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2025年03月14日
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本該是樓市旺季的“小陽春”，長三角樓市卻持續(xù)低迷，諸多開發(fā)商正陷入艱難時(shí)刻，資金鏈緊繃，銷售回款困難。繼德信地產(chǎn)之后，杭州又有多家開發(fā)商掀起第二波降價(jià)潮，最低折扣直指6.8折。余姚、海寧、無錫、常州等地更是高庫存壓頂，眾多樓盤在混戰(zhàn)中明顯降價(jià)，海寧當(dāng)?shù)刂科罅⒌碌禺a(chǎn)更被爆出資金鏈斷裂、陷入破產(chǎn)危機(jī)，旗下多個(gè)項(xiàng)目爛尾。業(yè)內(nèi)人士指出，這些二三線城市樓市危機(jī)的根本原因在于開發(fā)過度、庫存過高、供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求，加之長三角實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，樓市庫存難以及時(shí)消化。由房地產(chǎn)市場低迷引發(fā)的資金危機(jī)或?qū)⑦M(jìn)一步傳導(dǎo)至金融系統(tǒng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
更多開發(fā)商降價(jià)跑量
2月18日德信北海公園項(xiàng)目大幅降價(jià)打響了杭州樓市降價(jià)的第一槍，近期更多開發(fā)商或明或暗的加入降價(jià)大軍。4月中旬，浙江華元房產(chǎn)集團(tuán)宣布，公司在杭州的三個(gè)樓盤共160套房源將全面降價(jià)清盤。其中美林公館項(xiàng)目降價(jià)力度最大，推出存10萬元可享受1.28萬元/平方米起的折扣價(jià)，與該項(xiàng)目1.9萬元/平方米的歷史成交均價(jià)相比，相當(dāng)于打了6.8折。玉榕莊的聯(lián)排別墅均價(jià)降了約3000元/平方米，天鵝堡項(xiàng)目的均價(jià)也下降3000元/平方米。
華元房產(chǎn)集團(tuán)表示，集團(tuán)之所以要降價(jià)主要是為了快速回籠資金，一方面是出于資金安全考慮；更重要的是準(zhǔn)備為在杭州拿地做準(zhǔn)備，因此希望手中掌握更多的現(xiàn)金。
濱江集團(tuán)位于杭州的樓盤武林壹號(hào)采取了暗降的方式，去年銷售均價(jià)約7.36萬元/平方米，今年一季度銷售均價(jià)約為5.8萬元/平方米，較去年均價(jià)下降了約1.5萬元/平方米。
一向謹(jǐn)慎的萬科4月11日在杭州市場也開始降價(jià)，還把房源按不同類型分為“時(shí)尚版”、“標(biāo)準(zhǔn)版”和“豪華版”。萬科錢塘府項(xiàng)目2號(hào)樓推出52套小戶型進(jìn)行促銷，降低了裝修標(biāo)準(zhǔn)，比此前開售的1號(hào)樓和6號(hào)樓，總價(jià)有40萬至50萬元的優(yōu)惠。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商分析，萬科通過降低裝修標(biāo)準(zhǔn)以及推出不同版本來降價(jià)，是擔(dān)心老業(yè)主來鬧事。
不僅杭州，浙江海寧、余姚等地也都面臨新房銷售低迷、資金回籠困難等情況。浙江海寧最大的樓盤百合新城售價(jià)已明顯下降，相當(dāng)于打了9折，價(jià)格降至1萬左右。同區(qū)域的康橋名城三期的樓盤打出了“封頂價(jià)9600元/平方米”的口號(hào)，較一期銷售均價(jià)12000元/平方米下降了20%。慕容城、景灣銀座等多個(gè)樓盤項(xiàng)目也在進(jìn)行搶籌和促銷。
2014年前三個(gè)月與2013年同期相比，海寧樓市的銷售均價(jià)下滑明顯。2013年3月海寧市區(qū)銷售均價(jià)達(dá)到12000元/平方米，而2014年3月市區(qū)銷售均價(jià)降至10021元/平方米。
余姚樓市同樣低迷，不得不降價(jià)促銷。余姚的世茂牟山湖項(xiàng)目，距離市中心大約15公里，計(jì)劃本月底推出230套別墅，一次性降價(jià)40%以上開盤銷售，平均售價(jià)在150萬元/套左右，其中至少5套價(jià)格為99萬元/套，而此前內(nèi)部的定價(jià)為220萬元/套以上，最便宜的也要170萬元/套。
立德地產(chǎn)資金鏈斷裂
與區(qū)域樓市低迷相伴的是，長三角部分開發(fā)商陷入資金危機(jī)。距離浙江興潤置業(yè)破產(chǎn)還不足一個(gè)月，浙江海寧的立德地產(chǎn)又被爆出資金鏈斷裂，陷入破產(chǎn)危機(jī)，由于未能如期償還多筆民間借款，多名債主已將其告上法庭，立德地產(chǎn)旗下多個(gè)項(xiàng)目爛尾。
立德地產(chǎn)成立于1998年，是海寧本地一家規(guī)模較大的房企，十多年來開發(fā)了永福花園、金桂園、玫瑰園、麗都水岸等多個(gè)住宅項(xiàng)目，法定代表人為吳德善。2010年吳德善遠(yuǎn)赴黑龍江投資的密山·海寧中國皮革城項(xiàng)目，占地10萬平方米，一期投資為2.5億元，該項(xiàng)目建成后生意不好，房子賣不掉，拖累了立德地產(chǎn)。同時(shí)，海寧當(dāng)?shù)貍餮詤堑律葡萑敫呃J危機(jī)。2012年起，吳德善已經(jīng)開始處理旗下各種資產(chǎn)。
