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2025年03月13日
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上世紀(jì)八九十年代的住房“大躍進”留下了大量先天不足、后天失修的建筑。它們是那個“速度和利益”至上年代的存留和傷疤。浙江大學(xué)教授范柏乃曾感慨：“我們有5000年的歷史，卻少有50年的建筑。”
奉化居敬小區(qū)的悲劇并不是孤例，同樣的情況還發(fā)生在上海、寧波之外的許多地方。
2013年3月，浙江省紹興市一四層民房倒塌；2011年7月，哈爾濱南崗區(qū)居民樓因附近基坑施工，受擾動發(fā)生坍塌；2009年7月，四川內(nèi)江市一居民樓因低級承載能力不足倒塌。這些住宅，都建于上世紀(jì)八九十年代。
1994年，上海市檢查了271個工程項目，查出不合格項目29個，不合格率11%。在1995年出版的《中國商品房質(zhì)量大觀》中更可以看到，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國從1988年到1990年竣工的樓房中，35%存在屋面滲漏的，39.2%存在衛(wèi)生間滲漏。這其中，因施工造成滲漏的占半數(shù)以上。
1995年，時任建設(shè)部副部長譚慶璉曾在一次回答中央電視臺記者提問時指出：“全國商品房的質(zhì)量合格率僅為80%，優(yōu)良品率還達不到8%。”
“當(dāng)時的房地產(chǎn)業(yè)進入一個高速發(fā)展時期，大量地產(chǎn)產(chǎn)品的推出，難免會讓建筑質(zhì)量的控制跟不上。”上海市房屋建筑設(shè)計院院長顧陸忠解釋。
手指就能把墻壁摳穿
2012年，寧波市徐戎三區(qū)居民樓倒塌事件后，程幼章和另兩位蘇州市政協(xié)委員向蘇州市政府提交提案，要求對轄區(qū)內(nèi)建于上世紀(jì)八九十年代的居民樓進行安全大檢查。
對程幼章來說，這除了對現(xiàn)實的憂慮，還有切身的經(jīng)歷。1980年代，他還是個孩子，就曾用手指把自己家的墻壁摳穿。
他的家在蘇州市南環(huán)新村，和最近倒塌的寧波市奉化市居民樓一樣，是改革開放后，中心城區(qū)中規(guī)模最大、建造年代最早的小區(qū)之一。
初搬入時就程幼章已發(fā)現(xiàn)，家里墻壁很薄，“隔壁屋的人講話就好像在你耳邊說一樣”。他只覺得好玩，直到不久后，距離他家不遠的一棟樓中，4層的陽臺整個掉到了樓下住戶家。
蘇州市政府回復(fù)了程幼章，依據(jù)是2005年市政府組織的危房調(diào)查。根據(jù)那時的數(shù)據(jù)，蘇州城區(qū)共有1994年之前建成的住宅5362幢。政府從2011年起開始，逐步對安全隱患較大的住宅實施改造，程幼章曾經(jīng)居住過的南環(huán)新村是改造名單上的第一個。
南方周末記者看到，許多地方政府都曾有對轄區(qū)內(nèi)危房進行統(tǒng)計： 現(xiàn)在，上海有近300萬平方米的居住房屋無人管理，約1600多萬平方米老工房和舊式里弄房存在問題。
截至2011年，廣州光在冊危房就有865幢，其中九成是私人住宅。廣州市國土房管局信息顯示，全市近年來平均每年新增危險房屋將達到10萬平方米。
首都北京在上世紀(jì)七八十年代共新建住宅約273萬平方米，相當(dāng)于新中國成立前9個京城的總建筑面積之和。北京市政府每年安排專項資金58億元，定向改造舊城內(nèi)危房危樓。
顧陸忠認(rèn)為，對老舊建筑物的檢測應(yīng)在全國范圍鋪開。但這無疑將是一個浩大的工程。
1980至2000年期間，我國城鎮(zhèn)共建成住宅58億平方米。截至2000年，八九十年代住宅仍是人們的主要居住類型。
而最近，日本野村證劵的經(jīng)濟學(xué)家通過分析新中國建國以來的新增建筑面積得出結(jié)論，認(rèn)為中國現(xiàn)存房屋中，有22%是2000年前建成的。經(jīng)濟咨詢公司龍洲經(jīng)訊研究員湯姆斯·加特利用相同的數(shù)據(jù)，估算出的比例是26%。
也就是說，現(xiàn)在我們可以看到的所有建筑中，四分之一來自八九十年代甚至更早，它們的房齡基本在二十年以上。
住房“大躍進”
1980年代前，中國幾乎沒有房地產(chǎn)市場，也沒有房地產(chǎn)業(yè)，有的只是建筑業(yè)。住房由國家投資，單位按工齡、職務(wù)、學(xué)歷等打分，排隊分配。
那時的住房資源極度緊張。劉志峰任建設(shè)部副部長時，曾公開發(fā)布過這樣一組數(shù)據(jù)：1978年，中國城鎮(zhèn)人均住房面積是7平方米建筑面積，近半數(shù)的城鎮(zhèn)居民家庭缺房或無房。
