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2025年03月15日
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沒(méi)有哪一個(gè)城市像深圳這樣有這么多的城中村。
走在整齊劃一、郁郁蔥蔥的深南大道上，在道路兩旁鱗次櫛比的現(xiàn)代化高樓背后，不時(shí)可見(jiàn)雜亂無(wú)章的農(nóng)民房。在深圳的中心商務(wù)區(qū)，崗廈村、皇崗村等農(nóng)民房，就像一道道瘡疤，鑲嵌在CBD的摩天大廈之中，顯得格格不入。
深圳市關(guān)于“城中村”的調(diào)研報(bào)告顯示，目前深圳90%以上的違法建筑出在“城中村”，其中違法私房約占50%以上。深圳的違法建筑日益猖獗，已經(jīng)到了難以收拾的關(guān)頭。在深圳大力查處違建期間，平均每天還有100幢違法建筑拔地而起。甚至于在風(fēng)景保護(hù)區(qū)、飲用水源保護(hù)區(qū)、生態(tài)保護(hù)區(qū)都有大量的違法建筑，就連深圳市的最后一塊戰(zhàn)略要地———總面積170余平方公里的大工業(yè)區(qū)近幾年來(lái)也已被違法建筑蠶食了近20平方公里。
除了典型的“握手樓”景觀外，深圳的“城中村”樓是越建越高、越建越密，可是公共設(shè)施缺乏、環(huán)境質(zhì)量低下，一旦發(fā)生地震、火災(zāi)或疫情，后果不堪設(shè)想。同時(shí)，“城中村”由于疏于防范，管理不力，已經(jīng)成為治安高危區(qū)域。深圳市公安局提供的數(shù)據(jù)顯示，在出租屋內(nèi)發(fā)生的案件占全市案件的44%以上，此外，60%火警火災(zāi)來(lái)自“城中村”。
從萬(wàn)豐村的崛起，到上步村城市化的嘗試，從田面村引入設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)的公共改造，到大芬村“社區(qū)活化”模式在世博展示，深圳的城中村已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)永遠(yuǎn)被改造、永遠(yuǎn)被推倒重建的怪圈。改造城中村，刻不容緩，如何改造，卻困難重重。隨著去年崗廈村500多棟農(nóng)民房拆遷倒下，深圳城中村改造的大幕早已揭開(kāi)，但后面的路，仍需披荊斬棘。
萬(wàn)豐村 深圳村落崛起的原點(diǎn)
面對(duì)改革開(kāi)放的大潮，深圳原本星羅棋布的村落中，村民早已不滿于日出而作、日落而息的農(nóng)耕生活，目睹著身旁一棟棟摩天大廈拔地而起，一間間工廠商鋪熱鬧開(kāi)張，原本的鄉(xiāng)村干部開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。上世紀(jì)80年代起，深圳村落投身商海，賺取的第一桶金，讓村民嘗到了真金白銀的甜頭。
談及深圳城中村，就必須先回顧深圳村落崛起的歷史。深圳沙井的萬(wàn)豐村，作為上世紀(jì)80年代崛起的深圳村落代表，首創(chuàng)“萬(wàn)豐模式”，成為深圳農(nóng)村發(fā)展的原點(diǎn)。而這批崛起的村落，也成為深圳日后城中村改造面對(duì)的最大阻力———富裕的村落原居民與天價(jià)的拆遷補(bǔ)償。
1983年10月，萬(wàn)豐村黨支部書記潘強(qiáng)恩與港商陳振豪達(dá)成口頭協(xié)議，港方投資5000萬(wàn)港元在萬(wàn)豐村辦-家彩星玩具廠，萬(wàn)豐村必須在半年內(nèi)蓋好2萬(wàn)平方米的廠房，員工宿舍要能安置1600個(gè)工人住宿，并做到路通、水通、電通、電話通。
