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2025年03月13日
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面對(duì)是否堅(jiān)持“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位、開征持有環(huán)節(jié)稅、進(jìn)行全國(guó)房屋普查、穩(wěn)定政策預(yù)期及增加土地供應(yīng)等諸多敏感問題，房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃需在輿論與現(xiàn)實(shí)之間做出抉擇。
樓市調(diào)控漸入敏感區(qū)之際，《全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》(下稱房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃)的編制正步入輿論聚光燈下。
《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者獲悉，由行業(yè)協(xié)會(huì)專家完成的“全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展‘十二五’規(guī)劃(建議稿)”中，針對(duì)“十二五”期間的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、方向及目標(biāo)等原則性問題，提出了許多不同以往的建議，其中涉及是否堅(jiān)持房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位、開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅、進(jìn)行全國(guó)范圍的房屋普查、穩(wěn)定政策預(yù)期以及增加土地有效供應(yīng)等諸多敏感問題。
重釋“支柱產(chǎn)業(yè)”
該建議稿由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一牽頭起草，目前已上報(bào)至住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并抄送國(guó)家發(fā)改委等相關(guān)部委，正在等待各方的意見反饋。
然而，處在樓市調(diào)控的風(fēng)口浪尖，參與房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃編制的專家們深感任務(wù)艱巨，一些原本可以實(shí)事求是的問題，如今不得不顧及輿論風(fēng)險(xiǎn)。比如，是否繼續(xù)保留自2003年國(guó)務(wù)院18號(hào)文件確立的“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)‘支柱產(chǎn)業(yè)’”的歷史定位。
《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者在采訪中得到證實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃諫言者們傾向于承認(rèn)房地產(chǎn)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的客觀作用，但同時(shí)提出應(yīng)對(duì)“支柱”重新釋義。
“中國(guó)正處在城市化進(jìn)程的加速期，短期內(nèi)這一現(xiàn)實(shí)改變不了。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)苗樂如認(rèn)為，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀選擇及表現(xiàn)，賦予房地產(chǎn)業(yè)的“支柱產(chǎn)業(yè)”定位，“這不是人為能夠左右的。”
但苗樂如同時(shí)強(qiáng)調(diào)，應(yīng)該換一個(gè)角度去理解“支柱”：房地產(chǎn)雖然擔(dān)負(fù)著拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的功能，但其自身增加值有限，“核心在于它拉動(dòng)的50多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。”
這與半年前接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪的中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)黃小虎的觀點(diǎn)如出一轍。后者曾指出，拉動(dòng)50多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的，是建筑業(yè)而非房地產(chǎn)業(yè)。多年以來房地產(chǎn)業(yè)被當(dāng)成“支柱產(chǎn)業(yè)”其實(shí)是一種“誤解”，“建筑業(yè)才應(yīng)該是支柱產(chǎn)業(yè)。”
與黃小虎同時(shí)提議弱化房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位的，還包括全國(guó)人大常委會(huì)財(cái)經(jīng)委副主任委員吳曉靈等一批業(yè)內(nèi)專家。他們一致認(rèn)為，正是因?yàn)檫^多強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的“支柱”地位，才導(dǎo)致住房過渡市場(chǎng)化，使保障缺位。
2010年全國(guó)兩會(huì)期間，上述專家們呼吁，應(yīng)調(diào)整發(fā)展思路，“使住房政策向滿足人民基本生活需求回歸，向社會(huì)保障和準(zhǔn)公共產(chǎn)品的屬性回歸”。
對(duì)此，苗樂如表示，無論是否提房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位，最終還是應(yīng)客觀認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的責(zé)任，從“國(guó)計(jì)”和“民生”兩個(gè)角度去制定未來5年的房地產(chǎn)規(guī)劃。“兩個(gè)擔(dān)子都要擔(dān)起來。”
由此延伸，苗樂如認(rèn)為，不應(yīng)將商品房與保障房割裂看待。大力發(fā)展保障房“并非意味著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)向計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的倒退”，因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)對(duì)鋼鐵、建材等其他產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)來說，保障房和商品房對(duì)“國(guó)計(jì)”所發(fā)揮的作用是一致的。“保障房和商品房是從兩個(gè)不同角度去解決民生問題。”
支持開征房產(chǎn)稅
對(duì)于此前業(yè)界廣為關(guān)心的開征物業(yè)稅(或稱房產(chǎn)稅)問題，房地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃(建議稿)中明確表態(tài)：“贊同開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅。”
