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2025年03月14日
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當進一步加快我國城鎮化步伐遇到高壓調控一線城市樓市，地產商“前進”的接力棒正在傳向二三線城市。
北京大學房地產研究所所長陳國強表示，國際經驗表明，城市化率30%-70%是城市化速度最快的時期。數據顯示，從一線城市開始的中國第一次城市化浪潮，已使其城市化率高達70%以上，相比之下，二三線城市大多不足40%。
前5個月一系列樓市調控政策的出臺更是幫助房地產企業下定了轉移的決心，繼國資委表態央企明確退出房地產市場時間表之后，國土資源部、住房和城鄉建設部也紛紛表態。國土資源部副部長贠小蘇在加強房地產用地供應和監管工作視頻會議上指出，要嚴格保障性住房供給，沒有制定明確供地計劃的地方不得出讓住房用地。住建部部長姜偉新亦公開表態，要繼續綜合運用土地、信貸、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控。
造城運動助力二三線城市
2009年12月，中央經濟工作會議上時隔4年之后再次明確將城鎮化問題提上重要議程，提出“城鎮化是2010年主要經濟工作之一。”在中央所提出的“積極穩妥推進城鎮化，提升城鎮發展質量和水平，放寬中小城市和城鎮戶籍限制，提高城市規劃水平，加強市政基礎設施建設，完善城市管理，全方位提高城鎮化發展水平”等要求中，值得注意的是，以前經常提到的“城市化進程”已經被“城鎮化”取代，二三線城市的發展被推到臺前。中央農村工作領導小組副組長陳錫文在解讀“一號文件”時也稱，政府將引導房地產業從一線城市轉化到二三線城市。
清華大學日前首發的《2009年中國城市住宅發展報告》中提出，我國正處于快速城鎮化階段，這樣，城鎮人口的持續增長對住宅的剛性需求會在相當長時間內表現強烈。
“城鎮化對房地產行業的影響，主要是城市改造蘊藏的房價升值空間，戶籍制度改革帶來的人口增長以及產業增長所帶來的居民收入水平提高”，中原地產董事程澐向本刊記者表示。
二三線城市各種新城開發、城鎮化運動所創造的大量實實在在的土地供給，成為吸引開發商們逐利而來的重點。
房地產專家韓世同接受本刊記者采訪時表示，一方面，基礎設施建設的完善，為未來房價的上漲提供了支撐；另一方面，新城開發提供的大量土地，是開發商以較為低廉的代價迅速擴大土地儲備的良機。
自2008年，中國的眾多二三線城市均不同程度地啟動了新城建設，包括天津濱海新區、石家莊濱河新城、昆明舊城區改造、廈門島外新城、杭州沿江10座新城等。2009年3月，中冶置業的母公司中國冶金科工股份有限公司啟動500億元資金，支持石家莊市城市綜合項目的建設。中冶置業也將以城市運營商的角色，參與到石家莊新城建設的土地一級開發、城市配套基礎設施、保障性住房及相關后續城市開發建設中。
不僅如此，隨著京津高鐵、武廣高鐵等快速交通工具的發展，半小時甚至1小時經濟圈將使不在核心的二三線城市無限接近核心價值。
土地成為敲門磚
2月初萬科的公告顯示，萬科新增加項目8個，全部都在二線城市，其中有6個在珠三角的佛山、中山等地。8個項目共計花費43億元，拿地步伐明顯加快。2008年，萬科是行業中獲取土地金額最高的公司；而2009年全年銷售額高達634.2億元的萬科，全年拿地耗資僅241.8億元，遠低于勢頭正勁的保利、中海等對手，直至萬科越來越多進軍二三線城市的動作浮出水面。韓世同表示，萬科在一線城市雖然多次參與廝殺，但最終由于“不拿地王”而一再落空，并不意味著萬科甘于寂寞，種種跡象表明，大舉進軍二三線城市，才是萬科的真正圖謀。
“哪里有機會就去哪里，為什么非要在一線城市擠呢？”萬科集團總裁郁亮此前接受公開采訪時明確表示，萬科2010年將進入貴陽、烏魯木齊、太原等地。之后，郁亮抵達昆明，表示“進入昆明是萬科2010年的戰略重點”，萬科聯手昆明最大的“地主”云南城投(18.18,0.20,1.11%)，該公司僅在昆明一地可參與的土地開發面積就近4萬畝。
