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2025年03月13日
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去年底至今房價快速上漲的勢頭沒有被遏止住，泡沫的快速上升和累積，使得萬科董事會主席王石也忍不住發出警告：樓市存在明顯泡沫，且可能失控而破裂。
逐漸失控的泡沫
王石近期發表的一系列言論顯示，中國房地產市場正在面臨一個轉折點。
“中國樓市存在明顯泡沫……故前景存在不確定的風險，一旦房價再次瘋漲將可能失控而破裂，后果不堪設想。”3月11日，王石通過個人微博警告稱。
據3月18日國家統計局公布的數據，2月70 城市新房價格環比超9 成上漲，京滬穗漲幅居首，且均創歷史新高。房價快速上漲，引起了業界的普遍擔憂。
北京中原地產研究總監張大偉認為，近期樓市泡沫尤其一線城市顯然有失控的跡象，原因包括貨幣供應量提高、購房者對新政策的恐慌以及開發商的加速投資。
21世紀不動產分析師張磊指出，雖然北京有強大的住房需求，但去年下半年以來的這種房價上漲速度，新房接棒二手房，已具有不容置疑的泡沫成分，若任其蔓延，不僅對普通居民，而且對整個城市都有很大殺傷力。
中國房地產協會副會長顧云昌對本報記者表示，目前我國房地產市場存在泡沫，但并非全局性的泡沫，是部分城市有泡沫，泡沫也有大有小。中小城市的房價收入比基本還是合理的，維持在5-7倍左右，不存在泡沫。
值得關注的是，國際資本看待中國房地產市場的觀點。美國基尼科斯合伙機構創始人查諾斯強調，他3年前開始對中國房地產市場提出警告時還是“有些保守的”，但現在“地產泡沫已經明顯可見，你不可能看不到。”
轉軌稅收調控
泡沫正在考驗中國政府調控樓市的策略。新國五條沒扭轉購房者的預期，反引起了新一輪恐慌性購房。顧云昌認為，過去兩年受政策調控影響，部分消費者預期房價有所下降并準備等房價下降了再行購買，但近期房價處于一直上升的態勢，因此很多人決定不再等待。
從新國五條細則及近期地方的一系列動態來看，仍然沿襲了以“限購、限貸、限價”為主的行政化調控手段。
以深圳為例，3月份，深圳限價政策再度收緊。深圳市國土委提出，2013年深圳新房均價必須是“零增長”或者是“負增長”，絕對不可以出現“正增長”。
中銀國際研報顯示，除深圳之外，南京也對樓盤采取“限漲令”；本周，傳出廣州將對高價房停止發放預售證的消息。
王石指出，過去兩年中國樓市調控還是有效的，抑制了房價瘋漲，難能可貴。但僅靠硬性行政措施的抑制做法不可持續，政策需調整。一位房企高管人士對本報記者表示，行政化調控的弊端造成房地產市場周期的惡性循環，并不能真正解決房價上漲及樓市泡沫累積的問題，反而將風險擴大延后。
顧云昌認為，住房供應量的加大、“新國五條細則”對投機購房的打擊以及中性穩定的貨幣政策這三大因素，將促進未來一年內房價相對平穩。當務之急是盡快出臺住房轉讓個人所得稅細則，明確二手房交易稅費。
張大偉稱，擠碎泡沫也就是控制房價上漲并非治本之策，如何實心化泡沫才能真正解決問題。只有提高居民收入與現在的房價相匹配，同時減低經濟對房地產行業的依賴，才能消除房地產市場的泡沫。
中國海外董事會主席孔慶平對記者表示，從長遠來看，行政調控手段轉用至財稅手段，降低流通成本，在持有環節征收房產稅，是大勢所趨。“中國是世界主要經濟體少見的持有物業沒有成本的國家。但中國推出持有環節的房產稅會非常慎重，在不同城市不同階段，會有不同的考慮。”孔慶平說。
張磊也建議對二套以上住房征收累進稅率的房產稅。從國家加快住房信息聯網和建立統一的不動產登記制度來看，可能正在為全國征收房產稅做技術準備。
