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2025年03月13日
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7月23日，住建部、發(fā)改委、國土資源部等六部委聯(lián)合召開全國棚戶區(qū)改造工作電視電話會議，明確要求各地在10月底前編制完成2013-2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，要求分年度、分類別改造，并落實到市縣。這是繼日前國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》后首次對棚戶區(qū)改造具體實施階段工作做出統(tǒng)籌安排。
值得注意的是，此前已有多個省市在年中經(jīng)濟(jì)工作會議中指出未來重點工作放在棚戶區(qū)改造方面。業(yè)內(nèi)人士指出，棚戶區(qū)改造是改善民生的重要途徑，但是應(yīng)警惕在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢疲軟、地方財政下滑的背景下，棚戶區(qū)改造房地產(chǎn)化。
多地加大棚戶區(qū)改造投資
近日，多地召開年中經(jīng)濟(jì)形勢分析會議，對下半年地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向定調(diào)。根據(jù)近期多省市區(qū)地方政府2013年下半年投資規(guī)劃重點和城鎮(zhèn)化建設(shè)設(shè)想，絕大部分地方的投資目標(biāo)中不再有關(guān)于房地產(chǎn)投資的表述，而棚戶區(qū)改造則成為地方投資的核心，地方投資規(guī)劃的重點基本圍繞基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)承接、公共服務(wù)展開。
北京日前召開的上半年經(jīng)濟(jì)形勢分析會透露，未來五年，北京計劃將改造棚戶區(qū)建設(shè)視為發(fā)展的重要方向，北京新確定中心區(qū)棚戶區(qū)改造項目527個，惠及居民23萬戶、70萬人，計劃5年投入5000多億元，預(yù)計帶動建筑、建材等40多個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，促使低端產(chǎn)業(yè)退出，為符合首都功能定位的產(chǎn)業(yè)發(fā)展騰退出空間、創(chuàng)造條件。
北京市副市長陳剛表示，北京歷史文化保護(hù)區(qū)大多處于城市中心地帶，但在漫長的發(fā)展歷程中，中心城區(qū)平房院落、老舊小區(qū)、城中村、邊角地、城鄉(xiāng)結(jié)合部、國有工礦區(qū)等處，遺留了大量棚戶區(qū)。在中心城區(qū)的平房區(qū)，戶均住房面積僅20平方米，且不成套，遠(yuǎn)低于全市人均29平方米的住房水平。棚戶區(qū)內(nèi)很多房屋年久失修，私搭亂建嚴(yán)重，道路又狹窄，缺乏消防設(shè)施，存在極大的消防隱患。
陳剛指出，棚戶區(qū)改造要妥善安置居民，盡量實現(xiàn)就地安置。在中心城區(qū)，通過院落平移適當(dāng)增加居住面積，通過調(diào)整規(guī)劃原地建設(shè)回遷安置房。人口過于稠密，確實需要疏解實現(xiàn)異地安置的，選址在軌道交通沿線、配套設(shè)施齊全的區(qū)域建設(shè)安置房，將城區(qū)優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療等資源輸出到城市發(fā)展新區(qū)。
四川省委財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第二次會議部署下半年經(jīng)濟(jì)工作時指出，要突出抓好項目投資，積極對接國家穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)的重點投資方向，抓緊再梳理一批鐵路、棚戶區(qū)改造、信息消費、節(jié)能環(huán)保、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項目以及500個省重點項目建設(shè)，力爭形成更多的實物工作量和投資額。
湖北省也指出，計劃在四年內(nèi)改造棚戶區(qū)80萬戶以上，預(yù)計投資超過2100億元。
興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委也指出，由于棚戶區(qū)是中央關(guān)注的民生、城鎮(zhèn)化、投資、消費、穩(wěn)增長等多個方面相結(jié)合的交匯點，也是地方熟悉的經(jīng)營城市、房地產(chǎn)開發(fā)套路，因而是中央和地方利益和動力的交集。更直接地來看，“與保障房基本不賺錢相比，棚戶區(qū)往往是處于城市中心區(qū)的老舊房屋，地段很好，拆完重建土地增值明顯，商業(yè)開發(fā)價值大，往往更容易吸引非政府資金參加，也容易更快速地啟動。”
地方財政依賴房地產(chǎn)依然嚴(yán)重
