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2025年03月18日
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伴隨此輪“史上最嚴(yán)厲”之樓市新政的調(diào)控，住宅市場(chǎng)與商業(yè)地產(chǎn)此消彼長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)日漸凸顯。而當(dāng)前，在各地住宅市場(chǎng)已進(jìn)入理論上的困頓期時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)借機(jī)上位，正在刮起了一場(chǎng)強(qiáng)勁的投資“龍卷風(fēng)”。
一線城市商業(yè)地產(chǎn)過熱
來自北京市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年北京市完成寫字樓投資158.1億元，增長(zhǎng)1.8倍；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房投資121.4億元，增長(zhǎng)50.4%。上半年北京寫字樓竣工面積90.4萬平方米，增長(zhǎng)19.1%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房竣工面積113.6萬平方米，增長(zhǎng)30.6%。從以上數(shù)據(jù)，我們不難看出，北京的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)（包括寫字樓和商鋪），在今年上半年呈現(xiàn)出了有別于住宅市場(chǎng)的熱鬧景象。
與此同時(shí)，一線城市中，同樣上海、廣州等地的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也是一片熱火朝天，盛況超前。據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC)研究統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，上海寫字樓市場(chǎng)的平均租金漲至人民幣6.8元/平方米/天，同比上季度上升了4個(gè)百分點(diǎn)。而受世博會(huì)利好因素的刺激，上海商鋪市場(chǎng)也保持了強(qiáng)勁反彈，優(yōu)質(zhì)商鋪的空置率進(jìn)一步降至不到1%的歷史低位。
廣州方面，通過我們的研究發(fā)現(xiàn)，今年第二季度廣州甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比上升2個(gè)百分點(diǎn)，月租金達(dá)到115元/平方米。同時(shí)“亞運(yùn)效應(yīng)”逐漸顯現(xiàn)，大型商場(chǎng)空置率持續(xù)下降，租金呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，本地零售商對(duì)市場(chǎng)重拾信心。尤其中心地段的高端商鋪收獲甚豐，租金普遍看漲，市場(chǎng)租售兩旺。
商業(yè)地產(chǎn)2.0升級(jí)版時(shí)代來臨
來自一線城市的商業(yè)地產(chǎn)熱度不減，造就了市場(chǎng)的空前繁榮。同時(shí)，一線城市過于飽和的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，市場(chǎng)“先行者”的角色已然完成，投資市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)過多的追逐，則在中央敲定“城鎮(zhèn)化”發(fā)展思路后，投資方向被齊刷刷的聚攏到二三線城市。由此，我們有理由相信，商業(yè)地產(chǎn)2.0升級(jí)版時(shí)代（進(jìn)入二三線城市發(fā)展的時(shí)代）大幕即啟。
據(jù)悉，“十二五”期間，中國將進(jìn)入城鎮(zhèn)化與城市發(fā)展雙重轉(zhuǎn)型的新階段。在這樣的一個(gè)歷史發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化將直接利好二三線城市的不斷升級(jí)發(fā)展。而對(duì)于這些城市即將面臨的城市商業(yè)版圖升級(jí)的需求，更推動(dòng)了其城市商用物業(yè)的需求。
“二三線城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模將會(huì)進(jìn)入一個(gè)放量擴(kuò)展的新階段，層次化、多元化的消費(fèi)需求將直接推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城市化進(jìn)程和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展在中國方興未艾，二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是繼一線中心城市開發(fā)后，一個(gè)新的行業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)和有巨大挖掘潛力的市場(chǎng)，如能準(zhǔn)確把握住機(jī)會(huì)，將大有可為。
