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2025年03月13日
星期四
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京津冀一體化的戰略尚未明晰，但環京樓市已然亢奮異常。近日，記者兵分多路，直擊保定、燕郊、涿州、固安等環北京地區躁動的樓市。在京津冀一體化概念之下，各地樓市上演不同的市場表情，樓市整體亢奮難掩高庫存的虛火。
業內專家表示，京津冀一體化趨勢下，環北京地區將獲得新的發展機遇，然而，目前市場上關于京津冀一體化詳細規劃的猜測，大多來自開發企業以及利益相關者的散布和傳播。房地產市場對于傳言的敏感反應存在透支市場預期的風險。
□記者手記
警惕通州現象重現
近日，多家媒體上報道的數據顯示，保定的樓市成交數量并沒有想象中的瘋狂，但記者在深入保定調查時發現，官方統計數據根本無法反映保定詭異的房地產市場。在這個市場里，官方統計無法體現真實市場，真實市場則充滿不合理，五證不全即可銷售，隨意加價比比皆是。在所謂的“利好”刺激下，保定房價一天一個價，甚至上午和下午價格都各不同。本地人與外地人齊舞，房價與溫度同升。
雖然記者到保定的當日，保定多數五證不全的樓盤已經封盤，但從銷售人員的描述中，記者依然能感受到保定在利好放出的最初幾天里經過了怎樣的瘋狂，外地投機客掃貨之瘋狂令人咋舌，不問價格、不問樓層、不問戶型，有房就買，帶動本地人也忙不迭地入市。
這種突如其來的瘋狂，令當地的房地產從業人士也開始迷茫和擔憂。有人告訴記者，過去一個月保定的出貨量相當于去年一年，而保定當地人的收入根本支撐不起上漲后的房價。
事實上，保定能否承接北京外遷的產業、承接多少、怎樣承接目前都無定數，但唯一可以確定的是，短線炒作導致的樓市先行暴漲，對保定整個樓市乃至經濟的發展都是不利的。雖然保定市政府已經要求部分開發商不要只顧眼前利益，但是眼前利益的誘惑是不是每個開發商都能“扛”得住尚不可知。一向對樓市非常樂觀的亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存都稱“到保定炒房的人95%都是傻瓜，將被套牢”。
看到保定目前狀況，記者想起幾年前的通州。2010年初因為當時的通州城市副中心規劃的出臺，導致通州房價暴漲，投機購房比例高達四成，但轉年的樓市調整中，通州成為重災區，不少項目甚至出現了房價腰斬，至今元氣尚未恢復。
前車之覆，后車之鑒。保定不可不警惕。
□現象直擊
保定
封盤降溫難掩需求亢奮
4月4日，記者從北京驅車近兩個小時，前往保定。剛下保定的高速路口“‘噓’副中心”的廣告牌就映入眼簾。不過，當天的保定樓市卻顯得很意外，記者在保定看了多個盤，多數處于封盤狀態，即使開著售樓處也不賣房，而有的售樓處直接大門緊鎖。
在當地人的指引之下，記者來到了保定前幾日最瘋狂的樓盤之一——清山公爵城，該項目也處于封盤狀態，其銷售透露，該盤只有土地證、規劃許可證兩個證，“保定市場絕大多數的樓盤都五證不全，具體什么時候再開盤也不確定”。
對此，保定一位業內人士告訴記者，保定絕大多數樓盤是五證不全的，有的甚至只簽了土地協議就開始賣。而此次政府約談開發商顯然有了一定的效果，五證不全的樓盤可能就封盤了。
據媒體報道，4月3日下午，保定市長馬譽峰主持召開專題會議，與市政府直屬有關部門和10家房地產企業座談。馬譽峰表示，不要做貪圖小利而損害保定形象和群眾利益的事。
然而，五證不全樓盤封盤降溫仍難以按下亢奮的樓市需求。當記者到達位于保定東北部的公園時代時，該盤正在和之前的購房者簽約。記者粗略統計了售樓處停車場的車，63輛車中10輛車來自北京。售樓處正在簽約的一位購房者描述當天買房的場景時興奮地說：“我終于搶到了。”售樓人員表示，目前該項目均價達到了7100元，一周時間，漲了500元錢，而這個漲幅在保定還不是最高的。“前幾天更瘋狂，1天1棟樓的銷售速度，客戶主要是來自北京、天津、浙江和保定周邊縣城的，再開盤肯定還得漲。”該盤的銷售表示。
