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2025年03月13日
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溫州新近出現(xiàn)的“被棄房”，大多是本輪降價幅度大的高端物業(yè)，如何處置這些房源讓多方困惑。溫州哥倫布房產(chǎn)營銷有限公司部門主管謝國華說，在目前市場狀況下，高端物業(yè)的變現(xiàn)能力比較弱，“除非比市場價低一些。”
一位商業(yè)銀行溫州分行信貸部負(fù)責(zé)人說，在房價快速下降后，溫州出現(xiàn)少數(shù)房源成交價低于貸款額，與一些銀行貸款產(chǎn)品設(shè)置也有一定關(guān)系，比如“房屋抵押＋第三方擔(dān)保”貸款產(chǎn)品，它們主要“是建立在房價上漲基礎(chǔ)上的”。
事實上，這種“房屋抵押＋第三方擔(dān)保”的超負(fù)荷貸款方式，在之前溫州房價高位時被廣為使用。
“盡快拍賣，收回不良。”上述銀行人士說，這樣做可以降低不良貸款率，更重要的是增加銀行收益。如果早一年收回變現(xiàn)，就意味著銀行可以增加房屋成交價10%左右的收益。目前，銀行通過司法程序起訴房東，至最后房屋委托拍賣最快需要6個月時間。
謝國華說，一些高端物業(yè)拍賣，往往會發(fā)生流拍現(xiàn)象，主要是“現(xiàn)在拿出上千萬買個房子自住的比較少”。在投資客退潮后，目前溫州樓市主要以剛需和改善型購房為主，開發(fā)項目也主要為中小戶型樓盤，“以價換量”吸引購房者眼球。
在上述銀行人士看來，相對今年6月末溫州不良貸款額(264.3億元)來說，因房子賣掉不足銀行貸款的不良額只占其很小比重，“目前銀行只能用利潤來沖抵。”
“以前雙方可以協(xié)商溢價出售，現(xiàn)在這些房子多通過司法途徑進行拍賣。”浙江光正大律師事務(wù)所黃璜律師說，房子賣掉不足償還銀行貸款，這個人今后就要背負(fù)其“差價”債務(wù)，“如果十年后，這個人賺到錢了，還要補上差價及利息。”
這與企業(yè)破產(chǎn)，企業(yè)財產(chǎn)、債務(wù)等一次性清算后，債權(quán)人不予追討執(zhí)行有比較大的區(qū)別。黃璜說，在未還清債務(wù)之前，該房東每月收入要被合理扣除，不能高消費，不能坐飛機、出國旅游等。在這種狀況下，房東只有萬不得已才會出現(xiàn)棄房現(xiàn)象。
目前，我國個人破產(chǎn)法尚未出臺，但相關(guān)信用體系正在逐步完善。黃璜說，香港地區(qū)的個人破產(chǎn)法規(guī)定，在破產(chǎn)4年后消費者可以重新建立信用，并且享受其他人應(yīng)該享有的一切。但在這4年中，有些限制規(guī)定則是破產(chǎn)人必須遵守的。
根據(jù)香港法律，破產(chǎn)人的生活將受到諸多限制：不準(zhǔn)有較高價的物品，須變賣豪華家具，改用普通家具；不能購買房屋；不能有奢侈性消費，如乘坐出租車、出國旅行、到高級餐館吃飯、買名牌衣物、出入娛樂場所；不能申請信用卡；100港元或以上的信貸，事前都必須披露破產(chǎn)身份等等。很多專業(yè)行業(yè)不允許破產(chǎn)人繼續(xù)持牌執(zhí)業(yè)，如律師、會計師、地產(chǎn)代理、證券交易商、保險代理等。破產(chǎn)人也不能擔(dān)任公司董事或參與公司的管理工作，不能擔(dān)任太平紳士。為監(jiān)督破產(chǎn)人是否違規(guī)，香港破產(chǎn)管理署的職員還會到其家中視察。