城市是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的沃土，離開了城市這塊沃土，商業(yè)地產(chǎn)將無法發(fā)揮其物業(yè)價(jià)值，生根發(fā)芽。我們承認(rèn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市是我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大本營(yíng)，但除了北上廣深等一線城市外，其他二三線城市的商業(yè)活動(dòng)逐漸隨著國際國內(nèi)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，而日漸活躍，其廣闊的市場(chǎng)發(fā)展前景，無疑又昭示了屬于商業(yè)地產(chǎn)2.0升級(jí)版的時(shí)代已經(jīng)來臨。
地產(chǎn)商掘金二三線城市
“變則通，通則達(dá)”，沒有企業(yè)會(huì)自甘滅亡，在危局中求變求存，是這些精明地產(chǎn)商們多年行走江湖悟出的道理。無論是一線城市的競(jìng)爭(zhēng)更激烈，還是受調(diào)控影響更深，單就今年來看，特別是四月中旬的調(diào)控新政出來后，不少地產(chǎn)大鱷都不約而同地選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市發(fā)展。這其中，商用物業(yè)又成為其關(guān)注的焦點(diǎn)。
事實(shí)上，早在新政前，已經(jīng)有一些敏感的地產(chǎn)商，提前嗅出了今年樓市的不尋常。其中最典型的代表無疑就是被譽(yù)為“住宅老大”的萬科。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，去年萬科拿地基本都在在二三線城市。去年年底，只做住宅的萬科打破鐵律更宣稱將持有商投比例提高到20%，而今年樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，萬科對(duì)于二三線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的開拓則愈加明顯。
在如今一線城市陷入理論上的困頓期時(shí)，而二三線城市則如“神筆馬良”圈畫的那一座座“金山”，深深的為一些地產(chǎn)商人所渴求。據(jù)了解，除了萬科，更有萬達(dá)、保利、恒大、中糧、華潤(rùn)、金地、綠地等等叫得上號(hào)的地產(chǎn)巨頭們，在此輪新政后，它們也都沒有閑著。為求生存和發(fā)展，它們更多的是被迫轉(zhuǎn)型，紛紛加大持有二三線城市商用物業(yè)來度過眼下難關(guān)。
警惕過熱導(dǎo)致“過剩”
在人們更多的關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)過熱的同時(shí)，“過剩”現(xiàn)象也當(dāng)為我們所警惕。商業(yè)地產(chǎn)，尤其如此。此輪新政調(diào)控對(duì)于全國商品房市場(chǎng)已形成重壓，但于一線城市抑或二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)而言，卻成就了其成為投資市場(chǎng)的“搶手貨”，市場(chǎng)熱鬧襲人。即便如此，市場(chǎng)擔(dān)憂依然存在。
據(jù)了解，目前上海人均商業(yè)地產(chǎn)面積已經(jīng)超過香港，接近東京、紐約的水平；而北京、廣州、深圳等地商業(yè)地產(chǎn)銷售率不超過五成，商業(yè)地產(chǎn)總量過剩，空置率居高不下。據(jù)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，繁榮的商業(yè)地產(chǎn)背后也暗藏隱憂，不及時(shí)調(diào)整結(jié)構(gòu)和區(qū)域布局以及經(jīng)營(yíng)管理，將不可避免的會(huì)面臨“過剩”問題。
“不可否認(rèn)的是，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在有些地區(qū)已陷入過度飽和的陷阱。商業(yè)地產(chǎn)的熱鬧景象，也并不能掩蓋其存在大量供應(yīng)過剩和供需結(jié)構(gòu)不合理等諸多問題。”來自CORC主任、房訊網(wǎng)總裁、北京寫字樓信息網(wǎng)CEO劉凱指出，目前一些城市的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了一種普遍情況，一方面是某些地段的項(xiàng)目供不應(yīng)求，一方面又是其他很多不合理的商業(yè)項(xiàng)目，無人買賬，市場(chǎng)上同時(shí)存在著“過剩”和“不足”。
同時(shí)，劉凱還強(qiáng)調(diào)了，“在很多城市，一些不合理的地段出現(xiàn)大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，沒有人流，沒有便捷交通，更沒有輻射力，項(xiàng)目面臨招商難，成為‘人氣孤島’將不可避免。”在他看來，形成這種現(xiàn)象的解釋只有一種，那就是產(chǎn)能過剩與結(jié)構(gòu)性過剩不能得到很好的解決，這在目前中國土地市場(chǎng)日漸稀缺的情況下，造成了大量的資源浪費(fèi)。
此外，“項(xiàng)目是出售簡(jiǎn)單賺取差價(jià)，還是持有出租，還是租售并舉，這也是需要企業(yè)思考的現(xiàn)實(shí)問題。”在劉凱看來，在現(xiàn)今一些商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)行為缺乏專業(yè)性，開發(fā)各自為政，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)位置重疊、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重的情況下，對(duì)于如何駕馭好和經(jīng)營(yíng)好一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位和優(yōu)秀的管理能力，則顯得尤為必要。
