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2025年03月17日
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集體土地與國有土地之間的土地二元制，構成了農村和城市發展的巨大鴻溝。城市資本無法滲入所有權支離破碎的集體土地，而集體土地的巨大空間也無法對接土地日益枯竭的城市圍城。在用征地的手段推進城市化的模式難以為繼的今天，這日益成為整個中國城市化進程中面臨的頭號難題，而位于廣佛核心的南海區桂城街道，正試圖破解這一困局。
兩座村莊的不同命運
從佛山“一環”東側驅車往北行駛，經過平勝大橋，就到了南海中心城區桂城。公路旁，數座造型簡潔的建筑物組成的“瀚天科技城”，與對面亮麗的商業住宅區遙遙相對。
從外觀上看，這一帶與傳統意義上的市區中心幾乎沒有差別。而事實上，不同于大多數地區的城市化路徑，這座聚集了70多家高新技術企業的科技城，建立在北約村的集體土地之上。目前，這里已經成為廣東都市型產業基地的核心載體之一。
瀚天科技城占用的是桂城北約村的土地，早在2000年，北約村就嗅到了土地升值的機遇，開始籌建一座科技電子城，計劃引進較高層次的產業。這與政府的規劃思路不謀而合。2006年，因為村集體資金告急，科技城一度陷入停滯，隨后，桂城街道提出租用該村土地，重新調整了規劃，“瀚天科技城”得以落成投用。
政府的介入，不僅解決了資金的難題，也提高了招商的檔次。經過近3年的建設，瀚天科技城已發展為一個配套設施完善、產業規模初顯的都市型產業園區，預計總投入近5億元。目前一期建成物業約15萬平方米，已經基本滿租，吸引了70多家高新技術類型的企業進駐，二期開發建設也正在加緊推進。
隨著新產業進駐，北約村的經濟社會生態也在發生悄悄的變化。在外觀上，現在的北約村基本與桂城中心城區融為一體，零亂的舊廠房已不復見，公交線路也延伸到了這個昔日被邊緣化的村莊內部。大批高新技術企業帶來了人口素質和消費水平的提升。園區周邊的村民通過出租高質量公寓、從事高端餐飲和零售，在地租分紅之外開辟了新的收入途徑。在瀚天科技城附近，一條歐式風格的食街也正初現規模。
然而，與北約村狀況迥異的是，其對面還是一片低矮簡陋的廠房，這片廠房屬于南海桂城的另一座村莊———平西村。
以制鞋業聞名的平西村，改革開放之初曾是南海第一個億元村，村中不少企業，曾為阿迪達斯、銳步等名牌代工，風光了多年。但是，近年來制鞋業原本微薄的加工利潤不斷收縮，2008年的金融風暴更讓困境雪上加霜。目前，平西村村委會和村小組兩級的土地租金人均分紅還不到2000元/年，在桂城屬于中下水平。
更讓平西村村支書何汝海覺得心焦的是，多年的經濟發展卻沒有帶來鄉村形態的提升，這片河網交錯的土地上，依然密密麻麻地分布著低矮的廠房和民居，呈現出缺乏規劃的狀態。在廣佛同城化的推動下，這里將從城市邊緣變成雙城融合的前沿地帶，土地升值潛力顯而易見。但假如無法參與城市化的進程，在今后的競爭中則必將被淘汰。
北約村，平西村———兩座地理上緊鄰的村莊，卻仿佛處于兩個時代。它們都擁有輝煌的過去，但在新升級浪潮下，顯然北約村已通過模式創新跨入新的發展時代。
不過，北約村成功的開發案例，也正在起到積極的示范作用。據悉，最近平西村也正在籌備拿出一塊集體土地，用于建設較高檔的員工宿舍樓，為瀚天科技城配套。一場產業與城市雙升級的浪潮，正在桂城愈演愈烈。
城市農村利益共同體
瀚天科技城僅僅是南海桂城打造都市型產業的一步棋子。
從去年開始，桂城將佛山“一環”沿線約20平方公里的土地規劃成“廣東都市型產業基地”，計劃通過多個產業載體的建設，引入一批適應城市發展方向的新型產業。
