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2025年03月13日
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國家稅務總局和國土部要求在全國范圍內開展“以地控稅”，以國土部門地理信息系統為依托，積極穩妥開展“以地控稅”試點工作。
高層已經開始預警“房價連漲”現象。
本報記者了解，自8月份開始，包括住建部在內的房地產主管部門，就開始匯總近期市場監測情況、相關材料以及對此應對措施，準備向國務院進行匯報。
根據國家統計局數據，進入2013年，全國70個大中城市的房價呈現連漲的趨勢。
更值得一提的是，8月29日，國家發改委主任徐紹史在向全國人大常委會做報告時表示，房價反彈壓力較大，是需要切實采取措施認真解決的問題之一。
針對房價連漲的情況，全國人大財經委副主任尹中卿在審議國務院關于今年計劃執行報告和預算執行報告時提出，要擠壓“房地產價格泡沫”，加強人大對政府債務的監管。
尹中卿給擠“泡沫”開的藥方是出臺房產稅，實際上，國家發改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉在向全國人大常委會作報告時，雙雙建議擴大房產稅試點。
值得一提的是，徐紹史更是首次透露，房產稅試點的時間表在今年下半年。
一位接近住建部的人士向本報記者透露，住建部收集的市場分析和應對措施的匯報材料中，亦包括房產稅試點征收城市擴圍。
實際上，各地已經在探索了解房產稅試點方案，據本報記者了解，國家稅務總局和國土部要求在全國范圍內開展“以地控稅”，以國土部門地理信息系統為依托，積極穩妥開展“以地控稅”試點工作。
諸如廣西、湖北等多地在推行“以地控稅”試點時，也在探索促進與房產稅實現一體化管理。
國家稅務總局財產行為稅司副司長周茵稱，目前“以地控稅”有效提高了城鎮土地使用稅的征管質量，應該推廣應用到房產交易和保有環節，特別是結合下一步的不動產登記制度，準確、及時掌握不同位置的土地價格對房產保有環節的稅收征管工作會有很大幫助。
多部委預警樓市風險
繼國五條出臺之后，房價連漲的勢頭并未扭轉。
本報記者了解，高層已經注意到房價連漲的情況，并要求包括住建部在內的房地產主管部門，就開始匯總近期市場監測情況、相關材料以及對此應對措施，在國務院需要時，準備向國務院進行匯報。
“從上半年的市場來看，房地產市場異常火熱，”一位接近住建部的人士表示，房地產市場已經出現分化，一二線重點城市的房價連漲，北京等一線城市更是領漲全國；與此同時，溫州等多地的房價漲勢疲乏。
實際上，樓市的火熱，在財政部部長樓繼偉做預算執行報告時，即可窺探一二。
前7月，國有土地使用權出讓收入20151億元，增長49.4%。
與此同時，上半年，營業稅同比增長12.9%，契稅1946億元，同比增長39.8%；土地增值稅1768億元，同比增長28.1%。
樓繼偉說，受用地供應量增加、房地產市場交易活躍、地價整體水平上漲，以及去年同期收入基數較低等影響，這主要是前幾個月房地產市場成交額大幅增加，帶動相關地方稅收增加。
一位北京房地產業內人士在瑞安建業天津武清威尼都項目推介會上表示值得一提的是，在沒有行之有效的調控措施祭出的背景下，房價連漲的情況還將繼續。
上述接近住建部的人士表示，住建部也一直密切關注樓市，按照目前的情況來看，后續房價尤其是一二線房價上漲壓力很大。
徐紹史亦在報告中指出，房價反彈的壓力很大，是需要切實采取措施認真解決的問題之一。