但建議稿牽頭人朱中一認(rèn)為，開征房產(chǎn)持有稅種的前提是“不要給大多數(shù)老百姓造成壓力”，因而要設(shè)定合理的稅收豁免范圍。同時(shí)，還要鼓勵(lì)持有多套房產(chǎn)的人“把多余的房子吐出來”。因此，在開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅的同時(shí)，還應(yīng)降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收。“讓房地產(chǎn)市場(chǎng)活起來，盤活閑置的房子。”
與此同時(shí)，“短期看信貸，中期看土地，長(zhǎng)期看結(jié)構(gòu)”，是房地產(chǎn)業(yè)“十二五”諫言者們普遍認(rèn)同的一種房地產(chǎn)調(diào)控邏輯。
信貸政策在房地產(chǎn)調(diào)控中往往立竿見影。這一點(diǎn)已為不久前出臺(tái)的“史上最嚴(yán)厲”房產(chǎn)新政“國(guó)十條”所證實(shí)。在收緊第二套放貸、暫停第三套房貸的差異化信貸政策下，北京、深圳等地房地產(chǎn)成交量迅速萎縮，炒房現(xiàn)象得到控制。
這一從嚴(yán)的調(diào)控手段，會(huì)不會(huì)被編入房地產(chǎn)發(fā)展“十二五”規(guī)劃、固化為長(zhǎng)期政策？建議稿起草專家給出的回答未置可否：“這個(gè)很難說。現(xiàn)在國(guó)家調(diào)控政策剛出臺(tái)，說這個(gè)不合適。”
土地方面，諫言者們思考的問題是：“國(guó)家的土地供應(yīng)計(jì)劃是有了，但怎樣變成有效的土地供應(yīng)？”
2009年，全國(guó)土地供應(yīng)計(jì)劃完成率約為55%。2010年，鑒于前5個(gè)月北京等三大城市僅完成計(jì)劃的20%的局面，18.5萬公頃供地計(jì)劃最終會(huì)否再成為“不可能完成的任務(wù)”，仍是懸念。而土地供應(yīng)的有效增加，事關(guān)未來房屋供應(yīng)能否跟得上、供需是否會(huì)再度失衡、房?jī)r(jià)是否會(huì)再次反彈等若干系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
朱中一認(rèn)為，目前土地供應(yīng)計(jì)劃不能有效完成，癥結(jié)在于地方政府對(duì)土地交易底價(jià)定價(jià)過高，根源還在于對(duì)土地財(cái)政的依賴。
在金融和土地兩大房地產(chǎn)核心環(huán)節(jié)外，苗樂如進(jìn)一步認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的核心問題是“結(jié)構(gòu)”。投機(jī)瘋長(zhǎng)、炒房猖獗和房?jī)r(jià)飆升，都是住房結(jié)構(gòu)不合理的具體表現(xiàn)。
以北京為例，目前政策性住房約占市場(chǎng)總量的30%。而國(guó)際上公認(rèn)的住房結(jié)構(gòu)較為合理的兩個(gè)地區(qū)，新加坡政策性住房約占市場(chǎng)的50%，香港也超過49%。苗樂如據(jù)此認(rèn)為，“北京市政策性住房惟有達(dá)到50%~60%，供需才算基本平衡，市場(chǎng)控制才有基礎(chǔ)。”
另一個(gè)結(jié)構(gòu)失衡體現(xiàn)在房地產(chǎn)“業(yè)態(tài)”層面。朱中一對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者談及在三亞市調(diào)研時(shí)的體會(huì)認(rèn)為，三亞市90%以上的購房者為外地人，房屋空置現(xiàn)象嚴(yán)重，是對(duì)當(dāng)?shù)刭Y源的極大浪費(fèi)。為此，他建議三亞市應(yīng)多發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店等持有型物業(yè)，提高資源使用效率，降低泡沫風(fēng)險(xiǎn)。
規(guī)劃數(shù)據(jù)缺失
朱中一告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，在起草建議稿過程中，他遭遇了一個(gè)現(xiàn)實(shí)的尷尬：可供參照的全國(guó)性住房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)“并不清晰”。
自1985年第一次全國(guó)房屋普查工作以來，住房領(lǐng)域內(nèi)大規(guī)模的“家底”摸查已中斷了25年。而這25年，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)生了翻天覆地的變化，住房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的更新卻沒有及時(shí)跟上。例如：城市化進(jìn)程中，農(nóng)民進(jìn)城帶來的住房需求量增長(zhǎng)，行政區(qū)劃調(diào)整導(dǎo)致的城鎮(zhèn)居民人均住房面積統(tǒng)計(jì)口徑變化，以及城市存量房資產(chǎn)多少等，均沒有精確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
鑒于此，朱中一在建議稿中呼吁，應(yīng)進(jìn)行一次全國(guó)范圍的房屋普查，以精確數(shù)據(jù)作為決策依據(jù)，科學(xué)制定未來五年的住房發(fā)展規(guī)劃。朱中一認(rèn)為，目前各城市按年度制定的廉租房等保障房落實(shí)計(jì)劃，過于局限。未來五年，“全國(guó)住宅建設(shè)領(lǐng)域應(yīng)有一個(gè)整體的規(guī)劃”，各類住宅的合理建設(shè)規(guī)模，應(yīng)在數(shù)字上明確規(guī)劃。除了強(qiáng)調(diào)“數(shù)字”規(guī)劃，建議稿還提出，在“十二五”期間應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)“政策”長(zhǎng)期規(guī)劃，穩(wěn)定政策預(yù)期。
朱中一認(rèn)為，雖然自2009年年底至今的“國(guó)十條”新政，房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢(shì)始終保持了政策的連續(xù)性，但是“不斷有政策出臺(tái)”，使“穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期”成為挑戰(zhàn)。“如果政策預(yù)期不穩(wěn)定，開發(fā)商就不敢投資，就會(huì)加劇目前住房供給不足的局面。所以就很難保證房?jī)r(jià)會(huì)在調(diào)控松懈時(shí)再次出現(xiàn)反彈。”
與這種擔(dān)憂相呼應(yīng)的是，2010年前5個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)投資情況相當(dāng)不樂觀：國(guó)土資源部曾確定今年全國(guó)的土地供應(yīng)計(jì)劃是18.5萬公頃，但前5個(gè)月，北京、上海和廣州三大一線城市住宅用地實(shí)際成交量?jī)H占供地計(jì)劃的20%左右，二、三線城市的執(zhí)行情況也不理想，土地流拍頻現(xiàn)。
總結(jié)過去幾年的“調(diào)控-空調(diào)”怪圈，“十二五”規(guī)劃諫言者們普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)政策不宜“多動(dòng)”，穩(wěn)定壓倒一切。