根據(jù)港方送來(lái)的平面圖紙樣本計(jì)算，萬(wàn)豐村需要投資600萬(wàn)元以上。當(dāng)時(shí)村里已經(jīng)集體投資250萬(wàn)元完成了三通一平，還建成一座1500平方米的廠房，港商同意先使用試產(chǎn)，但后面建設(shè)大廠房和職工宿舍的資金卻沒(méi)有著落。書記潘強(qiáng)恩和村長(zhǎng)潘九根到銀行求貸，銀行不愿放貸，但潘強(qiáng)恩發(fā)現(xiàn)萬(wàn)豐村民的儲(chǔ)蓄超過(guò)了100萬(wàn)元，這可是筆可用資金。
在動(dòng)員村民集資的大會(huì)上，村委會(huì)做出三項(xiàng)決定：一是5個(gè)村委干部每人帶頭投資5000元，與村民共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。二是與出資村民簽協(xié)議，股權(quán)受法律保障，可轉(zhuǎn)讓和繼承。在出資村民中選舉、成立董事會(huì)掌管企業(yè)。經(jīng)理和財(cái)會(huì)人員由董事會(huì)任命，實(shí)行財(cái)務(wù)和分配公開(kāi)。三是實(shí)行保本保息，如項(xiàng)目3年無(wú)效益，由村里借錢按銀行利率向股東派發(fā)利息。5年后股權(quán)留退自由。
會(huì)后，54名村民出資認(rèn)股，共籌到24.3萬(wàn)元。村集體以土地和水電設(shè)施等作價(jià)入股，占30%股權(quán)，出資村民占70%股權(quán)。一家由村集體和農(nóng)民個(gè)人合資興辦的企業(yè)———萬(wàn)豐村彩星玩具廠，如期在當(dāng)年9月順利建成投產(chǎn)。與此同時(shí)，深圳第一個(gè)農(nóng)村股份制由此誕生。
“萬(wàn)豐模式”在深圳村鎮(zhèn)被廣泛推廣效仿，農(nóng)村股份制蓬勃興起，為中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展探索出了一條成功的道路。1991年12月29日，國(guó)家計(jì)委、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)的諸多知名專家學(xué)者，在人民大會(huì)堂廣東廳舉行“萬(wàn)豐模式研討會(huì)”，次日，鄧小平同志興致勃勃地接見(jiàn)了與會(huì)成員。潘恩強(qiáng)興奮地說(shuō)：“中國(guó)自80年代以來(lái)，以一個(gè)村莊的發(fā)展模式命名的高層研討會(huì)，且受到鄧小平同志關(guān)注的，可說(shuō)是絕無(wú)僅有。”
上步村 城市化進(jìn)程“第一村”
萬(wàn)豐村的崛起，讓上世紀(jì)80年代深圳的一大批村落通過(guò)農(nóng)村股份合作制迅速積累起第一桶金。村民入股，年底按股份分紅，拿到豐厚的紅利讓這批改革開(kāi)放中最早洗腳上田的農(nóng)民瞬間致富。進(jìn)入上世紀(jì)90年代，深圳的農(nóng)民與城市居民，在財(cái)富積累上早已不相伯仲，僅有的或者只是戶口上的一個(gè)象征性名稱。
隨著特區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，取消農(nóng)村組織、取消農(nóng)民戶口、劃一城市管理成為深圳發(fā)展的需要。從1991年，深圳農(nóng)村城市化開(kāi)始啟動(dòng)，而特區(qū)內(nèi)的上步村成為第一個(gè)試點(diǎn)。
其實(shí)在上世紀(jì)90年代初，上步村的電腦產(chǎn)業(yè)早已與聞名海外的北京中關(guān)村不相伯仲。如果說(shuō)中關(guān)村是中科院科研人員創(chuàng)辦的，深圳上步工業(yè)區(qū)的電子聚集區(qū)則是電子工業(yè)部創(chuàng)立的。這里集中的多是電子工業(yè)部的下屬企業(yè)和科研院所創(chuàng)辦的企業(yè)，除研發(fā)之外，這些企業(yè)更注重吸收國(guó)外信息和技術(shù)，注重技術(shù)的轉(zhuǎn)移和制造，還致力于收錄機(jī)、彩電、電子零組件等方面的制造。此時(shí)的上步村，云集了當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)最多的電腦電子產(chǎn)業(yè)人才，企業(yè)集聚成片，城市化改造條件早已成熟。