在上海良玉投資總經理郭玉良看來，高地價、地王頻出，政策預期不明，影響購房者預期是下半年房價反彈壓力的重要原因。
中指院的報告亦指出，7月份，“地王”紀錄不斷刷新，“面粉貴過面包”的現象屢見不鮮，北京朝陽區孫河鄉西甸村地塊、房山理工大學地塊，豐臺區夏家胡同地塊、珠海市香洲區橫琴十字門地塊等多宗地塊，樓面地價都已超過周邊一二手房均價，未來，熱點城市房價地價上漲壓力較大。
另外，樓市的風險還表現在，借土地融資帶來的地方債務平臺風險上，國土部法律中心主任孫英輝表示。
孫英輝表示，從前5個月地方財政收支情況來看，扣除中央轉移支付，部分省份已出現收不抵支情況。地方政府大規模集中推出土地和利用土地大量融資，積累財政金融風險，加大了房地產調控難度。
建房地產長效機制
除了要求各房產主管部門收集相關信息，一位不愿透露姓名的經濟學家介紹，國務院也曾召開了一個座談會。
上述經濟學家表示，上半年，房地產一枝獨秀，和宏觀經濟息息相關，“雖然房價連漲，不過，座談會上，不少經濟學家還是建議，不再出臺新的房地產調控政策，一旦出臺，房地產投資大幅下滑，整個宏觀經濟也將面臨下行風險。”
國土部法律中心主任孫英輝介紹，上半年，房地產市場對國內生產總值（GDP）的貢獻率在10%左右，拉動GDP增長近2個百分點。
國務院參事陳全生也向本報記者介紹，目前來看，宏觀經濟走勢并不樂觀，不管是進出口、貿易，還是制造業都呈現下行的趨勢，如果下半年再調控房地產，全年GDP增速就很難確保7.5%。
不過，上述經濟學家亦稱，雖然不贊成在下半年推出房地產調控措施，不過，放任房價上漲的風險很大，當前的當務之急，就是建立房地產調控的長效機制，把房地產拉回健康發展的軌道上。
在審議中，全國人大常委會委員、財經委副主任尹中卿認為，房地產“泡沫”已經是不爭的事實，政府既不要隨便“鼓泡沫”，更不能輕易“戳泡沫”，而是要千方百計“擠泡沫”。
尹中卿也認為，政府必須盡快調整房地產調控思路，充分運用市場手段，著力健全房地產市場的長效機制。
萊安集團一位負責人在“為時代創造時代”西安國際中心環球發布盛典上表示，不管什么類型的房地產政策，對于房地產市場肯定是有影響的，但是對于剛需最活躍、投資性需求并不大的城市來說，影響還不會太大，比如西安。在上述人士看來，借著中西部開發戰略，大中小城市的協調發展，西安等中西部地區將迎來新的發展機遇。
實際上，在房價連漲凸顯的風險之后，高層也已經加快研究長效機制的步伐。
據中國房地產協會副會長朱中一表示，有關房地產調控的長效機制已經形成初步草案，并在有關部委、協會等小范圍內征求意見的消息。具體方案或許在十八屆三中全會時露出眉目。
不過，朱中一認為，房地產問題錯綜復雜，長效機制的建立也將是一個漸進的過程。
作為改革的前提，朱中一認為，首先必須做好房地產調控的三大基礎性工作，即房產稅試點擴容、個人住房信息系統全國聯網、健全不動產統一登記制度等。
首次明確房產稅試點時間表
據了解，在征求意見的“房地產調控長效機制”草稿中，仍然保留了通過政府調控手段確保房地產市場穩定的“運用空間”。
在這樣的背景下，行政化限購手段的退出，仍然需要兩個前提：一是替代政策，二是合理的分步退出。
在朱中一看來，房產稅可以作為一個替代政策，隨著試點的擴大和征收范圍的擴大，倒逼行政化調控退出。
另外，“短期來看，房產稅對下調房價的效果并不大，”不過，朱中一說，房產稅試點的擴大，可以穩定預期，也可以為后續大規模的推出積累經驗。