眾多需求的入市使得保定當地人也恐慌入市，紛紛出手買房。“我在出政策的前一天定了一套三居室，第二天就漲了1500元。”保定一位當地人說。保定當地一購房者向記者抱怨：“都是你們北京和外地的把保定房價炒高了，我們都買不起了。”
廊坊
外來購買溫和上漲
作為京滬高鐵的首站，從北京南站出發21分鐘，就到廊坊。高鐵的開通不僅讓廊坊與北京兩地時空距離進一步縮小，也吸引不少北京購房者。與固安、涿州等環京樓市相比，廊坊市區樓市溫和許多。
在距離高鐵站5分鐘車程的某新開盤項目，京津冀一體化的新聞易拉寶擺放在售樓處顯眼位置，與之相鄰的是“2014，全民大抄底，購房正當時”的項目宣傳。在項目沙盤，項目銷售人員正在向幾組購房者介紹項目，“京津冀一體化”與“價值洼地”等成為出現最多的詞匯。
銷售人員向記者表示，項目主要客群還是以當地人為主，隨著高鐵開通，來自北京購房者開始增多，特別是上月京津冀一體化消息宣布之后，這一趨勢更為明顯。“北京購房者主要來自京南豐臺、大興等地，自住、投資都有。”
“按照以往小長假經驗，第一天往往較為平淡，然而，清明小長假第一天我們就有超過100人次到訪項目，平時我們一天10組認購，清明小長假這幾天，每天認購超過50組。”在距離廊坊高鐵站10分鐘車程的獅子城。一位銷售人員向記者表示：“目前項目北京客群比例已經超過一半，京津冀一體化之后，從北京來的購房者無論是人數還是比例進一步提高。”
與燕郊、固安等主要依托北京外溢客群不同，廊坊市既有產業園又有大學城，在廊坊樓市購房主力主要是當地客群，作為廊坊的本地上市房企，榮盛發展在廊坊開發超過20個項目，目前在售項目達到11個，對于廊坊客群，榮盛相關人士向記者表示，廊坊置業主力人群包括廊坊市購房者和周邊縣城、農村的購房者，外來客群占20%。“榮盛的主力產品都是三居、兩居等剛需和剛改產品，這與香河、固安等經濟型別墅居多不同。”
燕郊
整體低迷導致部分項目降價
與蒸蒸日上的保定樓市相比，距離北京更近的燕郊，由于主要承接北京外溢需求，受其傳導作用，甚至出現了低迷表現。
3月底，位于燕郊迎賓路以東、南外環以北區域的某精裝修項目開盤，其在去年12月的銷售均價為1.1萬-1.2萬元/平方米，但本次開盤時由于蓄客困難，出現了1000-1500元/平方米的降價，16層以下房源均價起價甚至下調到9500元/平方米。
燕郊樓市一直是北京市場的晴雨表，伴隨著北京市場的上漲，其均價也從2012年的6000元/平方米上漲到了2013年的1.1萬元/平方米，受北京樓市的傳導作用，房價最近兩年一路飄紅，漲幅一度領先全國。據中原地產研究部統計數據顯示，燕郊目前在售的住宅類項目合計有22個，其中均價在1萬元/平方米以上的有12個，平均售價為1.12萬元/平方米。
香河、涿州
樓市整體平穩
環京的香河、涿州等地，受京津冀一體化影響并不大，近期樓市表現以平穩為主。位于香河新華大街與康平路交叉口的北京自在城項目，自去年11月底三期開盤至今，目前仍有房源在售，據項目銷售人員介紹，項目在售均價6500元/平方米，受京津冀一體化的影響，最近兩周時間內平均每周上漲100元/平方米，但出貨量并不算明顯。據其介紹，項目的購買力基本上來自北京，本地客戶僅占極小比重。
高鐵的開通為涿州樓市發展帶來新的機遇，從北京西站乘坐京石高鐵，25分鐘就能到達涿州東站，在京津冀一體化概念推動下，涿州高鐵新城項目也有一定程度上行。鴻坤理想灣項目售樓處就位于距離高鐵站300米的地方。據項目銷售人員介紹，該項目最近一次開盤是在今年3月中旬，當時的開盤均價為7000元/平方米，但最近銷售均價已經上漲到7500-8000元/平方米。據其介紹，項目將于4月20日再次推新，雖然目前尚未定價，但是根據周邊區域市場，售價或許會破萬。
據上述銷售人員介紹，最近一段時間與3月初相比，客戶到訪量明顯增加，雖然不如保定市場的火爆程度，但在節假日，項目單日成交量最高也會達到100套，平日成交套數則通常在數十套不等，成交客戶主要以北京和外省市為主。
