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2025年03月13日
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國土資源部日前下發(fā) 《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》),圍繞保障養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)、規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地開發(fā)利用管理、大力支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展,明確提出九條意見。
《意見》第三條明確規(guī)定,“新建養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)設(shè)施用地的,應(yīng)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃布局要求,統(tǒng)籌考慮,分期分階段納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。”
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,國土資源部日前出臺養(yǎng)老用地政策,直接對未來的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生利好影響。有保有壓的政策引導(dǎo)、公益性和市場化的運作、城鄉(xiāng)養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)動開發(fā)等模式,都能振奮相關(guān)投資者。
會所等商業(yè)設(shè)施用地未入列
去年,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》要求保障養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng),規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地開發(fā)利用管理。
國土部最新的《意見》首先明確界定了養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍。明確專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護理、托管等服務(wù)的房屋和場地設(shè)施占用土地,才可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業(yè)性設(shè)施占用土地,不屬于此范圍。
《意見》同時明確,規(guī)劃為醫(yī)衛(wèi)慈善用地的土地,方可布局養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地,其他用地中只能配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用房,并分攤相應(yīng)的土地面積。
嚴躍進分析說,政策中明確了老年酒店等物業(yè)不屬于政策“偏袒”的領(lǐng)域。過去很多開發(fā)商涉足養(yǎng)老地產(chǎn),本意是在規(guī)避繳納土地出讓金和限購政策的影響。此次將養(yǎng)老用地的政策鼓勵范圍明確界定,規(guī)范未來房企的開發(fā)思路。
北京和深圳等發(fā)達城市在此領(lǐng)域是率先“吃螃蟹”的城市。
北京早已出臺政策明確:由政府投資建設(shè)的養(yǎng)老機構(gòu)和社會資本投資建設(shè)的非營利性養(yǎng)老機構(gòu),今后將由政府部門劃撥土地,不需要繳納土地出讓金。而社會資本投資建設(shè)的營利性養(yǎng)老機構(gòu),應(yīng)在限定地價、規(guī)定配套建設(shè)和提出管理要求的基礎(chǔ)上,采用招拍掛等方式供地。
2013年,北京還按照“計劃適度超前,有效引導(dǎo)預(yù)期”的原則,結(jié)合區(qū)縣和相關(guān)部門提供的項目梳理,2013年計劃中首次單列養(yǎng)老設(shè)施用地供地計劃100公頃,加大民生用地供應(yīng)。
今年4月10日,深圳掛牌出讓的兩幅養(yǎng)老設(shè)施用地,成為全國首例掛牌出讓的養(yǎng)老設(shè)施用地。盡管此前被認為對房企吸引力不大,但現(xiàn)場競價異常激烈。最終,兩幅地塊成交價格共為6.28億元,相比出讓底價1.085億,溢價4.78倍。
就加強養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地監(jiān)管,《意見》規(guī)定:養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地使用權(quán)可整體轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租,不得分割轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租;不得改變規(guī)劃確定的土地用途,否則依法收回建設(shè)用地使用權(quán);養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地內(nèi)建設(shè)的居住用房,可參照公共租賃住房,套型限定在40平方米以內(nèi);向符合養(yǎng)老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等,期限一次最長不能超過5年。
以地促養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,如果單靠政府財政資金和公辦養(yǎng)老機構(gòu)去解決社會養(yǎng)老顯然很難,民營機構(gòu)和社會資本如何介入需要找到平衡點,其中一大掣肘便是土地。
按照“十二五”規(guī)劃綱要提出的目標,平均每千名老人擁有的床位數(shù)要達到30張。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)估,到2015年,全國養(yǎng)老床位總數(shù)將達660多萬張,目前尚有280多萬張缺口。按照每張床位需用面積30平方米計算,約需8400萬平方米的建筑面積。
國土資源部土地利用管理司司長廖永林此前表示,目前一些公辦養(yǎng)老院能享受的政策支持,民營養(yǎng)老院享受不到,還有改進的地方。只要是符合城市規(guī)劃且確實是從事養(yǎng)老事業(yè)的民辦養(yǎng)老機構(gòu),未來在用地方面也可能享受到政策扶持。
《意見》與此相關(guān)的表述為:養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。新建養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)項目用地涉及新增建設(shè)用地,符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的,應(yīng)當在土地利用年度計劃指標中優(yōu)先予以安排。
在供地方式具體支持上,《意見》明確,養(yǎng)老主管部門認定的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu),其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥供地。營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當以租賃、出讓等有償方式供應(yīng),出讓年限最高不超過50年,原則上以租賃方式為主。
“鼓勵租賃的方式來獲取養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地,是對養(yǎng)老用地市場化運作下的融資創(chuàng)新,這能直接降低土地成本。”嚴躍進說,土地制度創(chuàng)新優(yōu)先,能打消各類涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的顧慮,并優(yōu)化養(yǎng)老企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流安排。
國土部還鼓勵盤活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè),規(guī)定企事業(yè)單位、個人對城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進行改造和利用,興辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu),經(jīng)規(guī)劃批準臨時改變建筑使用功能、從事非營利性養(yǎng)老服務(wù)且連續(xù)經(jīng)營一年以上的,五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價,土地使用性質(zhì)也可暫不作變更。
嚴躍進分析說,在一定的基礎(chǔ)上,免收土地年租金或土地收益差價,將降低此類投資者的成本。社會力量參與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā),利好未來社區(qū)養(yǎng)老模式的成熟。
此外,《意見》還明確,農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可依法使用本集體所有土地,為集體內(nèi)部成員興辦非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機構(gòu)可依法使用農(nóng)民集體所有的土地。
嚴躍進分析說,這符合目前新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的基本要求。部分城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地,自然環(huán)境相對優(yōu)良,符合郊區(qū)養(yǎng)老的需求。土地市場放松,能緩解老齡化帶來的壓力。