值得注意的是，從地方上半年財政收入來看，地方財政收入依賴房地產(chǎn)的現(xiàn)象仍比較嚴(yán)重。
浙江省十二屆人大常委會第四次會議指出，上半年浙江省財政收入增幅持續(xù)回升，收支運行總體平穩(wěn)，但相關(guān)稅收較快增長仍然是由房產(chǎn)交易量上升帶動。
1至6月，浙江省地方財政收入2182.51億元，比上年同期增長11.5%，其中稅收收入2026.46億元，增長11.8%；非稅收入156.05億元，增長8.3%。
浙江省財政廳廳長錢巨炎表示，浙江2013年上半年經(jīng)濟(jì)運行情況顯示，投資保持較快增長，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資2752億元，同比增長17.8%。另外，商品房銷售面積和銷售額分別增長56.2%和70.1%。
河南上半年經(jīng)濟(jì)運行情況顯示，上半年河南省GDP為14556.63億元，同比增長8.4%，這是自2009年年終以來，河南省GDP第二次低于10%。其中，工業(yè)投資下滑明顯，上半年河南省工業(yè)投資增長18.8%，低于固定資產(chǎn)投資增速4.7個百分點，連續(xù)7個月低于全省投資增速，這是2005年以來，繼2010年上半年之后，第二次出現(xiàn)工業(yè)投資增速低于投資增速的狀況。
而財稅收入得益于與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收拉動較快增長，房地產(chǎn)稅和建筑安裝業(yè)稅收分別增長51%和30.7%，占地方稅收的45%，增收額占地方稅增收額的80%。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在接受記者采訪時表示，宏觀經(jīng)濟(jì)下滑，地方財政壓力不斷加大，在地方財政多依賴土地出讓收入的背景下，有限的土地難以形成有效補充，因此，地方加大棚戶區(qū)改造的力度，騰挪優(yōu)質(zhì)地塊，一方面加大了投資，另一方面也獲得了土地。
警惕棚戶區(qū)房地產(chǎn)化
從國土部上半年快速調(diào)查情況看，全國各類棚戶區(qū)改造涉及土地總面積21.37萬公頃，待改造面積所占比例過半，其中城市棚戶區(qū)改造面積占各類棚戶區(qū)改造面積的近90%，城中村改造面積占城市棚戶區(qū)改造面積超過50%。
由于棚戶區(qū)往往是處于城市中心區(qū)的老舊房屋，地段好，拆完重建土地溢價較高，商業(yè)開發(fā)價值大，更容易吸引民間資本的進(jìn)入。日前，太原市就舉行城中村改造、棚戶區(qū)改造項目洽談會，一舉推出8個棚戶區(qū)項目、34個城中村改造項目。
據(jù)了解，此次重點推薦的8個棚戶區(qū)改造項目總用地面積295.84公頃，主要位于城市核心區(qū)、歷史街區(qū)、南部新區(qū)，地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯。因此改造項目受到了多家大型房企關(guān)注，吸引了萬科、恒大、萬達(dá)、綠地、保利等眾多國內(nèi)大型房企參與。
對此，聶梅生表示，棚戶區(qū)改造不僅僅是建房，還應(yīng)加大其公共配套等設(shè)施的建設(shè)，因此，應(yīng)警惕棚戶區(qū)改造房地產(chǎn)化。
住建部副部長齊驥也表示，各地應(yīng)合理界定改造范圍。要堅決防止借棚戶區(qū)改造之機，搞建設(shè)大廣場、寬馬路等勞民傷財?shù)男蜗蠊こ獭＿€應(yīng)完善目標(biāo)責(zé)任制度，加強目標(biāo)責(zé)任考核，“嚴(yán)禁企事業(yè)單位借棚戶區(qū)改造政策建設(shè)福利性住房。”
“各地要加強棚戶區(qū)改造土地開發(fā)利用監(jiān)管，既要合理利用存量土地，滿足新增住房需求，又要避免棚改項目演變成為集資建房、福利分房，沖擊現(xiàn)有的住房制度，引發(fā)新的分配不公。”胡存智說，今年下半年，國土資源部將開展巡查工作，實時監(jiān)測棚戶區(qū)改造用地的落實情況。對保障性安居工程和棚戶區(qū)改造任務(wù)用地落實情況較差、反映問題較多的省份，進(jìn)行實地督查。
此外，在執(zhí)行方面，國家發(fā)改委副主任穆虹指出，去年國家發(fā)改委對14個省市區(qū)有關(guān)棚改項目進(jìn)行了專項稽查，發(fā)現(xiàn)部分地區(qū)的棚改存在未嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)政策，隨意縮減項目建設(shè)規(guī)模，擅自改變項目建設(shè)性質(zhì)，以簡單維修替代棚戶區(qū)改造，工程建設(shè)進(jìn)度緩慢、省級配套資金不落實等問題。
“我們及時下發(fā)了整改意見。國務(wù)院辦公廳今年又對部分省份的棚改工作開展督察，類似問題依然存在。對此各地應(yīng)采取有力措施，盡快改進(jìn)。”穆虹表示，對未按計劃開工，建設(shè)進(jìn)度緩慢，土地資金落實不力，項目管理薄弱，存在質(zhì)量安全隱患的項目，將跟蹤督察，并對地方政府負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，限期進(jìn)行整改。
