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2025年03月13日
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“原本希望支持老家的舊村改造、參與桓臺城鎮化建設，可萬萬沒想到，投入了大量資金、人力卻陷入了經營困境。”嘉辰置業有限公司（以下簡稱“嘉辰置業”）董事長陳軍無奈的說道，目前山東省淄博市桓臺縣果里鎮多個舊村改造項目中，大多采取了同一模式，幾乎都遇到了問題，難以為繼。
嘉辰置業自2009年5月起與桓臺縣果里鎮后魯村簽訂合作協議，參與舊村改造。果里鎮舊村改造辦公室主任張建民介紹道，平均一個村就要建4萬平方米左右的新房，地方財政肯定是無法完全負擔。桓臺縣的辦法是，以地生財、融資建房，吸引社會資金參與。
這種模式是政府投入一筆啟動資金，開發企業墊付建設資金不足的缺口，等新房建成后，舊村原址土地通過招拍掛賣給開發商，土地所獲收益償還啟動資金。若未能中標，將按照銀行同期貸款利率對墊付資金的開發商予補償。
桓臺果里鎮坐落于城區邊緣，位置優越，土地升值潛力巨大。曾幾何時，桓臺舊村改造之初吸引了諸多開發商前來參與，這一模式也被作為當地典范進行推廣。
可如今被這一模式吸引而來的嘉辰置業卻陷入到新建社區被強行入住、舊村原址無從開發的兩難境地。
在舊村改造的建設中，嘉辰置業與后魯村在房屋建造上產生分歧，導致2010年基本建成的社區至今沒有正式交房。
2012年10月25日，后魯村卻請來開鎖公司一夜之間擅自把370套住房房門打開，數百村民強行入住。按照相關規定，交房前房屋產權屬開發商所有。破門開鎖、強行入住，讓開發商嘉辰置業無法接受。
可后魯村支部書記王紹斌解釋道，從1999年開始，后魯村就未再劃撥宅基地，也不準村民對舊房進行翻修。很多房子成了危房。村民看著房子建好兩年多還不交房，于是決定自行分房入住。
盡管嘉辰置業在2011年4月通過競拍取得了后魯村舊址的76畝土地使用權，可村民還在原址居住。由于開發商與后魯村的矛盾激化，新建社區被強行入住，原有舊村無法得到開發，嘉辰置業何時能收回投資也遙遙無期。
嘉辰置業董事長陳軍指出，桓臺舊村改造模式存在極大的收益不確定性。首先，招拍掛是公開競標，開發商未必能取得這塊土地。其次，土地價格不斷上漲，開發商要在新房建成后才能競拍原有舊村土地，無法獲知將來的收益。據悉，臨近的后埠村，前幾年土地價格還在50萬元/畝，去年招拍掛時每畝價格到了150萬元。
果里鎮舊村改造辦公室主任張建民認為，以地生財、融資建房，吸引社會資金是值得推廣的模式。不過，他也坦言，關鍵是要理順關系，加快土地的流轉，讓開發商對預期收益有一個明確的預判，這樣社會資金才能放心進入。
