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2025年03月13日
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北京發(fā)明了多少種房子？
“光北京就有十七八種，全國(guó)得有三十多種”
從早期的房改房、外銷(xiāo)商品房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房，到后來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、兩限房，以及“京七條”創(chuàng)造的“自住型商品房”，至少有十七八種住房品種并存于北京普通商品房的體系之外。但這么多創(chuàng)造發(fā)明，卻既沒(méi)有遏止房?jī)r(jià)高漲的走勢(shì)，也沒(méi)有改變普通人住房難的困境。
2013年9月19日，北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)上，正值中秋小長(zhǎng)假，參觀的觀眾絡(luò)繹不絕，人流如潮，冒雨打傘排隊(duì)領(lǐng)票入場(chǎng)。
就在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局宣布北京房?jī)r(jià)再度領(lǐng)漲全國(guó)的第二天，2013年10月23日，北京市住建委出臺(tái)了地方版的樓市調(diào)控新政“京七條”，意圖穩(wěn)住房?jī)r(jià)。
新政最大的創(chuàng)意是制造了一種新的住房品種—“自住型商品房”。它比周邊的商品房便宜三成，所有符合限購(gòu)資格的市民都可以購(gòu)買(mǎi)；當(dāng)然，已經(jīng)在保障房那邊排著隊(duì)的家庭有優(yōu)先權(quán)，并且5年內(nèi)不能上市交易，賣(mài)的時(shí)候也得補(bǔ)上這一部分差價(jià)。
盡管2013年只剩下最后2個(gè)月，北京市政府依然雄心勃勃地表示要放出足夠建造2萬(wàn)套“自住型商品房”的用地，相當(dāng)于一般年景下北京新房總成交量的1/5；明年的計(jì)劃更為龐大，5萬(wàn)套。
其實(shí)“自住型商品房”并不稀奇，北京的住房品種本來(lái)就琳瑯滿目—從早期的房改房、外銷(xiāo)商品房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房，到后來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、兩限房，一大批名目繁多的住房品種并存于普通商品房的體系之外。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)早在2005年就做過(guò)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，“光北京就有十七八種，全國(guó)得有三十多種”。
如今又添了“自住型商品房”這個(gè)新成員，試圖為一個(gè)新的群體解決住房問(wèn)題。相較之前兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，其家庭資產(chǎn)審核門(mén)檻有所放松，更多人群被納入到低價(jià)購(gòu)房體系之中。
叫什么名字并不重要。重要的是，同樣面向中低收入或者不同夾心層的保障房、兩限房等推出經(jīng)年，卻并沒(méi)有阻擋北京房?jī)r(jià)一騎絕塵地高漲，也沒(méi)在多大程度上解決這些群體住房難的問(wèn)題。其癥結(jié)何在？為什么還要?jiǎng)?chuàng)造出一種實(shí)質(zhì)上并無(wú)新意的“自住型商品房”？
“不得不做點(diǎn)事情”
10月25日，北京樓市新政發(fā)布后兩天，放出了兩個(gè)需要配建“自住型商品房”的地塊，一個(gè)在密云縣，一個(gè)在門(mén)頭溝區(qū)，都屬于北京的遠(yuǎn)郊區(qū)。
“逼出來(lái)的。”10月29日，當(dāng)某報(bào)記者問(wèn)及“京七條”的出臺(tái)背景時(shí)，任志強(qiáng)迅速給出這四個(gè)字。
自從2012年6月份被限購(gòu)政策壓抑許久的剛需爆發(fā)之后，北京的新房?jī)r(jià)格已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了連續(xù)16個(gè)月的同比上漲，最近6個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)，9月份依然是以高達(dá)20.6%的同比漲幅位居首位。
“壓力太大，他們不得不做點(diǎn)事情，最起碼要有一個(gè)政治表態(tài)。”一位接近北京住建委的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
