”深圳某樓盤的工作人員小江說。
三類業(yè)主急拋售 市場(chǎng)供應(yīng)放量
深圳的公務(wù)員圈子中流傳著這樣一個(gè)故事：去年紀(jì)檢機(jī)構(gòu)在清查一位落馬官員的財(cái)產(chǎn)時(shí)，發(fā)現(xiàn)有一套住房在購買時(shí)享受了一筆額外折扣，此事為這位落馬官員增加了一條受賄的罪名。故事還沒有結(jié)束，就在紀(jì)檢部門發(fā)現(xiàn)這筆額外折扣的同時(shí)，他們還發(fā)現(xiàn)另一位官員也享受了同樣力度的超額折扣，最終這位官員也應(yīng)聲落馬。
“我聽說，最近紀(jì)檢部門在審查各個(gè)開發(fā)商的成交記錄，以此獲得發(fā)現(xiàn)官員受賄的線索。而幾年前部分高端項(xiàng)目為一些官員提供可觀的折扣在行業(yè)內(nèi)還是比較常見的，現(xiàn)在這些官員都比較緊張。”深圳一位地產(chǎn)人士對(duì)中國證券報(bào)記者表示。
今年4月，深圳將納入首批不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)的市場(chǎng)傳聞引起廣泛關(guān)注。雖然此事至今還沒有下文，但深圳二手房市場(chǎng)的放盤數(shù)量顯著增多。有地產(chǎn)中介人士表示，福田南山等中高端住宅集中分布區(qū)域的二手房，官員身份業(yè)主拋出房源占到了相當(dāng)一部分。“這些項(xiàng)目的地段較好、總價(jià)較高，不過目前市場(chǎng)觀望情緒很濃，就算是業(yè)主讓利也很難出手。”
深圳另一個(gè)在二手房市場(chǎng)大手筆拋盤的群體是企業(yè)主。深圳民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，一批企業(yè)主在這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最前沿打拼多年小有所成，住宅是不少企業(yè)主主要的投資渠道。“近期實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，不排除有一些企業(yè)主為了緩解實(shí)業(yè)的資金壓力拋售房子，這樣的案例我接觸過一些。”深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)總經(jīng)理玉家雄介紹。
深圳的二手房市場(chǎng)甚至出現(xiàn)了業(yè)主拋售自住住宅轉(zhuǎn)而租房的極端案例。在位于深圳前海附近的一個(gè)小區(qū)，部分業(yè)主拋售自住的房子。一位拋售的業(yè)主介紹，這套住宅是他在2008年市場(chǎng)調(diào)整時(shí)以每平方米8000元的價(jià)格買入的，當(dāng)時(shí)前一位業(yè)主“割肉”售出。隨著深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)規(guī)劃不斷推進(jìn)，附近住宅的均價(jià)上漲至接近每平方米4萬元。“我覺得這里的房?jī)r(jià)已經(jīng)透支了。這筆投資也算是獲利可觀，就像李嘉誠說的，我不賺最后一個(gè)銅板。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這部分業(yè)主可能徹底看空樓市，打算將有限的資金轉(zhuǎn)投其他渠道。
新盤開始降價(jià) 豪宅去化艱難
在二手房市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳的同時(shí)，新房市場(chǎng)也不平靜。
與多數(shù)城市一樣，深圳樓市下行的跡象也是先從市中心周邊的項(xiàng)目開始顯露的。在新樓盤密布的深圳龍崗區(qū)，近期有兩個(gè)樓盤降價(jià)促銷引發(fā)了廣泛關(guān)注。在深圳開發(fā)商看來，樓盤降價(jià)已經(jīng)不是一件難以啟齒的事情。