□機構分析
保定現有項目夠賣3年半
中原地產數據顯示，2013年1月至11月保定商品房累積成交150.919萬平方米，平均每月保定去化14萬平米。按照目前的可售面積584萬平米計算，保定庫存去化時間高達42個月，是北京的6倍。
業內人士表示，京津冀一體化規劃是長期利好，對樓市自住影響有限。短期炒作不利于這些區域房地產市場的健康發展，在2010年初因為當時的通州次中心，導致通州投資購房占比高達4成，結果在2011年的樓市調整中，通州很多區域出現了房價腰斬。保定應謹防通州在2010-2011年出現的市場暴跌風險出現在京津冀。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，在沒有利好落地的情況下，房價先漲，非常不利于經濟發展。當地即使是會發展承接北京部分功能的區域，主要居住人群依然是當地人，房價高了對收入相對較低的當地人更不是好事。對于購房者來說，也應該理性置業，買房依然必須關注配套等核心資源。能買北京城區的盡量不要買郊區，能買北京的盡量不要考慮河北。很多河北區域目前沒有成型的二手房市場，即使出現房價的上漲，也很難變現。
□房企反應
品牌房企謹慎進入
“現在保定全民都在談房，簡直太瘋狂了。”保定當地的業內人士呼吁外地購房者謹慎入市。“保定現在至少透支了未來兩三年的房價，有的樓盤價格直逼石家莊樓盤的價格，我們很擔憂保定未來的房子怎么賣。”
事實上，相較于外來投資客的亢奮，品牌房企的表現要理性許多。
萬科集團(萬科藍山萬科幸福匯)執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶日前告訴記者，保定當地農民有700多萬人，城市居民較少，并不適合大量房地產開發。“另外，房企選址時最看重的是交通，我們對涿州的興趣要比保定大，”毛大慶說，目前北京到涿州的高鐵只需25分鐘，萬科已經在涿州考察了多個地塊。
龍湖北京公司總經理宋海林也告訴記者，目前京津冀一體化還沒有實質性的政策和利好出臺，在這之前，龍湖不會輕易進入環京區域，但龍湖團隊也正在對相關區域進行研究和分析，待時機成熟時會再考慮是否進入。
□專家點評
中原地產首席分析師張大偉
保定等市場可能出現急劇降溫
在北京樓市出現調整跡象的當下，承接北京溢出投資需求的周圍區域市場不太可能比北京更熱。歷史上也從來沒有出現過，環北京周圍區域房地產市場，與北京樓市發展不同步的現象。
保定市場大量住宅都是證照不全項目，投資者大量買入之后可能出現非常大的風險，此外，副中心概念短期炒作后，很可能出現大幅回落，特別是房地產市場，很可能出現大幅降溫，之前投資客購入的房產很可能面臨普遍拋售。概念性方式拉升炒作房價，市場基礎不牢靠，短期炒作可能暫時性拉抬樓價，但概念性炒作很難落實，跟風者很可能人財兩空。
亞豪機構總監郭毅
目前樓市亢奮是虛火
京津冀一體化的戰略規劃尚未頒布的時候，究竟外溢的資源會向河北哪個板塊傾斜、三地如何統籌推進，這些問題并無定論，保定樓市的亢奮可謂虛火。不少開發商打著承接京津功能的名義大興土木、盲目開發，將來很可能出現又一座“空城”、“鬼城”，漲上去的房價不僅會降下來，甚至可能會出現“超跌”。畢竟，京津冀一體化是強化三地在功能定位、產業分工、資源對接和交通配套等方面的協作統籌，而非聚焦一地，更非是要做大房地產這個蛋糕。
在國家戰略的高度，中央政府在未來持續推進“京津冀協同發展”的決心已下，未來相關規劃和政策的出臺也將成為必然。從中長期來看，對環北京周邊市場將是利好消息；但短期之內，在目前樓市整體觀望情緒濃厚的情況下，市場對于這一利好的反應卻有些過于敏感了，京津冀一體化相關規劃的實施不能簡單等于房價的上漲。建議購房人理性看待，切勿盲目入市。相關規劃的實施一是需要較長的周期，要面臨各種需要整體解決的問題，在這一過程中，對于居住需求增加產生的房價上漲動力具體能輸出多少，目前尚難以確認。樓市價格的敏感反應，除了一個概念，目前尚缺少實質上的支撐。
