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2025年03月13日
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十八屆三中全會(huì)審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，要推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，逐步把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋，把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會(huì)保障體系，建立財(cái)政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)制等一系列政策。
可以預(yù)見未來三四線城市將因?yàn)檗r(nóng)業(yè)人口的大舉入城而出現(xiàn)一輪需求洪峰。在這一背景下，三四線城市明年或許會(huì)成為地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)。
未來向三四線城市要利潤(rùn)
“一線城市的地價(jià)高，利潤(rùn)薄，而且由于房?jī)r(jià)不斷走高，正在凝聚新的風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，三四線城市利潤(rùn)要高得多。”世茂房地產(chǎn)品牌總監(jiān)孫靜說，開發(fā)商高價(jià)在一線城市拿地，很多時(shí)候就是看中一線城市的品牌。但要想獲得不錯(cuò)的開發(fā)利潤(rùn)，還是要去二三四線城市。
陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖也提出類似的觀點(diǎn)，雖然一二線城市的房?jī)r(jià)在漲，但是土地成本高，真正的投資回報(bào)利潤(rùn)已經(jīng)不高。三四線城市才是中國(guó)新一輪城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場(chǎng)。一方面，北上廣的高生活成本和高房?jī)r(jià)，正在迫使一部分人遷往鄰近的三四線城市購(gòu)房，比如很多無法享受北京自住商品房的非京籍人士就選擇在河北省燕郊、涿州買房。另一方面，三中全會(huì)提出推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，也在促進(jìn)三四線城市購(gòu)買需求的產(chǎn)生。與此同時(shí)，這些城市本身也在進(jìn)行大規(guī)模的舊改，市場(chǎng)的容量在短期內(nèi)有大規(guī)模膨脹的空間。
范小沖告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，三四線城市正處于城市化的過程中，趨勢(shì)是向城市中心集中而不是郊區(qū)化。他認(rèn)為，有些房企去三四線城市拿郊區(qū)的土地，這就和新城鎮(zhèn)化的方向是相悖的，是布局錯(cuò)誤，沒有解讀好新城鎮(zhèn)化的布局和發(fā)展的方向。
三四線城市土地供應(yīng)將增長(zhǎng)
判斷明年三四線城市成為房企拿地主戰(zhàn)場(chǎng)的另一原因，是目前一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)過高。普華永道的有關(guān)報(bào)告披露，一線城市目前的高房?jī)r(jià)，正在令部分資金轉(zhuǎn)向二三線城市。因?yàn)檫@些城市的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，風(fēng)險(xiǎn)也較小。
普華永道中國(guó)合伙人孫穎說，由于房?jī)r(jià)過高，一線城市的風(fēng)險(xiǎn)正在把一部分資金擠到其他城市。
這些資金在三四線城市的核心地段顯然能找到更多高收益的機(jī)會(huì)。易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三四線城市在新型城鎮(zhèn)化的帶動(dòng)下，部分被壓抑的市場(chǎng)需求將激發(fā)出來。在三四線城市農(nóng)地入市、農(nóng)業(yè)人口市民化等進(jìn)程下，需求結(jié)構(gòu)有望得到改變，而房企也將在區(qū)域及產(chǎn)品布局方面做出調(diào)整。
對(duì)于調(diào)控常態(tài)化的樓市而言，城鎮(zhèn)化作為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要引擎，被視作發(fā)展房地產(chǎn)的最大潛力。業(yè)界普遍認(rèn)為，城市化進(jìn)程的加快、城市人口的增加，從土地釋放、基礎(chǔ)建設(shè)到住房需求，尤其是每年1000多萬(wàn)農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，將為房地產(chǎn)帶來堅(jiān)實(shí)的需求支撐和重大的發(fā)展機(jī)遇。
其中，三四線城市不僅孕育著大量的購(gòu)房機(jī)會(huì)，也是未來土地供應(yīng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，三四線城市開發(fā)用地供應(yīng)要比一線城市高很多。同時(shí)，這些城市普遍有舊改的需求，未來的城市土地供應(yīng)還將進(jìn)一步增長(zhǎng)。
三四線機(jī)會(huì)·配套
四線的樓盤一流的配套：開發(fā)商筑起業(yè)主“護(hù)城河”
