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2025年03月14日
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城市化網訊 住建部政策研究中心主任、城市化委員會專家委員秦虹在日前召開的“第三屆中國價值地產年會”上建議，房地產企業在進行投資時，要瞄準成熟的、密度大的城市群。
談及城鎮化與房地產市場的關系，秦虹說：“城市發展的不均衡決定了房地產市場增長的格局。不均衡發展格局對市場影響特別大，特別明顯。城市人口增長主要來源仍然是城鎮化，但是現在的城鎮化和過去的城鎮化對房地產市場的影響是不一樣的。”
此前，秦虹曾指出，目前新型城鎮化是提高城鎮化的質量，改變城鎮化不平衡、不協調、不可持續的粗放發展模式。它對房地產市場的影響，不能簡單地套用過去的經驗。
秦虹認為，未來住房政策調整一定要解決的問題，除了有效率地抑制過度占用住房資源外，還要滿足新型城鎮化下的新增住房需求。這個主要體現在保障性住房需求，還有首次置業。其三，就是要尊重市場發展的基本規律。
此外，2020年之前，城鎮住房需求包括以下四個方面。第一、城鎮新增人口要有地方住；第二、住房要改善，2000年的時候人均住房面積是30平方米，到2020年要達到35平方米；第三、城市拆遷；第四、城鎮家庭的小型化。
秦虹指出，當城市化率不到50%時，農村人口多，城鎮人口少，城市人口的流動主要體現在農民進城。當城市化率超過50%時，城市人口流動是以中小城市向大城市流動為主。這就決定了未來房地產市場格局一定是不平衡的，分化格局就此出現。這是城市化發展通常的規律，當城市化率超過30%開始快速增長，到70%以上開始放緩。
“我認為由于我們的公共資源集中偏向大城市，而不是偏向中小城市，這種格局在短時間內難以改善，特別是就業機會和教育、文化、醫療這些豐富的公共資源(分布很不均衡)。目前中國還沒有出現人口的逆流，什么時候會出現人口逆流呢？大約在城市化率70%以上。”秦虹說。
針對房地產投資的趨勢，秦虹認為，中國房地產市場絕對沒有掉頭向下，沒有到無路可走的階段，下一步房地產市場投資要關注城市群。“我始終認為，城市發展格局對房地產市場影響大，下一步要瞄準成熟的城市群。”
按照秦虹的表述，城市群是從“十一五”開始確定的，城市化如何推進，“一直以來我們的認識不怎么穩定，一會兒大力發展中小城市，一會兒大力發展小城市，一會兒限制大城市發展，但現在已經明確了，下一步是以城市群為發展形態。”
同時，秦虹指出，發展城市群，不是說所有規劃的城市群都是值得投資的重點。不要看政府規劃了多少城市群，它可能規劃10個、20個。但是對企業來講，一定要選擇密度大的城市群。