值得一提的是，就在前兩天，向全國人大常委會作報告時，國家發改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉雙雙表態將“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”。
而據記者不完全統計，在過去的十個月當中，這已經是第八次提及擴大房產稅改革試點了。
和此前不一樣的是，徐紹史在報告中，首次明確了擴大房產稅試點的時間表于“今年下半年”。
樓繼偉也稱，將繼續深入財稅體制改革方案，其中即包括房產稅等重點稅種改革。
上述接近住建部的人士表示，住建部收集的樓市信息、應對措施等匯報材料中，也包括房產稅試點征收城市擴圍。
上海易居研究院楊紅旭表示，多部委明確表態，似乎傳達了房產稅試點將動真格的信號。
在其看來，房產稅具體的推進節點會考慮到房價所處狀態。2011年1月上海和重慶試點，當時房價漲幅偏大。今年年內，房價漲幅亦偏大，符合二批試點推出的房價溫度環境。
中國人民大學財經金融學院袁野稱，從宏觀層面來看，推進房產稅是深化分稅制改革，培養地方主題稅種和調節收入分配的重要手段。
上述接近住建部的人士亦表示，住建部已會同財政部、國家稅務總局，正在緊張推進有關城市試點技術方案的審定工作。
在其看來，正在緊張推進的房產稅試點范圍工作，將在工作進度上與“長效機制”有效的配合與銜接。
雖然高層已明確釋放房產稅試點擴圍的信號，但就房產稅試點擴大的范圍，方案等仍不清晰。
北京大岳咨詢公司總經理金永祥介紹，長效機制草案中，也只對房地產稅收體制做原則性的表述，并不包括具體的房產稅試點擴圍的內容。
此前，有報道稱，杭州版本的房產稅被住建部和財政部等部門完成會簽上報國務院，但國務院最終未予批準。
據悉，杭州市房產稅試點征收方案將針對增量征收房產稅，通過劃定免征面積的方式保護居民自住需求，同時，對居民首套住房實施免征政策，但在新購房屋計算免征面積時，計算存量住房面積，采用累進稅率。
據上述知情人士介紹，除了杭州之外，還有幾個城市上報了技術方案，房產稅擴容的難度就卡在方案上，具體怎么征還不好說。
全面推行“以地控稅”
雖然，試點“第三地”仍是懸念，但是各地已經在探討房產稅的征收方式，并做相關的技術準備，比如推進研發“以地控稅系統”。
所謂的“以地控稅”，是基于土地不可移動的特點，在定期獲取國土部門宗地地籍信息的基礎上，以國土部門地理信息系統為依托，通過將國土部門宗地信息與稅人數據庫稅人進行關聯比對，查找漏征漏管或申報面積不實的應稅土地，從而全面準確及時地掌握城鎮土地使用稅信息，實現稅源的精細化、動態化、可視化和無縫化管理。
本報記者自青海省地稅局的一位人士獲悉，國家稅務總局已經發文要求在全國范圍內開展城鎮土地使用稅“以地控稅”。
據本報記者不完全統計，山東、海南、青海、江蘇等多個省份都已經開始試點以地控稅，并開發研究加速以地控稅管理系統研發。
“城鎮土地使用稅以實際占用的土地面積為計征依據。以往稅務部門不掌握土地面積,由納稅人自己申報。納稅人存在漏報、少報甚至不報的可能，”上述青海省地稅局的人士介紹，有了土地稅源監管信息系統,稅務人員就掌握了每一塊地的底細。
上述人士進一步表示，在電子地圖上點擊任一地塊,其地塊邊界、土地等級、應稅面積、應稅數額、權利人、使用人等屬性一目了然；納稅人網上報稅時,系統會自發與數據庫比對,少報會在后臺自動報警。因為地塊邊界明晰,哪個地塊漏征漏管了,也可在電子地圖上輕松識別。
值得一提的是，“以地控稅”系統以后，亦可以結合房產稅的征收，中國稅務學會理事胡怡健表示，稅源管理系統的建立，隨著引入信息的不同可應用于多種稅收管理，城鎮土地使用稅征管，是將宗地面積等基本信息引入到稅源管理系統，未來將房地產交易價、租金價格等信息輸入系統，便可以應用于房產稅征管。關鍵是各部門信息的共享且能構成信息互補。