1992年4月1日，由市、區(qū)兩級(jí)共同組建的試點(diǎn)工作組正式在上步村開(kāi)展工作。試點(diǎn)工作組和村黨支部、村委會(huì)決定首先實(shí)行政企分開(kāi)，先撤銷村民委員會(huì)和村民小組建制，成立居民委員會(huì)，將原村里承擔(dān)的社區(qū)管理職能轉(zhuǎn)到居委會(huì)，各自然村的經(jīng)濟(jì)組織歸屬上步村企業(yè)公司屬下各經(jīng)濟(jì)管理部。經(jīng)過(guò)一個(gè)月的緊張籌備，1992年5月1日，上步村屬下的埔尾、玉田、沙埔頭、舊墟、赤尾5個(gè)由村委會(huì)改制而成的居委會(huì)掛牌成立。
根據(jù)上步村土地已被征用完畢，業(yè)已形成的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)機(jī)制和分配方式，試點(diǎn)工作組和原村黨支部、村委會(huì)決定進(jìn)行“股份合作制”改革，把股權(quán)分為三種形式：集體積累股、個(gè)人分配股和個(gè)人集資股。其中，集體積累股根據(jù)村里兩級(jí)核算的實(shí)際情況，分為股份公司擁有的集體股和各經(jīng)濟(jì)管理部所擁有的單位集體股，占總股份的51%；個(gè)人分配股為個(gè)人分配股和歷史貢獻(xiàn)股兩部分，占總股份的49%；個(gè)人集資股系指公司今后根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，向個(gè)人籌集的現(xiàn)金股份。經(jīng)過(guò)兩個(gè)多月的清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評(píng)估等籌備工作，1992年7月16日，深圳市上步實(shí)業(yè)股份有限公司正式成立。
上步村城市化試點(diǎn)成功后，特區(qū)內(nèi)農(nóng)村城市化工作全面迅速展開(kāi)。到1993年1月，最后一個(gè)行政村轉(zhuǎn)為集體股份公司后，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)農(nóng)村城市化的“兩個(gè)轉(zhuǎn)變”(農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)變、農(nóng)民向居民轉(zhuǎn)變)工作全面完成。到2004年8月，隨著寶安、龍崗兩區(qū)農(nóng)村城市化工作順利完成，深圳在廣東省率先成為了“無(wú)農(nóng)村”、“無(wú)農(nóng)民”的城市，也是全國(guó)第一個(gè)沒(méi)有農(nóng)村和農(nóng)民的城市。
大芬村、田面村 城中村改造的標(biāo)桿
歷史逾十年的深圳農(nóng)村城市化改造終于宣告完畢，但農(nóng)村到街道、農(nóng)民到居民的身份轉(zhuǎn)換，并沒(méi)有讓村落在深圳高速發(fā)展的城市建設(shè)中消失。
“城中村”作為中國(guó)大城市城市化進(jìn)程中的共同難題，對(duì)于深圳這個(gè)快速擴(kuò)張的新興移民城市來(lái)說(shuō)，顯得尤其突出：國(guó)內(nèi)恐怕沒(méi)有哪一個(gè)城市像深圳有如此之多的“城中村”，有如此之多的違法建筑。一位深圳市老領(lǐng)導(dǎo)深有感觸地說(shuō)，深圳的違法建筑用“觸目驚心”形容絲毫不為過(guò)，“城中村”的確已成為阻礙深圳發(fā)展的攔路虎、絆腳石，再放任自流，深圳就錯(cuò)失良機(jī)、后悔莫及了，是該收拾的時(shí)候了。