1980年，中央正式提出實行住房商品化：“允許私人擁有自己的住房”，住房制度改革在各地逐步展開。
隨后的十年中，城鎮(zhèn)住宅竣工面積迅速增長。據(jù)統(tǒng)計，1979到1989年，全國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的投資是此前30年的7倍，建成住宅面積是新中國成立前住宅總面積的2.6倍。
劉志峰從1992年開始負(fù)責(zé)住房制度改革工作，是1993年國務(wù)院第43號令的主要起草人。在43號令中，國務(wù)院正式提出，將國家、單位統(tǒng)包的住房建設(shè)，改為國家、單位、個人合理負(fù)擔(dān)，并且決定建立房地產(chǎn)交易市場和房屋維修、管理市場。
“市場化”是那個時代的關(guān)鍵詞。但市場的忽然襲來，也帶來問題。
這一時期的住宅建設(shè)，仍以“脫困”為主要目標(biāo)，為的是解決民眾“沒房子住”的問題，對住宅質(zhì)量沒有具體要求。
比如，我國規(guī)范房屋建筑質(zhì)量最高層次的法律《建筑法》1997年出臺，《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》2000年1月才正式在國務(wù)院通過并施行。
建筑設(shè)計使用年限標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)歷了四次更改，直到2000年，才出臺《民用建筑設(shè)計通則》，確定普通房屋和建筑物的設(shè)計使用年限是50年。
1980年代末，華南理工大學(xué)土木與交通學(xué)院教授張原曾在廣州、深圳的多個工地上工作：“當(dāng)時市場好聽一點是非常活，負(fù)面地講，就是亂。”
房地產(chǎn)市場開放后，允許私人建筑公司參與房產(chǎn)開發(fā)。當(dāng)年一個流行的說法是：遇到10個人里，9個在經(jīng)商，經(jīng)商的人里，大部分都做房地產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā)。1986年，全國只有近兩千家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，1999年這個數(shù)字達到了兩萬。
在此之前，國企占據(jù)了建筑市場絕大部分江山，建筑工人隊伍穩(wěn)定，雖然沒有嚴(yán)格的監(jiān)理制度，但幾十年計劃經(jīng)濟在公司內(nèi)部形成一套自己的隊伍管理模式。
私人地產(chǎn)公司興起，建筑業(yè)開始大量聘請農(nóng)民工。顧陸忠說，八九十年代的建筑工人，很多本身就是農(nóng)民，“放下鋤頭，拿起泥刀，就變成了瓦工”。
仿佛在一夜之間，在全國范圍內(nèi)上百幢住宅拔地而起。據(jù)統(tǒng)計，1980到1997年，平均每年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積都增加0.5平方米。
同樣“亂”的還有建筑行業(yè)專業(yè)人才。張原曾和開發(fā)商、建筑方打過很多次交道。在他看來，80年代初出現(xiàn)了大批“不懂裝懂”的人：甲方請來的設(shè)計師自稱是“草根設(shè)計師”——他們并非科班出身——一些“工程師”甚至沒有學(xué)過建筑工程。
無設(shè)計，無監(jiān)管，無維修
江蘇省建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站總工程師金孝全參與了對2011年無錫市老樓坍塌的調(diào)查，他說倒塌的老樓“根本就沒有設(shè)計可言”。
市場的開放帶來了生產(chǎn)力，也帶走了秩序。顧陸忠說，八九十年代的許多房子，質(zhì)量甚至比“文革”前更差。
根據(jù)1994年出版的《中國質(zhì)量萬里行》，80年代末質(zhì)量監(jiān)管部門就已開始收到住戶的投訴。資料顯示，僅1995年一年，浙江省消協(xié)就一次收到39戶聯(lián)名投訴；福建省消協(xié)也曾受理過一起396戶的聯(lián)名投訴。
公開數(shù)據(jù)顯示，1996年上半年，建設(shè)部（現(xiàn)住建部）受理的239件商品房投拆中，反映使用功能和裝飾質(zhì)量問題的占了81%。
中國“民間驗房第一人”丁渤從1999年開始，從事驗房行業(yè)15年，見過各種年代和規(guī)格的房子。南方周末記者將浙江奉化市倒塌居民樓的照片拿給丁渤，他一眼就指出，這是八九十年代建造的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅。
