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2025年03月14日
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記者了解到，丹麥最大私人養老公寓運營商DDH集團早在2012年就開始進軍中國的養老業。與中國近年來四處拔地而起的“養老地產”項目形成鮮明反差的是，這個以輸出“養老服務管理”見長的專業機構，兩年來，只在重慶、上海等地找到很少的一兩家合作伙伴。
其中的重要原因，丹麥人不清楚，但很多中國的合作伙伴卻心知肚明。“很多開發商以養老的名義拿下土地，賣了房子，開發商就撤了，也沒有引入專業的養老服務機構，掙完錢就走了。”上海棲城建筑設計規劃公司副總兼養老事業部負責人蔣亞利接觸過很多想做“養老地產”的開發商，她判斷開放商真實目的就一個標準：是否提供后續養老服務。
為了快速回籠資金、實現盈利，養老項目的投資人們可謂“花樣百出”。除會員卡制、保證金制、直接租住制外，還有“打擦邊球”的“賣房制”。與表面熱鬧的養老投資相比，真正能提供專業養老服務的機構卻并不算多。
養老地產會員卡價格幾近翻番？
上海的親和源項目，是全國較早打出“養老”旗號的地產項目。它的特色是，不賣房子，賣會員卡。
會員卡分為A卡和B卡兩類。2007年剛推出時，A卡須一次性繳費50萬元，允許繼承或轉讓，入住小區后每年須根據房型大小繳納兩萬元至7萬元不等的年費；另一種是只限個人終身使用的B卡，一次性繳費額低于A卡，每年年費僅兩萬元，實際入住年限如不滿15年，余款可折算后部分退費。
親和源老年生活形態研究中心主任華山告訴記者，現如今，A卡已能在市面上賣到118萬元，且親和源社區已“住滿”，500多戶，1200名老人。
但一名剛剛去親和源考察的投資人卻告訴記者，親和源的情況遠沒有其自稱的那么“樂觀”。據他了解，親和源經營7年，如今的入住率也就60%左右。
有關入住率的問題，記者從另一名與親和源走得較近的合作人那里也得到了證實，“可能70%左右。但根據國外經驗，養老社區運作8年到10年，能有70%以上入住率的話，每年就能有10%以上的較穩定收益。”
這名合作人認為，50萬元漲到118萬元最大的可能性是開發商自我抬價的結果，“他7年前賣50萬元的會員卡，今年可能要價到118萬元，因為他還沒有住滿，開發商還可以直接賣。但如果他的會員直接把卡拿到市面上出售，就不一定能以這個價格售出了，因為它暫時還沒有稀缺性。”
這名合作人介紹，決定一個養老社區是否值得投資、是否能獲得長期穩定回報的最關鍵因素就是“入住率”。而現實是，很多養老社區的入住率距離能實現盈利的70%還很遠。
保利、萬科、綠地等大型房企也在養老項目上遭遇尷尬。2013年10月，在開業僅一年多后，保利和熹會悄然改變了此前針對“活力型”老人的運營模式，轉而把服務對象改變為剛需更為旺盛的“失智失能”老人。
值得一提的是，其此前主要針對活力型老人的項目設計入駐率還不到20%。
賣房子還是賣服務
提起“養老地產”，只要對此稍有了解的人，無一例外都會想起北京順義區的東方太陽城。與現在大多數會員制、租住制的養老社區不同，太陽城的特色是“賣房子”。
北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊告訴中國青年報記者，正是因為“賣房子”，太陽城才能在養老行業方興未艾的當下收獲令業內羨慕的100%入住率。
“中國老人最喜歡的養老方式是，既能給自己養老，又能留一套房子給子女。”朱鳳泊介紹，太陽城項目中的70%作為住宅出售，30%為開發商自持，以養老公寓的形式租給老年人居住，并由太陽城自有物業提供養老服務。
據稱，太陽城養老公寓項目已經入住700多人，最近連續3年實現盈利，并向相關部門繳納所得稅。
但在上海棲城規劃設計公司的蔣亞利看來，太陽城多少有些“打擦邊球”的意思。“存在以養老的名義拿地，然后賣公寓、賣別墅掙錢的嫌疑。”蔣亞利說，有的開發商以養老的名義賣完房子就撤出樓盤，最多在小區里搞一個養老大學、養老俱樂部就完事兒，這并不是真正意義上的養老社區，“北京、上海的養老地產口子特別難開，其他中小城市就有很多了，90%以上都是普通開發商自稱在搞養老地產項目。”
對此，朱鳳泊解釋，北京太陽城項目在拿地時是以高價購買的“別墅用地”，不存在以養老的名義圈地的行為。“我是拿住宅用地在做養老項目，只是單純看好未來養老市場這一塊，練練手而已。”朱鳳泊說。
他透露，因為投資人咨詢眾多，下一步，太陽城養老公寓板塊也將被拿出來與一名投資者合作。根據投資人的建議，公寓或將在按月租住之外，另外收取一定數額的“保證金”。