但面對(duì)城中村改造中產(chǎn)權(quán)界定難、合適的容積率確定難、龐大的拆遷補(bǔ)償資金籌措難、土地失控沖擊商品房市場(chǎng)四大困境，如何改造，成為一個(gè)燙手山芋。就在此時(shí)，田面村、大芬村的涅槃再生，仿佛是一個(gè)標(biāo)桿，預(yù)示著深圳城中村改造并不是死水一潭，只要對(duì)癥下藥，奇跡隨時(shí)有可能誕生。
田面村有300多年歷史，包含上田面、下田面兩個(gè)自然村，總面積5萬(wàn)平方米，地處中心區(qū)黃金地段，可謂寸土寸金。2006年11月，改造的契機(jī)出現(xiàn)。靈獅文化傳播公司相中了田面這塊寶地，投資1億元。田面工業(yè)區(qū)的10棟工業(yè)廠房經(jīng)過(guò)裝修翻新，搖身一變成為“田面創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”。現(xiàn)在項(xiàng)目占地1.5萬(wàn)平方米，已有107家工業(yè)設(shè)計(jì)企業(yè)入駐，其中包括嘉蘭圖、浪尖、中信國(guó)華等。隨著“田面創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”的橫空出世，田面有了另一個(gè)雅號(hào)———“設(shè)計(jì)之都”。
田面村的改造，屬于在維護(hù)村落基本面貌的基礎(chǔ)上進(jìn)行更新改造，關(guān)注的焦點(diǎn)仍然落在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的選擇，以及公共空間、商業(yè)空間和私人空間的重新布局上。與田面不同，大芬村的再生路徑，則是沿著“農(nóng)村-城中村-城中城”緩緩走來(lái)，提供了一種新的“社區(qū)活化”模式。
大芬村占地面積0.4平方公里。1989年，香港畫商黃江來(lái)到大芬，租用民房招募學(xué)生和畫工進(jìn)行油畫創(chuàng)作、臨摹、收集和批量轉(zhuǎn)銷，由此將油畫這個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)帶進(jìn)了大芬村。
1998年，龍崗區(qū)和布吉鎮(zhèn)兩級(jí)政府開(kāi)始對(duì)大芬油畫村進(jìn)行環(huán)境改造，并對(duì)油畫市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)，同時(shí)將大芬油畫村作為獨(dú)特的文化產(chǎn)業(yè)品牌進(jìn)行打造，先后建成“紅樓”、“美術(shù)館”等多個(gè)專業(yè)場(chǎng)館，并且規(guī)劃建設(shè)公共租賃住房，放寬文化市場(chǎng)準(zhǔn)入條件。
截至2008年5月，大芬油畫村共有以油畫為主的各類經(jīng)營(yíng)門店近800家，居住在大芬村內(nèi)的畫家、畫工5000多人，形成了以大芬村為中心，輻射閩、粵、湘贛及港、澳地區(qū)的油畫產(chǎn)業(yè)圈。
由此可見(jiàn)，大芬村的改造，主要是通過(guò)市場(chǎng)、政府和社區(qū)的三者互動(dòng)，選擇一種適合城中村的產(chǎn)業(yè)，通過(guò)適當(dāng)?shù)墓舱吆瓦m度的政府投入，引導(dǎo)原住民和外來(lái)人口加入新的產(chǎn)業(yè)鏈，并借此培育良好的社會(huì)生態(tài)和社區(qū)氛圍，形成城中村的“生長(zhǎng)自循環(huán)”，從根本上解決“城市病”。去年9月，以大芬村改造為藍(lán)本的《深圳大芬村———個(gè)城中村的再生故事》更獲得世博會(huì)城市最佳實(shí)踐區(qū)國(guó)際遴選委員會(huì)審議通過(guò)，成為世博深圳案例館的核心主題。