2013年年初，北京市承諾的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是“新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定”，如果“穩(wěn)定”等同于“不漲”，這個(gè)目標(biāo)顯然已經(jīng)很難完成。最近在接受媒體采訪時(shí)，北京住建委副主任王榮武坦承環(huán)比漲幅雖然低于同比，但也已經(jīng)超過(guò)了6%。
一邊是熱度不減的房?jī)r(jià)，一邊是咄咄逼人的住建部年底考核問(wèn)責(zé)，整個(gè)2013年，北京住建委倒是一直在動(dòng)用行政干預(yù)等手段來(lái)控制房?jī)r(jià)。在前端，控制預(yù)售證的發(fā)放、價(jià)格定得太高的樓盤(pán)拿不到預(yù)售證，早已是業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密；在后端，限制住一些地塊的拍賣(mài)最高價(jià)，讓開(kāi)發(fā)商去競(jìng)拍配建的限價(jià)房或保障房的面積，以控制土地溢價(jià)，進(jìn)而調(diào)控未來(lái)的房?jī)r(jià)。
“自住型商品房”最終也是要通過(guò)土地競(jìng)拍上的一些手段來(lái)實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》，自住型商品住房用地，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等出讓方式公開(kāi)競(jìng)得。
10月25日，北京樓市新政發(fā)布后兩天，放出了兩個(gè)需要配建“自住型商品房”的地塊，一個(gè)在密云縣，一個(gè)在門(mén)頭溝區(qū)，都屬于北京的遠(yuǎn)郊區(qū)。位于密云縣的44萬(wàn)平米的地塊給出的配建要求是“25000平方米的自住型商品住房，房屋銷(xiāo)售限價(jià)為10500元/平方米”，相當(dāng)于該地塊不到6%的面積。
毫無(wú)疑問(wèn)，建在該地塊上的“自住型商品房”最早也只能在一年后面市，即便有效，拉低的也是一年后的房?jī)r(jià)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，本次新的調(diào)控措施中，既帶有表態(tài)性質(zhì)，也有增加市場(chǎng)引導(dǎo)能力的實(shí)質(zhì)行動(dòng)。但整體來(lái)看，更多的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。比如，或許能引導(dǎo)一些急于購(gòu)房又資金緊張的剛需階層放緩入市計(jì)劃。
難解供需矛盾統(tǒng)計(jì)意義上的房?jī)r(jià)存在拉低的可能性。2013年的北京房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)明確剔除了保障性住房的價(jià)格，而實(shí)質(zhì)上歸屬于保障性住房名字中卻包含“商品房”的自住型商品房，很大可能將進(jìn)入房?jī)r(jià)體系。
一年后，那些沒(méi)有保障房購(gòu)買(mǎi)資格、買(mǎi)商品房又捉襟見(jiàn)肘的“夾心層”能否真正受惠于這個(gè)新的住房名目，一路向前的北京房?jī)r(jià)能否真正被拖住步伐，記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍表示悲觀。
高策地產(chǎn)董事長(zhǎng)陶紅兵肯定了“京七條”為夾心層提供了一條可能的購(gòu)房路徑，但他仍然認(rèn)為這不能從根本上改變北京住房供需失衡的狀況，也就不可能真正拉低房?jī)r(jià)，反而可能加劇改善型住房的供需失衡。高策地產(chǎn)是一家浸淫北京市場(chǎng)多年的一手房代理公司。
“北京的土地就那么多，自住型商品房的供地增加了，普通商品房的供地就會(huì)更加緊張；而近幾年北京的戶(hù)均成交面積在逐年加大，這說(shuō)明改善型住房的需求占比在不斷上升。這就會(huì)帶來(lái)一種新的結(jié)構(gòu)失衡和價(jià)格上漲。”他說(shuō)。
即便是“自住型商品房”試圖覆蓋的中低收入購(gòu)房者群體，其供需矛盾也很顯著。北京目前約有13萬(wàn)戶(hù)家庭在輪候保障房，按照一般情況剛需占比八成計(jì)算，每年約有8萬(wàn)戶(hù)不享受保障資格的首次置業(yè)群體，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)北京計(jì)劃推出的每年5萬(wàn)套“自住型商品房”數(shù)量。