這兩個(gè)降價(jià)的樓盤分別是中駿四季陽光和萬科廣場(chǎng)。其中，中駿四季陽光作為新盤的開盤價(jià)比周邊低了10%，開發(fā)商的這一做法被深圳業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)為“識(shí)時(shí)務(wù)”。及時(shí)降價(jià)也為開發(fā)商帶來了有效去化，據(jù)稱開盤銷售順利。而標(biāo)桿房企萬科的萬科廣場(chǎng)也加入了降價(jià)的隊(duì)列。五一期間推出的促銷活動(dòng)最多可享近30萬元的優(yōu)惠。深圳是萬科的大本營，在深圳的房地產(chǎn)圈中，萬科的形象是“反應(yīng)迅速”。
如果說識(shí)時(shí)務(wù)的剛需產(chǎn)品開發(fā)商已通過及時(shí)調(diào)整價(jià)格應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，那么豪宅項(xiàng)目面臨的困境就更艱難一些。深圳在售豪宅的代表項(xiàng)目深業(yè)上城上個(gè)月高調(diào)舉行了新聞發(fā)布會(huì)，宣布項(xiàng)目銷售順利。發(fā)布會(huì)上，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示：“為了調(diào)整戶型熱銷程度、保證客戶購買信心，我們對(duì)公寓價(jià)格調(diào)高4次，優(yōu)惠折扣累計(jì)減少3次，不同戶型價(jià)格漲幅在5%-15%，依然受到購房者追捧。”然而，5月27日克爾瑞公布的一項(xiàng)銷售數(shù)據(jù)說明，深業(yè)上城開發(fā)商的預(yù)期明顯過于樂觀。克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，深業(yè)上城總批售套數(shù)為639套，截至今年5月中旬剩余套數(shù)為523套。今年前4個(gè)月，這一豪宅項(xiàng)目?jī)H成交了18套。
對(duì)于深業(yè)上城這樣未來將配建大規(guī)模高端商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目而言，前期住宅的銷售情況至關(guān)重要，因?yàn)檫@關(guān)系到開發(fā)商能不能回?cái)n足夠的資金以推進(jìn)后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)。如果前期住宅銷售不暢，耗資巨大的商業(yè)地產(chǎn)將為開發(fā)商帶來極大的資金壓力，甚至?xí)涎诱麄€(gè)項(xiàng)目的工期，進(jìn)一步影響住宅的銷售。
“深圳豪宅近期遇到銷售困難的部分原因可能是銀行貸款收緊，豪宅需要占用較大的資金量，購買者即使實(shí)力雄厚也要考慮到現(xiàn)金流，因此多數(shù)豪宅購買者都要申請(qǐng)銀行貸款。本來深業(yè)上城轉(zhuǎn)為商務(wù)公寓之后，購房者已經(jīng)不受銀行限貸的影響，但近期銀行房貸全面收緊嚴(yán)重影響了豪宅的銷售。”深圳一位地產(chǎn)人士表示。
中介全面看空 “多蓋棉被過冬”
在持續(xù)的市場(chǎng)低迷影響下，一貫是“看多”一派的中介機(jī)構(gòu)也開始轉(zhuǎn)入悲觀，甚至是全面看空。
“對(duì)于房企來說，與其預(yù)測(cè)春天何時(shí)到來，不如多蓋幾層棉被應(yīng)對(duì)寒冷的冬天。”總部位于深圳的房地產(chǎn)服務(wù)類上市公司世聯(lián)行在其最新的研報(bào)中這樣寫道。世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)了今年前四個(gè)月代表性房企完成全年銷售任務(wù)的進(jìn)度，其中合生創(chuàng)展僅完成9%，雅居樂僅完成了17.7%。世聯(lián)行認(rèn)為，今年前4個(gè)月房企的目標(biāo)完成率普遍較低，出于完成業(yè)績(jī)的需要，房企或?qū)⒔祪r(jià)沖刺業(yè)績(jī)。
深圳中原地產(chǎn)的觀點(diǎn)更為明確，其認(rèn)為深圳樓市的降價(jià)通道終要開啟。深圳中原地產(chǎn)表示，在二手房方面，隨著交易難度提高，小業(yè)主已經(jīng)在逐漸加大讓價(jià)的力度。在新房市場(chǎng)，如果說4月底之前僅僅是小幅度試探性讓利，那目前就已經(jīng)是明確啟動(dòng)降價(jià)，以便快速出貨，安全回收資金。
