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2025年03月14日
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近期在貨幣市場上爆發(fā)的“錢荒”并沒有影響到開發(fā)商豪金奪地的熱情，北京、上海、廣州、重慶和杭州等城市相繼出現(xiàn)總價(jià)和單價(jià)“地王”。今年上半年主要城市土地出讓金規(guī)模與2010年同期相比基本持平，而地王的火熱程度卻遠(yuǎn)甚于2010年。
本輪地王的出現(xiàn)是在經(jīng)濟(jì)增速臺階式下移、貨幣增速下行周期開啟、人民幣升值趨勢疲態(tài)盡顯、樓市擠泡沫已成為共識等大背景下上演。在經(jīng)濟(jì)周期、金融貨幣周期、政府投資周期已經(jīng)不再支持樓市可持續(xù)上攻，而在樓市下行周期已顯端倪的情況下，地王為何會逆市頻現(xiàn)？
從樓市運(yùn)行邏輯來看，地王的產(chǎn)生是開發(fā)商主動補(bǔ)庫存的必然結(jié)果。去年四季度以來的這波樓市回升行情，主要發(fā)生在一二線重點(diǎn)城市。今年上半年，這些城市新建住宅成交量同比增長30%，絕大多數(shù)城市庫存出現(xiàn)下降。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國主要的一二線城市中，截至6月初的住宅庫存為171.73萬套，相比年初的180萬套下降4.6%。
今年以來，很多開發(fā)商處于“有錢沒貨”的狀態(tài)，資金面寬裕以及看好一線和二線重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場前景，這是開發(fā)商在土地市場上表現(xiàn)異常積極的主要原因。2012年下半年以來，國內(nèi)十大品牌企業(yè)在一、二線城市拿地規(guī)模占比穩(wěn)步提升，2013年一季度達(dá)到69.4%，二季度則進(jìn)一步增加至78.7%。
重點(diǎn)城市地王頻現(xiàn)背后的另外一個(gè)重要原因，是資金尋找避風(fēng)港。目前，國內(nèi)外政商學(xué)界對于樓市與實(shí)體經(jīng)濟(jì)背離之深、樓市泡沫程度及可能產(chǎn)生的后果基本達(dá)成共識，而擠泡沫過程也已經(jīng)開啟。目前來看，一線和二線重點(diǎn)城市各類資源集聚的能力非常強(qiáng)，基礎(chǔ)和市政設(shè)施配套較為優(yōu)質(zhì)，向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型較為快速，住房需求在這些城市長期居高不下。
同時(shí)，我國新型城鎮(zhèn)化模式選擇上雛形已具，即城市群模式，這意味著未來中心城市（主要是一線和二線重點(diǎn)城市）的集聚能力和向心能力還將繼續(xù)增強(qiáng)，這些城市的人口也會繼續(xù)增長，住房需求保持旺盛將是常態(tài)。因此，即便我國樓市在整體上進(jìn)入下行周期，但在結(jié)構(gòu)上的不平衡將越來越明顯，一線和二線重點(diǎn)城市將繼續(xù)保持上升態(tài)勢，這也將是眾多開發(fā)商看重的開發(fā)區(qū)域。由于這些城市待開發(fā)區(qū)域日臻減少，所以每有土地出讓（特別是中心區(qū)域的土地）便會吸引眾多買家，地王頻發(fā)也就不足為奇。
地王的房價(jià)帶動和示范效應(yīng)，預(yù)示著樓市區(qū)域分化的態(tài)勢也將越來越明顯。從中國指數(shù)研究院披露的百城房價(jià)和10大城市房價(jià)對比可見，百城房價(jià)走勢已經(jīng)顯示上漲疲態(tài)，環(huán)比漲幅自今年4月份以來連續(xù)3月回落，這意味著多數(shù)三四線城市將繼續(xù)掙扎在去庫存、去泡沫的泥潭里。隨著因清理影子銀行所造成的貨幣資金環(huán)境全面緊縮，這些城市去庫存、去泡沫的進(jìn)程將會加速。但與此同時(shí)，一二線重點(diǎn)城市的房價(jià)在未來一段時(shí)間內(nèi)仍將處于上漲趨勢。今年以來，10大城市房價(jià)環(huán)比連續(xù)6個(gè)月超過1%，考慮到這些城市的開發(fā)區(qū)域越來越遠(yuǎn)離中心城區(qū)，造成數(shù)據(jù)失真和不可比，房價(jià)實(shí)際上漲幅度可能更高，目前仍沒有顯示出趨緩的態(tài)勢。
本輪地王有兩個(gè)特點(diǎn)，一是地王大多誕生在一二線重點(diǎn)城市；二是地王多數(shù)誕生于城市中心區(qū)或熱點(diǎn)片區(qū)。地王的誕生從表面上看，是熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)城市中心區(qū)土地供求嚴(yán)重不平衡的結(jié)果，而實(shí)際上卻是土地市場價(jià)值（稀缺、中高端物業(yè)需求強(qiáng)勁、抗跌性能力強(qiáng)）的體現(xiàn)，背后的驅(qū)動因素則是資源集聚能力在城市間差別太大、公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施供給不平衡。這預(yù)示著我國未來新型城鎮(zhèn)化，必須要解決資源集聚不平衡、公共服務(wù)非均等化的問題，疏導(dǎo)高度集中在城市中心區(qū)的住房需求，這是構(gòu)建樓市調(diào)控長效機(jī)制的內(nèi)容之一，這對于我國選擇城市群的新型城鎮(zhèn)化模式有指導(dǎo)意義。
地王與“錢荒”同時(shí)出現(xiàn)，讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)的困境與資產(chǎn)市場的虛火形成鮮明對比，從側(cè)面暴露出低估房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重性。因此，實(shí)體“錢荒”和資產(chǎn)價(jià)格暴漲的反差，將進(jìn)一步倒逼管理層加速房地產(chǎn)去泡沫的結(jié)構(gòu)性調(diào)整進(jìn)程，這預(yù)示著管理層將會加大力度清理影子銀行，特別是原本投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的表內(nèi)信貸資金以影子銀行形式曲線進(jìn)入房地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型、依賴性和互動型的行業(yè)，資金面全面收緊將加速行業(yè)下行周期。但同時(shí)考慮到經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的艱巨、樓市泡沫破滅對金融市場和地方財(cái)政的影響，這一過程可能相對較長。