“我們不是會員費而是保證金，‘保證金’是肯定會退給客戶的，‘會員費’從法律上講，是可以不退的。”根據朱鳳泊對市場的判斷，“保證金”制度比“會員費”制度更能招攬顧客，“這樣客戶保證能退到錢，我們也能用這些流動資金做些中短期投資以補貼養老公寓的運營開銷。
“拿地”是關鍵
上海親和源老年生活形態研究中心主任華山近期注意到，過去民政部門還給養老社區按養老床位給補貼，現在已經不提這個了。
取而代之的是“社會化養老”。華山認為，政府的意思是，對于680萬名“三無”老人由政府兜底，而全國兩億老人中剩下的部分，則由市場來解決他們的養老問題。
李克強總理在去年8月的國務院常務會議中也將社會力量列為發展養老服務業的“主角”。
一個有趣的現象是，與中央高層鼓勵社會力量參與養老不同的是，地方政府對于社會力量參與養老，尤其是“養老地產”這一塊卻都“不愿多談”。記者嘗試聯系上海、蘇州兩地的政府相關部門負責人，聽說要談“養老地產”，對方都委婉地拒絕接受采訪。蘇州一家正在開發養老地產的國企，也對此話題諱莫如深。
關鍵問題就在“土地”上。記者了解到，根據《劃撥用地目錄》，老年人社會福利設施用地屬于“非營利性社會福利設施用地”，可以以劃撥方式取得。
一名業內人士告訴記者，這塊土地，無論政府是否“劃撥”給申請人，都不太好談，“不劃撥，他說你的城市規劃里壓根兒就沒有規劃養老用地；劃撥了，他開發一陣子后，改成賣房了，政府又該被問責了。”
記者查詢上海市規劃和國土資源管理局網站發現，上海自2012年至今，僅閔行、長寧兩區掛出過專用于養老的地塊，閔行地塊約6公頃、長寧地塊約0.3公頃。
親和源的投資方之一、溫州商人周星增曾在接受媒體采訪時轉述區里一名官員的話稱，“不是我不給面子，我任期3年，需要拿出政績；土地批給房地產商，馬上就有一大筆收入；批成工業用地，馬上就有稅收；批成養老院，什么現成好處都看不到。”
一邊是經濟發達地區的政府官員不愿批養老地塊，另一邊，經濟欠發達地區的政府官員“亂批”養老地產項目在社會上造成壞影響。
全國政協委員、民建中央常委錢學明對開放商借養老名義低價獲得劃撥用地的行為就曾表示過不滿。他認為，這種現象造成的一個結果是，政府不敢再把土地批給私人房企，為圖“放心”只敢把地批給國企做養老，“這樣又不是充分的市場競爭模式了。”
社區養老或成未來政府和市場的折衷選擇
錢學明在對多地養老行業調研后發現，政府或許可以從另一個角度鼓勵發展養老行業。
“做專門的養老社區不現實，可以考慮在成熟社區里劃定一塊養老用地。”錢學明建議，未來在土地拍賣過程中，政府可以規定其中的一部分地皮專用于養老，開發商可以自主運營這塊土地，也可以通過招標形式引入專業的養老服務機構，“如果覺得這個市場好，開發商完全可以自己做，覺得不好，你就把地租給專業的養老服務機構，讓別人來做。”
錢學明說，從目前投資界對養老產業的熱衷度來看，社區養老未來的發展潛力巨大。
保利和熹會就是開發商主動劃地做養老的一個典型案例。“和熹會”老齡公寓由保利西山林語小區內的酒店改造而成，專為失能老人提供有償服務。
保利地產相關負責人透露，“和熹會”將作為保利在養老地產方面的專業品牌，未來將向全國推廣。而類似“和熹會”的養老機構未來10年可能會建50個，保利布局的每個城市可能都會建一個甚至兩個。
而在老年人持有公寓方面，公司建設的項目中將留出部分面積作為老年性持有公寓，將來每個城市有五六個項目會持有老年性公寓。保利地產集團董事長宋廣菊說，對已建成的社區將投入5億元至10億元，進行適老化改造。
“目前來看，就算你政府不給劃撥優惠的養老用地，開放商們也會瞄準其中的盈利點，主動建設養老設施。”錢學明認為，已有社區適老化改造和新建社區強制騰出養老地塊將是未來社會化養老的大方向。
除保利外，與萬科合作密切的建筑設計師蔣亞利向記者透露，萬科方面也在著力從“養老”角度提升其物業服務能力，“萬科現在的口號就是做物業服務，代收快遞、幫叫出租這種表面化的服務已經沒有競爭力了，未來，養老服務將是他們發展的一個重點。”
但一名長期關注養老行業的上海投資人告訴記者，無論是保利還是萬科，其參與“養老”的目的其實都是“賣房”。
“投資界最關注的倒不是養老社區的盈利模式，這些花樣其實都是噱頭，我們看中的是土地價值。”這名投資人分析，一家能以養老劃撥用地價格拿地開發的養老社區，一定比一家以市場價格拿地的養老社區更受投資人親睞，“誰會那么傻，市場價格拿的地，把它當作養老社區來運作？純粹是噱頭。”
這名投資人說，“賣房”所得的利潤以及資金回收的效率要遠高于“賣養老服務”，“拿養老的地賣房，據我所知，是可以操作的。就看誰有本事操作了。”