對(duì)于部分地產(chǎn)人士期望的深圳限購松綁，中原地產(chǎn)認(rèn)為幾乎沒有可能。“二三線‘救市’，和深圳有什么關(guān)系？”限購作為降服市場(chǎng)的必殺技，在以深圳為代表的一線城市是斷然不可能輕易松綁的。各地情況迥異，應(yīng)對(duì)措施必然不同。其他城市松綁，深圳也只是旁觀一場(chǎng)，逐漸累計(jì)的庫存回過頭來只能自我消化。
深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)總經(jīng)理玉家雄介紹，目前二手房買家上客率已經(jīng)明顯下降，而賣家上門數(shù)量穩(wěn)中有升。“我們的業(yè)務(wù)員已經(jīng)感受到了業(yè)績(jī)壓力，因此在路邊推銷房源的情況開始增多。”
深圳樓盤的艱難時(shí)刻或許才剛剛開始。深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月的成交量?jī)H相當(dāng)于去年的一季度，這相當(dāng)于有一個(gè)月沒有成交。即將面臨的半年度業(yè)績(jī)報(bào)表才是真正的難關(guān)，降價(jià)跑量可能是深圳開發(fā)商的最后一根救命稻草。
5月的深圳，接連降下幾場(chǎng)暴雨。如今深圳的售樓員們都在祈禱天氣早些放晴。“如果再這樣接連下暴雨，購房者上門數(shù)量還會(huì)受到影響。如果天氣好些，房子會(huì)不會(huì)更好賣一些呢？”深圳某樓盤的工作人員小江說。（□本報(bào)記者 張昊）
上海新房市場(chǎng)
現(xiàn)降價(jià)苗頭
近期，上海部分樓盤開始悄悄下調(diào)價(jià)格。連續(xù)數(shù)月銷售低迷，加之大量新盤密集上市，開發(fā)商較為焦慮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海樓市下行趨勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)銷售低迷態(tài)勢(shì)將持續(xù)。上市房企面臨半年報(bào)業(yè)績(jī)壓力，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)松動(dòng)，降價(jià)樓盤由郊區(qū)擴(kuò)散至市區(qū)。
郊區(qū)樓盤發(fā)力促銷
日前，萬科在上海的樓盤悄悄加入降價(jià)行列。位于浦東新區(qū)北蔡板塊的萬科海上傳奇項(xiàng)目對(duì)即將加推的房源，對(duì)外報(bào)價(jià)從3月底約41000元/平方米降至約37000元/平方米，每平方米直降近4000元。銷售人員介紹，此次推出27套新房源為105平方米的三居戶型，均價(jià)為37000元/平方米，包括4000元/平方米的精裝修，還有存5萬元抵8萬元的活動(dòng)。
對(duì)于萬科海上傳奇為何突然降價(jià)，有業(yè)內(nèi)人士表示，之前對(duì)外報(bào)價(jià)41000元/平方米有些虛高，遠(yuǎn)超同地段的二手次新房，缺乏吸引力。萬科上海公司要求該項(xiàng)目要沖刺2億元的銷售指標(biāo)，在低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，如果按照之前的報(bào)價(jià)銷售，銷售壓力非常大。
萬科的舉動(dòng)通常被視為房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)向標(biāo)。除了萬科，金地集團(tuán)在上海的項(xiàng)目也開始降價(jià)。金地集團(tuán)位于上海松江的豪宅項(xiàng)目——金地佘山天境，該項(xiàng)目之前銷售均價(jià)在40000元/平方米左右，日前推出部分特價(jià)房源，八折銷售。這些特價(jià)房源包括230平方米的三居和270平方米的四居，單價(jià)在31000元/平方米左右。金地佘山天境開盤至今已有兩年半時(shí)間，但銷售緩慢，去化率尚不足四成，存在較大的庫存壓力。
