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2025年03月13日
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出席2013諾貝爾獎北京論壇的諾貝爾經濟學獎得主、“歐元之父”羅伯特•蒙代爾接受記者專訪。蒙代爾對北京房價做出“預測”，他稱“與泡沫型的城市不同，北京不會出現大規模房價下跌情況，而且未來不會下跌”。根據經濟學的供求理論，房價之所以高，緣于供給少于需求。北京有太多人想買房，所以開發商就要不斷購買土地，這樣土地的供應價格就會上漲，這就導致房價上漲。由于北京的高房價更多是供需因素造成的，而不是由于投機炒房，所以北京的房價不會出現大規模的放假下跌。
蒙代爾教授的主要研究領域是貨幣金融領域，他提出的目標匯率區理論為歐元的誕生奠定了基礎，所以他分析中國的房價也主要是從價格理論出發，從房地產業自身進行分析。但是決定中國高房價的因素絕不僅僅是經濟領域的，更多是房地產市場之外的力量在推動房價不斷上漲，這樣看蒙代爾的理論就會有問題了。如果按照蒙代爾教授的設想，高房價原因是土地供給少于需求，那么相應的政策措施就應該是增加土地供給，房價就自然降下來了。
可是現實不會這么樂觀，事實上中國政府一直在增加土地供給，房價也沒有下降太多。更何況，有一個更大的約束在制約中國政府，使中國政府無法無限制地增加土地供給。人多地少的現實和人民生活水平提高的需求迫使中國政府必須要守住18億畝耕地的紅線，占補平衡成了當下很無奈的選擇，將耕地變成城鎮用地受到了政府的嚴格限制。
這樣就變成了一個兩難困境：一方面要降低房價就必須要增加住房用地供給，另一方面要保證糧食安全就必須要保護耕地，嚴格限制耕地變成城鎮用地。這兩個問題相互制約，互為條件，似乎構成了一道無法解開的枷鎖，這將成為未來制約中國發展的兩個難題：房價和糧食安全。如何才能協調房價和糧食安全？
其實筆者心中一直有一個疑惑，每年那么多土地變成城鎮用地，其中到底有多大比例用于居民住房供給呢？根據相關研究，中國人均城鎮用地大約110-130平米之間，還有研究估計人均城鎮用地達到了150平米，注意這個城鎮用地指標既包括了居民住房，也包括了交通、公共建筑、工廠、寫字樓等建筑設施。這個水平之高已經達到了甚至超過了美國、澳大利亞這樣土地資源豐富的發達國家，相較之下，東京人均城鎮用地為78平米，香港為60平米。換句話說，我國城市的經濟密度太低了，平均一公頃土地只住有十幾個人，這與我國地少人多的現實嚴重不符。這才是上面說的將高房價和糧食安全連接成一個鏈條的關鍵之處。更何況城市人均能源消費與城市密度之間存在著負相關，城市密度越小，城市的人均能源消耗就越大。
其實仔細想一下，問題不難在各個城市發現。哪個城市不在大搞特高招商引資，熱火朝天地建設經濟開發區，可以經濟開發區里面又有多少企業，有閑置了多少用地。很多地方政府都大搞特稿市政工程，建設廣場草坪，開發旅游城，建設規模宏大的政府辦公樓。就連高校也都在擴建校園，哪個高校要是沒有個幾千畝校園就好像不是一流大學。這些土地都是占用本來可以用來建設居民住房的耕地，所以每年新增那么多城鎮用地，可是住房的供給卻沒有得到根本的改善。當然，開發區對于一個地區的經濟發展是很重要的，市民也需要休閑娛樂的場所，大學也確實需要改善教學條件，但是完全可更加充分地利用土地，在不多占用耕地的前提下，可以大大增加住房的供給。
我們城鎮化建設的理念也存在一些誤區，我們一想到城鎮化，更多的是想到城市面積的擴張。因此更多的精力被放在了新城區的建設上，全國各地紛紛建設新區，但是效果好的卻寥寥無幾，甚至有的新區變成了鬼城。新城區被人炒得火熱，同時老城區卻無人問津，隨便哪個城市都能看到大片的平房，屹立不倒的筒子樓，還有四處可見的爛尾樓。舊城區亟待改造卻無人關注，這些經濟密度極低的區域應該得到政府和社會的關注。而改造這些舊城區，提高這些區域的經濟密度，潛力是巨大的，一方面可以極大地吸納城市新增人口，同時可以方便地利用城市已有設施，另一方面，可以減少對耕地的占用，保障糧食安全。
政府又應該怎么做呢？當前的邏輯是因為要保護糧食安全，要守住耕地十八億畝紅線，就嚴格控制土地供應，而當地政府為了發展經濟和提升政績，就會把增加的土地傾斜向于工程類項目，居民住房用地的供應就不足。國情所限，耕地保護是不能放松的。我們能改變的只有當前不甚合理的政績觀和新增土地的分配，政府只有更加關注于民生，而不僅是GDP，才會把有限的新增土地分配給居民住房，鼓勵開發改造舊城區，合理利用每一寸土地，房價才真有可能降下來。