盡管三四線城市確實(shí)能提供給房企可觀的收益和大量的機(jī)會(huì)，但開發(fā)三四線城市潛在的風(fēng)險(xiǎn)，也是開發(fā)商不能忽視的。
在今年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，就曾有開發(fā)商介紹他們?cè)谖鞑磕呈〉脑敿?xì)調(diào)查情況時(shí)說，留在縣級(jí)或地級(jí)市的人口只占很小的比例。同樣，一家在中部某省開發(fā)樓盤的開發(fā)商也表示，當(dāng)?shù)氐闹髮W(xué)畢業(yè)生90%以上都選擇去北上廣等大城市。
給購(gòu)房者一個(gè)留下來的理由，成為很多開發(fā)商最頭疼的事。開發(fā)商們發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者之所以去一線城市，不只是為了尋找個(gè)人和企業(yè)里的發(fā)展機(jī)會(huì)，更看重一線城市能提供的大量社會(huì)公共資源。比如一流的學(xué)校、頂尖的醫(yī)院……而這些恰恰是三四線城市所缺乏的。
該用什么方法給三四線城市的樓盤建一個(gè)留住潛在客戶的 “護(hù)城河”？世茂、恒大、綠城、碧桂園這些行業(yè)的龍頭似乎找到了方法，他們自己花錢給樓盤配建最好的資源，并主動(dòng)出擊，在全球范圍內(nèi)尋找最好的合作伙伴，共同服務(wù)好自己的業(yè)主。
開發(fā)商打“配套”牌
在廣東清遠(yuǎn)，恒大和人大合辦的足球?qū)W校、恒大的五星級(jí)酒店以及恒大的購(gòu)物中心，讓這個(gè)四級(jí)城市擁有了堪比北上廣深的一流配套。
恒大的樓盤配套未來還有可能進(jìn)一步升級(jí)。12月4日，也就是恒大斥資近百億元在上海和南京拿下6幅地塊的同一天，恒大和哈佛大學(xué)合作共同成立哈佛醫(yī)院。恒大主席許家印還特別指出，哈佛醫(yī)院應(yīng)給予恒大業(yè)主特殊的優(yōu)惠待遇。從這一角度來看，該醫(yī)院亦可視為恒大全國(guó)所有業(yè)主共享的一個(gè)“超級(jí)”配套。
此前，恒大還提出要建立一套獨(dú)特的飲用水系統(tǒng)，將恒大礦泉水引入小區(qū)，提升物業(yè)的附加值。
事實(shí)上，很多房企都明白配套對(duì)于三四線城市項(xiàng)目的重要性。以一線城市的標(biāo)準(zhǔn)給位于三四線城市的項(xiàng)目配套，是很多開發(fā)商的共同選擇。
世茂地產(chǎn)在上海、北京等一線城市正在試運(yùn)營(yíng)的世茂熙康健康中心，被優(yōu)先配備在石獅的世茂摩天城。業(yè)主只要在家里量一下血壓，相關(guān)數(shù)據(jù)就會(huì)被傳送到健康中心，業(yè)主的身體有什么不適，是否需要作進(jìn)一步檢測(cè)，應(yīng)該預(yù)約全國(guó)哪家醫(yī)院的名醫(yī)，在哪天看病等問題，都可以通過健康中心解決。
同樣，碧桂園也向其在三四線城市的項(xiàng)目輸出了已成為其招牌的五星級(jí)酒店和碧桂園學(xué)校。通過配置一線城市才有的頂級(jí)配套，來增強(qiáng)三四線城市樓盤的吸引力。
對(duì)于大型地產(chǎn)商來說，配建最好的配套，足以確保開發(fā)的項(xiàng)目占有當(dāng)?shù)剌^高的市場(chǎng)份額。
配套助開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降低
“配備這樣一所學(xué)校，也許并不是必須的。但是，因?yàn)橛羞@樣一所學(xué)校，他可以不用把孩子送往福州上學(xué)。而當(dāng)孩子長(zhǎng)大以后，他也不會(huì)因?yàn)樵谑{找不到一起長(zhǎng)大的玩伴、志趣相投的朋友而被迫遠(yuǎn)走他鄉(xiāng)。”世茂品牌總監(jiān)孫靜認(rèn)為，為三四線城市的樓盤配備一所好學(xué)校，或者好的醫(yī)療服務(wù)，不一定就能讓世茂的房子賣得更好，卻可以為業(yè)主在這個(gè)城市留住根。大批在外求學(xué)或者工作的石獅人，最后可能因?yàn)檫@些學(xué)校和醫(yī)院的存在而返回石獅。
在孫靜看來，三四線城市相比一線城市所擁有的優(yōu)勢(shì)是明顯的：清新的空氣、暢通的馬路。而類似石獅這樣的經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣，人們也大可不必為了找工作而背井離鄉(xiāng)去一線城市打工。
唯一令石獅人移居其他地方的理由只有一個(gè)—欠缺的配套和接觸外部世界的信息渠道。因此，當(dāng)石獅世茂摩天城開工后，最先建造的除了少量住宅，就是大量的配套。這些配套既包括會(huì)所、酒店等商業(yè)設(shè)施，也包括學(xué)校和醫(yī)院。可以提供酒店、飛機(jī)票預(yù)訂、電子商務(wù)、健康管理等多項(xiàng)功能的云平臺(tái)也被同步引入摩天城。在這些配套被引入摩天城后，業(yè)主幾乎可以享受到和上海、北京等一線城市業(yè)主相近的生活方式和生活品質(zhì)。
兩岸地產(chǎn)專家蔡為民說，當(dāng)一線城市才有的部分頂級(jí)配套被配備在三四線城市，雖然無法保證三四線城市的項(xiàng)目就能賣得好，但有助于減小開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
睿信致成總經(jīng)理薛炯文對(duì)此觀點(diǎn)表示認(rèn)同。不過，他指出，僅僅通過增加配套，三四線城市的住宅還無法和一線城市相比。因?yàn)椋痪€城市的各種產(chǎn)業(yè)布局、發(fā)展機(jī)會(huì)，是三四線城市無法比擬的。
因此，頂級(jí)配套只有配置在那些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，城市本身比較富裕的地區(qū)，才能產(chǎn)生較好的效果。