佳兆業(yè)開發(fā)的上海嘉定區(qū)佳兆業(yè)1號(hào)項(xiàng)目，價(jià)格也出現(xiàn)微調(diào)，該項(xiàng)目5月17日推出100多套新房源，均價(jià)約為21500元/平方米，與3月的23500元/平方米相比，下調(diào)了約2000元/平方米。5月中旬，融創(chuàng)綠城的綠城盛世濱江推出5萬元/平方米起的特價(jià)房源，較前期價(jià)格出現(xiàn)20%的下調(diào)。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前上海降價(jià)的樓盤還只是停留在零星打折的層面，且多數(shù)是郊區(qū)或是之前定價(jià)虛高的樓盤，主流產(chǎn)品的價(jià)格停止上漲，并沒有出現(xiàn)大幅降價(jià)。但若銷售持續(xù)低迷，打折降價(jià)等情況將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)散。數(shù)據(jù)顯示，在5月前21天，上海新房市場(chǎng)成交量?jī)H有36.7萬平方米，環(huán)比下降25.56%，同比下降34.86%。與高峰時(shí)100萬平方米/月的成交量相比，今年5月前21天的成交量未及月平均水平的三成。
6月或成降價(jià)窗口
二手房市場(chǎng)也陷入低迷。受新房銷售低迷影響，上海的二手住宅價(jià)格指數(shù)今年首次出現(xiàn)滯漲。21世紀(jì)房地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，上海二手房市場(chǎng)5月以來成交低迷，之前一些熱門郊區(qū)板塊的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)較大幅度下行，例如自貿(mào)區(qū)外高橋板塊、唐鎮(zhèn)板塊。上海二手房?jī)r(jià)格雖然出現(xiàn)滯漲，但市區(qū)內(nèi)環(huán)價(jià)格依舊比較堅(jiān)挺，從數(shù)據(jù)上看掛牌價(jià)格并未有太大變化，更多是成交時(shí)的議價(jià)變化。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部賀兆順表示，二手房最近賣不動(dòng)，部分去年漲幅過快的區(qū)域價(jià)格下調(diào)較大。整體來說房?jī)r(jià)平穩(wěn)，部分急售的房東愿意降價(jià)都是個(gè)案，但還沒有蔓延。在一些市中心配套比較成熟地區(qū)，房東議價(jià)空間幅度不是很大。不過，郊區(qū)板塊如松江、閔行的部分區(qū)域價(jià)格出現(xiàn)了5%左右的下調(diào)。
在低迷市況下，開發(fā)商急于推盤跑量。上海新房市場(chǎng)正在迎來一波供應(yīng)高峰，越來越多的企業(yè)希望盡快出貨，爭(zhēng)奪購房者，以應(yīng)對(duì)尚不明朗的下半年。僅5月24日、25日兩天，上海就有14個(gè)項(xiàng)目開盤或加推。其中，綠地集團(tuán)有4個(gè)項(xiàng)目周末集中出貨，分別為綠地海域蘇河源、綠地·薔薇四季、綠地海域觀園以及綠地新瑅香公館。這4個(gè)項(xiàng)目主要針對(duì)剛需人群，采用不同程度的促銷手段。
“如果5、6月份的銷售情況不佳，一些項(xiàng)目折扣的力度會(huì)加大。”業(yè)內(nèi)人士表示，雖然之前開發(fā)商的降價(jià)意愿不強(qiáng)，多數(shù)仍在觀望，但這會(huì)隨著業(yè)績(jī)壓力增大而發(fā)生變化。尤其是一些上市房企上半年銷售不佳，正面臨半年報(bào)的壓力，6月或出現(xiàn)集中降價(jià)窗口。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房企能否降價(jià)到位，不僅是激活當(dāng)前樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解房企庫存壓力的關(guān)鍵。為盡快回籠資金，預(yù)計(jì)下半年會(huì)有更多房企以價(jià)換量。二手房市場(chǎng)將會(huì)與新房市場(chǎng)呈現(xiàn)一定的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。