崗廈村 改造后誕生十多個(gè)億萬(wàn)富豪
從萬(wàn)豐村的崛起，到上步村城市化的嘗試，從田面村引入設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)的公共改造，到大芬村“社區(qū)活化”模式在世博展示，深圳農(nóng)村從發(fā)展到改造、從原始鄉(xiāng)村的自然風(fēng)光到城中村的臟亂差。深圳農(nóng)村似乎進(jìn)入了一個(gè)永遠(yuǎn)被改造，永遠(yuǎn)被推倒重建的怪圈。
城中村改造有多難，細(xì)看無(wú)外乎集中于兩點(diǎn)。一是產(chǎn)權(quán)困境。城中村大量違法建筑的存在與土地產(chǎn)權(quán)的特殊性，令改造陷入兩難境地。二是拆遷補(bǔ)償困境。城中村建筑每年可以為業(yè)主帶來(lái)可觀的租金收益。保守估計(jì)，一棟私房?jī)H需5年即可收回成本，再出租5年業(yè)主便可收益百萬(wàn)，因此業(yè)主提出的補(bǔ)償安置數(shù)額令開(kāi)發(fā)商望而卻步。
城中村改造困難重重，但面對(duì)城市高速發(fā)展，改造已經(jīng)迫在眉睫。從2005年5月起，深圳對(duì)于漁農(nóng)村的16棟高樓實(shí)施定向爆破，由此拉開(kāi)了大規(guī)模改造城中村的序幕。
目前，深圳市規(guī)劃局已將崗廈、上沙、下沙、田貝、黃貝嶺、大沖、南崗等8個(gè)村列入近期建設(shè)規(guī)劃。其中位于深圳市CBD區(qū)域內(nèi)、占地17萬(wàn)平方米的崗廈村，在去年基本完成拆遷回收，更是深圳城中村改造的一個(gè)標(biāo)志事件。
在崗廈河園片區(qū)15萬(wàn)平方米的土地上，一共有570棟樓房，但生活著近7萬(wàn)人。“握手樓”之間過(guò)道狹窄，兩旁滿是店鋪，是名副其實(shí)的城中村。2002年，深圳市政府將改造任務(wù)交由福田區(qū)政府組織實(shí)施。
巨額的拆遷賠償金，讓?shí)弿B誕生了十多個(gè)億元富豪。
在爭(zhēng)議聲中，城中村改造與拆遷補(bǔ)償?shù)奶靸r(jià)緊逼，深圳作為內(nèi)地首屈一指的先鋒城市，在經(jīng)濟(jì)狂飆突進(jìn)的同時(shí)，如何治愈城中村這個(gè)頑疾，仍將是一道繞不開(kāi)的難題。
深圳夢(mèng)·數(shù)字
1982年至1986年，特區(qū)內(nèi)農(nóng)村開(kāi)始征地，進(jìn)入發(fā)展階段，各村依靠特區(qū)改革開(kāi)放的優(yōu)惠政策，以現(xiàn)有家底為基礎(chǔ)，將政府留給的發(fā)展工業(yè)、商業(yè)紅線用地和征地補(bǔ)償費(fèi)發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，并充分利用毗鄰香港的地理優(yōu)勢(shì)和日臻完善的投資環(huán)境，引進(jìn)“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)，自辦工廠、商場(chǎng)、賓館、酒樓，此時(shí)，大量農(nóng)民“洗腳上田”。
1986年以后，特區(qū)內(nèi)農(nóng)村土地被大量征用，各村已建立起較有實(shí)力的集體企業(yè)，村民的物質(zhì)生活水平和精神面貌發(fā)生了歷史性變化。當(dāng)時(shí)特區(qū)內(nèi)農(nóng)村共有68個(gè)行政村、173個(gè)自然村、4萬(wàn)多常住人口。
1990年特區(qū)內(nèi)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入達(dá)6億余元，人均1萬(wàn)余元，辦起了2000多家企業(yè)，固定資產(chǎn)886億元。