興業(yè)證券分析師劉建剛根據(jù)北京新增常住人口測(cè)算出的住房需求約1500萬(wàn)平米，但近3年北京平均新增住宅類(lèi)用地997萬(wàn)方，“供求矛盾是北京市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的根源”。
“如果自住型商品房的供地特點(diǎn)比照剛剛推出的兩塊地，那么這項(xiàng)新政的效果將大打折扣。”前述接近北京住建委的業(yè)內(nèi)人士表示，“即便是夾心層，恐怕也很難接受門(mén)頭溝和密云這樣的遠(yuǎn)郊住房；況且這兩塊地的配建比例只有5%左右，遠(yuǎn)低于20%－40%的配建總計(jì)劃。”
統(tǒng)計(jì)意義上的房?jī)r(jià)反而存在拉低的可能性。2013年的北京房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)明確剔除了保障性住房的價(jià)格，而實(shí)質(zhì)上歸屬于保障性住房名字中卻包含“商品房”的自住型商品房，很大可能將進(jìn)入房?jī)r(jià)體系。這是北京市政府所樂(lè)見(jiàn)的。
“政府把自己該做的事推給了市場(chǎng)” 保障房的建設(shè)規(guī)模逐年擴(kuò)大，實(shí)實(shí)在在落地的房子卻總是搶破了頭。
夾心層最擔(dān)心的是，“自住型商品房”看起來(lái)跟前些年北京推出的兩限房類(lèi)似，實(shí)質(zhì)上可以視為一種變相的帶有保障屬性的住房產(chǎn)品，將來(lái)會(huì)不會(huì)僅僅是在建委系統(tǒng)中又多了一種房屋的權(quán)屬性質(zhì)而已。
任志強(qiáng)告訴記者，根據(jù)土地性質(zhì)、建房名目、建設(shè)單位的不同等因素，北京前前后后出現(xiàn)過(guò)的房屋權(quán)屬名目至少十七八種。比如，“房改房”就有“97”、“93”之分，分別擁有97%和93%的產(chǎn)權(quán)；經(jīng)濟(jì)適用房也分成新老兩大類(lèi)，老的經(jīng)濟(jì)適用房沒(méi)有上市交易限制；甚至“私房”也有三四種不同前綴的分類(lèi)。
具化到產(chǎn)權(quán)證上時(shí)，這些名目減少了一些，但也有近十種不同的證件。地方建委分管的有商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、私房、房改房、廉租房、限價(jià)房、安置房等，還有不歸地方建委處理的央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房。
寄望于保障性住房解決住房難題的人們，普遍的感受是“雷聲大雨點(diǎn)小”，保障房的建設(shè)規(guī)模逐年擴(kuò)大，實(shí)實(shí)在在落地的房子卻總是搶破了頭，更不用提那些常年見(jiàn)諸報(bào)端的保障房尋租案例了。
在中原地產(chǎn)研究部看來(lái)，新出臺(tái)的“自住型商品房”銷(xiāo)售價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)低30%，即使5年后再上市上繳30%的增值收益，依然會(huì)比以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的普通商品房具有更高的收益率。如此同質(zhì)的房源卻有兩套截然不同的操作體系，明顯的利益驅(qū)使極易造成權(quán)力尋租。之前經(jīng)濟(jì)適用房與限價(jià)房管理過(guò)程中就頻現(xiàn)腐敗。
一位不愿意具名的業(yè)內(nèi)人士還特意指出，“京七條”事實(shí)上為部委、央企等建設(shè)福利房開(kāi)了一個(gè)名正言順的口子。文件中有這樣一段話：鼓勵(lì)企事業(yè)單位和相關(guān)機(jī)構(gòu)將自有用地用于自住型商品住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，或者將尚未進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為自住型商品住房建設(shè)項(xiàng)目。“兩年之后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)看上去很美的自住型商品房很有可能就是一場(chǎng)沒(méi)有開(kāi)始的結(jié)束。”
“采用這種土地出讓方式讓開(kāi)發(fā)商配建自住型商品房，實(shí)質(zhì)就是政府把自己該做的事推給了市場(chǎng)。”任志強(qiáng)指出，破解住房僵局，還是那句老話，“保障的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。”