萬科就是要踩準這個節奏，實現新的增長點。記者在采訪中了解到，萬科認為，二三線城市的剛性需求比一線城市更為充足，更利于萬科一直堅持的完善建筑節能研究和實現住宅產業化的試點。“一線城市的核心地塊都是政府主導的地域，拼的都是錢，如今是很多國企背景開發商的天下，萬科這樣的企業沒有任何優勢”，萬科集團副總裁毛大慶在接受記者采訪時做了上述表示。
根據中原地產報告，2009年10大標桿房企在一線城市的土地儲備共計4100萬平方米，在其他城市土地儲備量達到了17479萬平方米，二三線城市占土地儲備比重高達81%。其中，綠城的二線城市土地儲備所占自身總儲備的比重最高，達到95%；中海地產、華潤置地占比也都達到約89%。今年以來，這10家開發商86%的土地儲備選擇了二三線城市，其中招商地產(18.22,0.26,1.45%)、雅居樂和金地集團(6.73,0.04,0.60%)拿地區域全部在二三線城市。
無論對二三線城市泡沫存在和程度的判斷如何，在一線城市拿地成本不斷飆升的助推下，長三角、珠三角、環渤海地區，已經成為房地產開發企業部署土地儲備與人員團隊的重點。
東亞新華地產營銷總監賈玉鵬在公開場合表示：“一線城市的拿地成本太高，所以開發商選擇二三線城市作為今后發展的主要方向是很正常的。畢竟，目前二三線城市的自住仍然需求龐大，所以還是很有發展空間的?，F在的地產公司，尤其是上市地產公司，其經營策略就是靠以前在一線城市拿下的土地賺取最大的利潤，在二三線城市多蓋房多銷售加大自己的市場占有率，在地價非常便宜的三四線城市積極擴大土地儲備，為今后做長遠打算”。
大型房企重要戰場
中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心共同發布的《2010年中國房地產企業第一季度銷售TOP20排行榜》顯示，在一線城市房價泡沫越來越明顯的情況下，二三線城市已經成為大型房企的重要戰場。
1季度排行榜數據顯示，TOP20企業在二三線的銷售金額占比達到64%，比2009年高出6個百分點，而銷售面積占比也從2009年的74%增長到78%。尤其是房價相對沒有遭到爆炒的三線城市，銷售金額占比從2009年的10%一躍上升到17%。
而受二三線城市1季度的銷售帶動，以這些城市為戰略核心的企業業績增長明顯，其中最為突出的就是兩家香港上市公司恒大地產和碧桂園。
以恒大為例，1季度銷售面積與銷售金額分列第1與第2位，大有趕超行業老大萬科之趨勢，而其靠的就是在二三線城市的超前布局。在已進入的27個城市中，其絕大多數項目都位于二三線城市，作為專注于二三線城市的地產發展商，今年第1季度恒大二線城市銷售額已占90%以上。
此外，碧桂園憑借2009在多個二三線城市增加的項目投資，盡管其2009年的銷售業績增長沒有其他企業強勁，但今年1季度出現了“補漲”勢頭，銷售面積一躍進入三甲。而萬科、金地等傳統幾強，雖然增長速度不及恒大、碧桂園等新貴，但也依靠在二三線城市的提前布局，在今年1季度鞏固了其市場地位。這些數據表明，二、三線城市對于企業的業績增長貢獻度正越來越大，對企業的發展也將起到更為重要的作用。
越來越多的“新面孔”加入1季度銷售20強，如越秀地產、重慶金科、首都開發、保利香港以及大連萬達都是首次上榜，而這些以往區域性房企的崛起也表示，占領二三線城市的房地產業務已經是眾多房企今后發展的關鍵。
“城鎮化可能是一把雙刃劍，一方面帶動二三線城市發展，另一方面使一線城市的地產泡沫向二三線城市擴散”，戴德梁行的分析報告指出品牌地產進軍二三線城市，提高了當地房地產開發檔次，但是同時也拉高了房價。2009年底，長春新建商品房成交均價為4500元/平方米左右，隨著“地王”頻繁出現，房價也在迅速走高，1個月后，房價突破5000元大關。
不僅僅是長春，包括成都、武漢、南京、杭州甚至蘭州在內的多個二線城市，在臨近年底的傳統樓市淡季，樓市也顯現出不同以往的上漲趨勢。
在分析機構看來，與很多二三線城市年人均可支配收入剛剛過萬的購買力相比，房價的漲幅已經遠遠超過了工資漲幅，樓市發展的可持續性令人擔憂。