截至2009年，深圳共有以行政村為單位的“城中村”241個(gè)，總土地面積43.9平方公里，居住人口215萬(wàn)。全市90%以上的違法建筑出在“城中村”，其中違法私房約占50%以上。
深圳夢(mèng)·目擊
城中村改造進(jìn)程隱藏“面子因素”？
李津逵 中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院城市經(jīng)營(yíng)研究中心主任研究員、研究深圳城中村問(wèn)題專家
深圳的原村民，與香港和世界有著千絲萬(wàn)縷息息相關(guān)的聯(lián)系。正是深圳原村民的大逃港，拉開(kāi)了廣東改革開(kāi)放的序幕。在深圳三十年改革開(kāi)放中，三來(lái)一補(bǔ)、集體股份經(jīng)濟(jì)、城中村作為大批流動(dòng)人口廉租屋區(qū)，都是原村民闖出來(lái)的。這些創(chuàng)建表現(xiàn)出了本土深圳人的見(jiàn)識(shí)和膽識(shí)。同樣，凡是原村民集體自主改造的城中村，如下沙、水圍、皇崗，都成為流動(dòng)人口安居樂(lè)業(yè)的地方，成為富有地方特色、充滿活力的城市亞文化區(qū)。
田面村就是其中一個(gè)典型。田面村經(jīng)過(guò)十多年的改造，已經(jīng)形成了綜合性多樣化的城市功能。不僅包括了新型服務(wù)業(yè)聚集區(qū)的設(shè)計(jì)之都，還包括商務(wù)酒店的花園格蘭云天、甲級(jí)寫字樓的田面城市大廈、居住區(qū)的田面新村、北京景山學(xué)校深圳分部等等。在城市中心區(qū)成片綠化帶旁步行范圍之內(nèi)，形成了這樣綜合多樣的城市功能，令人欣喜。她體現(xiàn)了百多年來(lái)從花園城市到新城市主義，人類在城市規(guī)劃建設(shè)上的理想。
田面村的改造說(shuō)明一旦村民集體有了穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)的預(yù)期，在強(qiáng)有力的基層黨組織和村集體股份公司的領(lǐng)導(dǎo)下，完全可以引入先進(jìn)的生產(chǎn)力和高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè)出宜居宜業(yè)的城市中心綜合社區(qū)。這話說(shuō)起來(lái)容易做到難，難就難在當(dāng)城中村看上去讓我們的城市“面上無(wú)光”的時(shí)候。
城中村和全世界的城市中心區(qū)一樣，有其內(nèi)在的生命邏輯。之所以存在一定有其“好用”的原因在，不會(huì)由于其不夠富麗、建筑密集、居住者多中低收入階層而被強(qiáng)行拆除。但是深圳的城中村改造中，是不是隱藏著一些“面子因素”呢？迄今為止，由政府主導(dǎo)的城中村改造項(xiàng)目并不多，已經(jīng)改造完成的兩個(gè)城中村———漁民村和漁農(nóng)村，位于深港口岸；正在改造的崗廈村位于政府辦公區(qū)旁邊、大涌村位于各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常視察的高新區(qū)旁邊、蔡屋圍位于金融區(qū)旁邊。這是城市更新的規(guī)律使然嗎？恰恰相反，在高新區(qū)和金融區(qū)的旁邊如果沒(méi)有可供小白領(lǐng)們租住的低租區(qū)，城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)受到傷害。不顧常識(shí)強(qiáng)行推進(jìn)城中村的“紳士化”，后果會(huì)怎么樣？
尊重客觀規(guī)律，自然就會(huì)尊重村民集體的自主選擇。“要我改”和“我要改”完全不同。當(dāng)“要我改”的時(shí)候，條件不到我不會(huì)配合，可是如果“我要改”，那么在土地變性時(shí)的補(bǔ)地價(jià)、在房地產(chǎn)交易過(guò)程中征稅收都是順理成章的了。
你也想說(shuō)說(shuō)“深圳夢(mèng)”?