立德房產(chǎn)開發(fā)的一些項(xiàng)目因?yàn)橥恋乇坏盅涸阢y行而達(dá)不到交付條件，項(xiàng)目已經(jīng)爛尾。海寧市文苑南路附近立德房產(chǎn)開發(fā)的寫字樓，主體和外立面雖已建好，但卻并未投入使用，寫字樓周圍都被用鐵絲網(wǎng)圍住。這一項(xiàng)目建筑面積達(dá)1.89萬平方米，拿地時(shí)間為2010年，本來的竣工日期應(yīng)該在2011年11月25日，已經(jīng)爛尾超過2年。
立德房產(chǎn)開發(fā)的住宅項(xiàng)目麗都水岸目前也處于“爛尾”狀態(tài)，按照合同應(yīng)該是2012年8月交房，但至今該項(xiàng)目土地仍處于質(zhì)押狀態(tài)，辦不出三證，一直無法交付。
長三角部分城市新房銷售低迷，嚴(yán)重威脅到開發(fā)商的資金安全，開發(fā)商開始降價(jià)搶跑的決心十分明顯。九龍倉位于杭州的“地王”項(xiàng)目君璽3月份推出首批房源，均價(jià)40000元/平方米，這一項(xiàng)目當(dāng)年的樓面地價(jià)高達(dá)24621元/平方米。九龍倉在常州的年華里項(xiàng)目也降價(jià)促銷，推出了4800元/平方米的特價(jià)房，較之前6300元/平方米的價(jià)格下降近24%。
九龍倉中國地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席周安橋指出，公司對(duì)價(jià)格的調(diào)整是局部性的隨行就市，近期一些三四線城市的房價(jià)波動(dòng)，與當(dāng)?shù)厥袌龆唐趦?nèi)的供應(yīng)量過剩有關(guān)。在一些城市當(dāng)年拿地拿貴了，或者在某個(gè)地區(qū)、某個(gè)階段內(nèi)產(chǎn)品過剩了，在大家都需要降價(jià)的情況下，九龍倉可能會(huì)先下手為強(qiáng)。九龍倉會(huì)根據(jù)市場情況采取更靈活的價(jià)格策略，有的項(xiàng)目可能會(huì)漲，有的項(xiàng)目如果庫存壓力較大，出于資金回籠的需要，即使虧本也要及時(shí)出貨。
天量庫存與經(jīng)濟(jì)不振困擾
長三角樓市降價(jià)背后是天量的庫存、需求的疲弱，供過于求十分嚴(yán)重。杭州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1至2月杭州商品房銷售面積111.57萬平方米，同比下降19%。2014年第一季度，杭州主城區(qū)商品房成交套數(shù)5276套，創(chuàng)了近三年來同期成交套數(shù)新低，還不到去年同期的50%。按照3月底杭州商品房庫存量11.52萬套計(jì)算，以2013年的平均銷售速度，大約需要消化16個(gè)月，何況今年銷售速度大幅放緩。
杭州樓市天量庫存與近年來瘋狂賣地有直接聯(lián)系。2009年杭州土地出讓金以1054億元位居全國第一，2010年以738億元位居全國第六名。2013年杭州全年土地出讓總收入高達(dá)1326.9億元，刷新了杭州近4年以來土地出讓收入的最高紀(jì)錄。這就意味著未來杭州還面臨著大量的新增供應(yīng)。
海寧雖然屬于縣級(jí)市，可新房庫存總量甚至相當(dāng)于浙江其他地級(jí)市的水平。海寧透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至4月14日，海寧全市可售房源16129套，可售面積197.02萬平方米。依照今年3月778套的銷量，僅消化這16129套房源就需要21個(gè)月。
從2011年開始，海寧加大推地的節(jié)奏，2011年全市供應(yīng)建設(shè)用地11003畝，規(guī)模創(chuàng)歷史新高。根據(jù)海寧市政府2012至2014年的政府工作報(bào)告，這三年的土地供應(yīng)面積分別為4500畝、5000畝、5000畝。
余姚同樣面臨這種存量商品房大量積壓的情況。余姚市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)資料顯示，目前余姚可售存量住宅約為10750套、150萬平方米；竣工未售約60萬平方米；去年新開工約130萬平方米；另外，還有大量的拆遷安置空關(guān)房，初步統(tǒng)計(jì)約為110萬平方米、7000套左右。按照去年余姚商品房銷售約60萬平方米計(jì)算，庫存商品房至少需要消化兩三年。
近兩年來，以外貿(mào)和制造業(yè)為主的浙江經(jīng)濟(jì)持續(xù)不振，加之受溫州高利貸危機(jī)影響，浙江民間購買力受到?jīng)_擊。以杭州為例，2013年杭州規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)同比增長8%，為2010年以來的最低增速，經(jīng)濟(jì)增速的放緩，對(duì)區(qū)域?qū)嶋H購買力和樓市信心產(chǎn)生較大沖擊。
“限購令”實(shí)施之前，溫州、臺(tái)州等地的投資客，一直以來是杭州樓市的重要購買力。“限購令”實(shí)施之后，杭州樓市的外地投資客劇減，需求出現(xiàn)了明顯萎縮。同時(shí)，因?yàn)檎憬?dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，民間金融體系破壞，投資購房也是有心無力。