但是當地大量的農村集體土地卻成為進一步整合的障礙。據統計，在廣東都市型產業基地內部，分屬各村委會或村小組的集體土地占78%，屬下各村的收入來源以土地經營為主，共占總收入的71%。
此前，桂城街道曾面向村民做了一個問卷調查，盡管幾乎所有的村都認為產業需要升級，但如果涉及到土地所有權的變更，則絕大部分村不愿意。此外，有的村依然實行“一村多社”制度，土地資產屬于村小組，所有權的分散也增大了整合的難度。
這也反映了當前國內沿海發達地區所遇到的普遍問題:村集體經濟對于土地收益過度依賴，因此死保土地所有權不變更和當前收益不減少，導致盤活土地的操作空間明顯變小。如何達成村集體利益訴求與政府規劃意圖的對接，是在集體土地上建設新城的關鍵。
“最重要的是，必須在開發過程中保證村民的收益。”桂城街道辦事處副主任張厚祥認為，瀚天科技城通過與村委會的合作結成了“利益共同體”，一方面政府介入可以提高招商檔次，另一方面村民在招商期間的“收益空白期”也可以從政府得到租金，避免風險。
此外，桂城街道還與北約村約定，土地租金會按一定年限遞增，租約到期后將把物業無償移交給村里；同時，考慮到土地、物業可能升值較快，雙方還約定，如果村里資金充足，可以提前將物業贖回，政府只收回成本。“這也給村民們吃了一顆定心丸。”張厚祥說。
目前，除了瀚天科技城外，鄰近廣東金融高新技術服務區的夏西村也在集體用地上自主招商，開發了匯金廣場項目，計劃用作商務寫字樓和高檔餐飲場所。都市型產業基地內的容兆酒店、百福公寓等數座配套設施，也均是由投資者直接租用集體土地建設。一張張租約，正在撥開土地利益迷霧，帶領古老的村莊擁抱著源源不斷的商機。
“造城”思維的三次戰略變遷
桂城的實踐，代表的是迥異于傳統鄉村工業和工業園區的一種新型發展路徑:在不改變土地性質的基礎上，打破以村為單位的土地利用模式，為集體土地統一規劃、統一發展，引入符合城市發展方向的新型產業，同時帶動基礎設施和公共服務配套，讓農村全面融入城市。
5月11日，在“廣東金谷·光電產業社區”的啟動儀式上，桂城街道就明確提出了“產業社區”的發展思路，將打造一個包括完整LED產業鏈以及商住為一體的光電產業社區。據悉，包括瀚天科技城在內的多個都市型產業載體，未來也將通過建立類似的模式，促進產業和城市的雙升級。
從“鄉村工業”到“工業園區經濟”再到“產業社區”，桂城的思路折射的是城市發展戰略思維的轉變，也是對傳統城市化路徑的一種反思:舊式的鄉村工業化，過分依賴地租分紅，導致了短視的發展眼光，所有權的分散也不利于土地整合，阻礙了產業升級。而一旦周邊的地區實現了城市化，原有的村莊就很可能淪為“城中村”。
而于上世紀90年代中后期開始涌現的工業園區模式，則呈現出另外的問題:征地的方式割斷了村民與產業發展的聯系，農村難以分享到經濟發展果實，收入結構沒有得到改善，失去了土地的農民，也不可能通過產業進入城市的經濟生態系統，這意味著城鄉統籌僅僅只是一紙藍圖。
“當前桂城提出的‘產業社區’的新概念，希望借此改變以往傳統的產業區的模式和概念，培育新的產業集聚區形態，并以此改造周邊農村的經濟鏈條。”桂城街道辦事處主任洪巨濤說。
這也即是當前桂城所提出“產業社區”的發展理念。某種程度上，“產業社區”的探索已經觸及到了中國城市化進程中的核心命題:如何在土地二元體制下完成產業升級，并以此促進城市化進程。這不僅僅是鄉村經濟實現產業升級的新途徑，也是對建立在“征地—補償—開發”基礎上的傳統城市化路徑的反思。可以預見，假如這一模式順利實施，則必將為珠三角乃至國內面臨同樣問題的地區提供寶貴樣本與重要借鑒。
