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2025年03月14日
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7月16日早晨，華遠地產(chǎn)(2.65,-0.03,-1.12%)的內(nèi)部會議上討論了關(guān)于北京地價的主題。
討論發(fā)現(xiàn)，地價大幅上漲。在華遠地產(chǎn)董事長任志強印象中，2009年北京市的平均樓面地價是6000元/平方米左右，現(xiàn)在超過了10000元/平方米，如果加上保障房的因素，平均樓面地價超過了14000元/平方米。
2012年12月31日，華遠地產(chǎn)以接近500%的溢價率、16000元/平方米(扣除保障房)拿下通州地塊時，還有人稱之為地王。但不久之后通州臺湖鎮(zhèn)拍出的地塊，輕松超越了華遠創(chuàng)造的記錄。泰禾集團(9.43,-0.14,-1.46%)獲得的地塊，樓面價達19000元/平方米。
而夏家胡同提高競拍價格入市，任志強認為政府是有意為之。地價的上漲，釋放了房價上漲的強烈信號。盡管地價昂貴，但任志強告訴記者，如果下半年華遠要買地，首選北京。
過去數(shù)年時間里，任志強每次預言房價上漲，雖然罵聲不絕，但都得到市場的印證。不過這一次，他卻說，不敢做更遠的預測。
不敢預測的背后
政策是影響房地產(chǎn)市場的最大因素。
任志強指出，上一屆中央政府采取什么辦法，大家都比較明了，但新一屆政府到目前為止，還沒有明確的政策導向。可以看到的是，本屆政府提出將在5年內(nèi)改造各類棚戶區(qū)1000萬戶；支持首套住房；繼續(xù)增加保障性住房的供應(yīng)。至于會不會采取對市場進行過度干預的政策，現(xiàn)在還不知道。
新一屆政府提出了調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，放開金融市場，但目前還沒有實施細則。“沒有實施細則，就不能落實，企業(yè)就無法根據(jù)其做決策。”任志強說。預測房地產(chǎn)市場的走勢，離不開一些先行指標。
例如，“錢荒”被熱炒，但任志強認為，錢荒沒有真正發(fā)生。“在信貸收緊的背景下，開發(fā)商早已經(jīng)習慣了使用其他融資手段，能夠海外融資的企業(yè)，資金成本更低。”他同時指出，樓市變化和宏觀經(jīng)濟的走勢息息相關(guān)，但此次宏觀經(jīng)濟增速的下滑和2008年有所不同。
銀河證券首席總裁顧問左小蕾在世界華人不動產(chǎn)學會2013年年會中指出，當前的經(jīng)濟增長速度雖然放緩，但是合理而穩(wěn)定的。“現(xiàn)階段的潛在增長水平應(yīng)該在7%-8%的區(qū)間，換句話說，只要沒有出現(xiàn)大規(guī)模的失業(yè)，這個區(qū)間的增長都是均衡穩(wěn)定的增長”，左小蕾預測，下半年經(jīng)濟平穩(wěn)增長是大概率事件。
其他一些關(guān)鍵性指標都預示，房地產(chǎn)市場暫時還不會發(fā)生大的下滑。例如房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)和銷售數(shù)據(jù)。1-6月全國房地產(chǎn)累計開發(fā)投資為36828億元，同比增長20.3%，房地產(chǎn)累計銷售面積同比增長36%。
海通證券(10.38,-0.31,-2.90%)分析師涂力磊認為，2013年全年有望成銷售大年。即使下半年各月銷售毫無增長，行業(yè)也可保持15%左右增速。該數(shù)據(jù)遠超大多數(shù)分析師年初預期，也處于近4年銷售增速的高點。
首選北京拿地的邏輯
談到拿地策略，任志強稱，華遠地產(chǎn)會首選北京。他觀察到，2011年開始，本輪調(diào)控初期，一線城市是重災(zāi)區(qū)，開發(fā)商紛紛跑到三四線城市去拿地，并引發(fā)其地價上漲。
但“新型城鎮(zhèn)化”規(guī)劃方案遲遲不能確定，部分三四線城市供應(yīng)遠大于需求，繼鄂爾多斯(6.36,-0.15,-2.30%)、溫州之后，江蘇無錫、江蘇常州、遼寧營口、甘肅酒泉等多個地方相繼被曝出類似“鬼城”，很多空置樓盤無人問津。一批房企重回一線城市。
一線城市地價昂貴，但有更明確的預期。任志強以北京舉例。
“國五條”出臺后，北京是執(zhí)行得最為嚴格的一座城市，但房價卻一直在上漲。業(yè)內(nèi)公認，北京房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)已經(jīng)失真。有開發(fā)商甚至向本報記者指出，北京數(shù)據(jù)有造假成分，去年以來，有的樓盤漲幅已超過一倍。若不是北京住建委的限價政策，許多樓盤的報價會更加瘋狂。“不放開土地供應(yīng)，四環(huán)內(nèi)房價漲到10萬是可能的。”任志強說。
在任志強看來，北京的房價是“憋也憋不住”的。教育、醫(yī)療等許多資源都聚集在北京，人口在加速向北京涌入。“十一五”期間，北京年均增加人口52萬。任志強預測“十二五”期間每年會超過70萬。其中人口自然增長的數(shù)量所占比例很小。
任志強認為，在完全市場化的環(huán)境中，用房價來控制人口涌入是可行的。但在半市場化的狀態(tài)中，最容易滋生的是權(quán)力尋租和腐敗。自1998年房改15年后，在商品房價飛漲的北京，部委及部分央企的“準福利房”仍屢見不鮮。
面向普通居民的商品房供應(yīng)量嚴重不足。北京不僅2011年、2012年連續(xù)兩年未完成供地計劃，且商品房供地也被保障房供地指標所擠壓。2011年土地供應(yīng)總量為6500公頃，2012年減為5700公頃，今年則為5650公頃。
2012年北京市共成交經(jīng)營性用地共372公頃，僅完成年度計劃的31%。工業(yè)用地和住宅用地的供應(yīng)比例幾乎到達10比1。“工業(yè)用地造成了巨大的浪費，而住宅用地卻十分稀缺。”任志強說。結(jié)果便是，今年以來，北京房價出現(xiàn)環(huán)比、同比均在上漲。
他進一步指出，如果說2010年那一輪房價上漲是貨幣超發(fā)帶來的結(jié)果，這一輪房價上漲，則是供求關(guān)系惡化造成的結(jié)果。對開發(fā)商來說，在一個嚴重供不應(yīng)求的市場里拿地，或許是最安全的。但也可能例外，“除非政府加大住宅供應(yīng)量，允許農(nóng)地入市。”任志強說。