實際上，在試點“以地控稅”時，包括廣西、山東、湖北等地已經開始探索結合房產稅征管。
山東青島市政府亦通過媒體表示，探索將房產稅納入“以地控稅”范圍，通過在電子地籍圖上疊加應稅房產信息，實現對房產和土地稅源的一體化、覆蓋式管理。目前這項試點已經在青島四方區先行啟動。
湖北省地稅局稅政三處處長張雪松介紹，目前湖北有三市在做“以地控稅”試點，在改進土地稅收征管方面作用明顯，下一步將總結經驗，在全省推廣，并逐步拓展到房產稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅等一系列跟土地相關的稅種。
廣西也發文稱，要逐步探索將房產稅納入“以地控稅”范圍，實現對房產和土地稅源的一體化、覆蓋式管理。
而上述技術方向亦得到國家稅務總局的認可，日前，國家稅務總局財產行為稅司副司長周茵、國土資源部地籍司副司長馮文利一行七人到徐州就“以地控稅、以稅節地”情況開展工作調研。
調研中，周茵說，與國土部門信息共享是深入開展“以地控稅”工作的基礎，根據國務院提出的不動產登記制度，國土和地稅部門要在現有的合作基礎上共同研究和推進。
周茵亦稱，目前“以地控稅”有效提高了城鎮土地使用稅的征管質量，應該推廣應用到房產交易和保有環節，特別是結合下一步的不動產登記制度，準確、及時掌握不同位置的土地價格對房產保有環節的稅收征管工作會有很大幫助。
除了建立“以地控稅”系統，各地也已經開始試運行存量房評估系統。
金永祥表示，未來房產稅擴大到存量房是一個趨勢，但是從目前來看，除了登記權屬不清之外，也存在技術難度，如果要把存量房納入，會涉及評估價的問題。
據介紹，存量房價格評估系統是根據存量房所在地段、房屋類型、房屋面積等指標，由系統自動生成存量房的計稅價格。
一位從事過存量房價格評估系統的工程師在“2013年全球SDN與開放網絡高峰會議”上向本報記者介紹，這一系統包括數據
存量房系統運行
采集、房產估價、查詢統計和數據維護4個模塊，能夠采集交易房產的所在小區、樓層、面積、產權人等各項信息，評估所交易房產的價格。該系統還具備查詢、統計功能，能夠提供按時間段、按行政區域、按管理單位、按管理人員等分類查詢和統計結果。
安徽六安地稅局的一位負責人表示，存量房評估系統啟用后，最直觀的變化是依據評估值核定計稅價格，就是依據系統評估的價格征稅，不再依據政府指導價格征稅。
之前，政府指導價格僅考慮地段因素，易造成計稅價格“一刀切”的現象。評估系統啟用后，將按選定區域內所適用的評估模型確定每棟住宅的基準價格，再根據單套住宅的基本情況，運用地段、樓層、電梯設施、建成年代等因素進行修正，算出每套住宅的計稅基準價格，“也就是說，今后將是一房一個價格。”
在上述安徽六安地稅局人士看來，存量房評估系統的一個非常重要的工作就在于采集存量房數據，未來也將是房產稅擴圍至存量房一個非常重要的手段。
據悉、廣州、杭州、深圳、南京等省會城市已基本完成居民存量房統計，并已經基本建立了存量房數據系統。
袁野認為，從技術層面來看，目前基本不存在障礙，部分城市在數據積累、批量評估技術以及機構設置方面已經具備了開征房地產稅的條件等。
財政部財政科學研究所副所長王朝才表示，確實在技術層面上來說已經不存在問題，主要還是看地方政府的積極性。地方政府應該是考慮到房產稅一旦實行，會對當地樓市產生很大的影響，因此有所顧忌。
另外，王朝才表示，也需要考慮到整個宏觀經濟形勢，擇機推出。