丁渤告訴南方周末記者，八九十年代的房子樓層一般只在7層左右，單戶面積多在50平方米以內(nèi)，客廳一般較小，也沒有飄窗和大面積采光的技術(shù)。
與現(xiàn)在相比，八九十年代建筑行業(yè)的技術(shù)水平要低很多。但上海市房屋建筑設(shè)計院院長顧陸忠說，浙江寧波市、奉化市的居民樓，即使是按照90年代的標(biāo)準(zhǔn)去建“也不應(yīng)該發(fā)生坍塌。”
顧陸忠的另一個身份，是上海市房屋檢測技術(shù)委員會委員。他說，八九十年代的房子在技術(shù)上與現(xiàn)在有一定差距。
當(dāng)時的住宅多采用磚混結(jié)構(gòu)，只要住戶隨便在墻上打個洞，都會造成建筑承重的問題。一次，丁渤去家住南京某小區(qū)三層的業(yè)主家驗房，竟發(fā)現(xiàn)該棟樓一樓的房主已經(jīng)將屋內(nèi)幾乎所有墻壁打通，導(dǎo)致三樓和四樓墻壁裂縫嚴(yán)重，已然成為“危房”。
這和2012年底寧波市徐戎三村住宅倒塌的情況一樣。寧波市政府公布的調(diào)查報告顯示，倒塌的住宅每層都存在拆改現(xiàn)象，尤其是底層，承重墻體拆改最嚴(yán)重，部分墻體進入承載極限。
房屋國有時，各個單位都有自己的維修流程，“三年一小修，五年一中修，十年一大修”是標(biāo)配。
可八十年代住宅市場化后，定期維修機制已逐漸缺失。商品房的維修要通過業(yè)委會，只有得到三分之二以上住戶的同意才能維修。“開發(fā)商往往嫌麻煩，用這個借口逃避維護。”丁渤說。
危房普查：僅僅是開端
2014年3月，在上海市房屋檢測行業(yè)的年會上，住建部官員再次強調(diào)了住宅安全在全面建設(shè)小康社會中的重要性。
中冶集團建筑研究總院華東分院副總工程師金立贊參加了那次會議。他的感受是：“如果今天倒一棟樓明天倒一棟樓，那這個也不叫小康社會嘛。”
廣州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主任科員歐陽建濤相信，任何住宅都有它的使用壽命周期，八九十年代磚混結(jié)構(gòu)住宅的壽命周期應(yīng)保持在50-59年之間，才能達到資源利用的最優(yōu)狀態(tài)——中國新建建筑只能持續(xù)25－30年的使用壽命。
歐陽建濤認(rèn)為，這是對社會資源的浪費。而處理這批來自八九十年代的建筑，就像拆除一顆顆“定時炸彈”：查找危樓、排除危險和重新建設(shè)缺一不可。
南方周末記者在住建部網(wǎng)站上看到，浙江奉化市事故發(fā)生的同一天，住建部正式發(fā)出通知，將在全國開展建設(shè)工程安全監(jiān)督檢查。
檢查采取自查和統(tǒng)一督查相結(jié)合的方式。各省的住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門需要在6月10日前，將自查情況上報住建部工程質(zhì)量安全監(jiān)管司，后者將在今年6至7月組成檢查組進行督查。
其實，2000年開始各地已經(jīng)組織過多次危房普查。徐戎三村倒塌事件后，寧波市已建立了網(wǎng)格化的住房安全管理制度，將責(zé)任分到每一幢住宅。
全國多個地方的舊房改造一直在進行。上海市舊房改造以上、下水管堵塞，屋面滲水、隔熱，路面積水、樓道內(nèi)電路老化的問題為重點，開展舊住房綜合整治。
為了解決居民擅自拆除承重墻的問題，上海市目前正在推行一種“動態(tài)監(jiān)控”的措施。金立贊介紹，一旦住戶在磚混結(jié)構(gòu)房屋中進行拆墻改造被人舉報，除了責(zé)令整改之外，還會在房管局的信息庫中備案，限制轉(zhuǎn)賣該房，直到將被改造房恢復(fù)原狀。
濟南市則在2006年成立了城市改造投融資管理中心，管理舊城改造項目，制定年度改造計劃、改造項目審核，已成功運作20個項目開始。
對于危房的處理，因為涉及土地、資金、所有權(quán)多個問題和政府部門，地方政府采取的方式各不相同。
上海市的危房拆除由政府主導(dǎo)，拆除舊房后，開發(fā)商必須上交新建面積15%給政府安置舊房住戶；天津市則成立了專門領(lǐng)導(dǎo)小組，常務(wù)副市長、建委、國土房管、財政、規(guī)劃、農(nóng)工商、體育、文化等部門參與，各區(qū)政府簽訂責(zé)任狀，必須完成危房處理任務(wù)。
我國是每年新建建筑量最大的國家，也是拆除速度最快的國家，平均建筑使用壽命只能持續(xù)25－30年，被稱為“短命建筑”。浙江大學(xué)教授范柏乃曾感慨：“我們有5000年的歷史，卻少有50年的建筑。”對這個說法，建筑界人們不愿意聽到。卻也無力反駁，“因為它就是短命啊。”金立贊說。
