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2025年03月13日
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該案例給我們的啟示是：城市綜合體的成功模式，不能簡(jiǎn)單復(fù)制，也不能盲目開(kāi)發(fā)，而是要根據(jù)項(xiàng)目所處位置的不同采取相應(yīng)的操作方式。
2007年9月，北京華貿(mào)中心正式運(yùn)營(yíng)，吸引了1200多家國(guó)際品牌、200余家跨國(guó)公司進(jìn)駐，名流政要云集，每年可為國(guó)家?guī)?lái)數(shù)十億稅收，成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的全國(guó)高端城市綜合體的典范。其成功運(yùn)營(yíng)吸引了全國(guó)幾十個(gè)城市、幾百家開(kāi)發(fā)商前來(lái)參觀學(xué)習(xí)。
隨著我國(guó)新一輪城市發(fā)展高潮涌現(xiàn)，眾多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始熱衷于在二三線城市進(jìn)行城市綜合體的開(kāi)發(fā)與建設(shè)。2008年，華貿(mào)中心首次走出北京，選擇將城市綜合體落戶惠州。作為國(guó)華置業(yè)走出北京的第一個(gè)項(xiàng)目，惠州華貿(mào)中心秉承“為城市負(fù)責(zé)、為社會(huì)負(fù)責(zé)、為歷史負(fù)責(zé)”的宗旨，不是完全照搬北京華貿(mào)中心的建設(shè)模式，而是借鑒以往開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期定位、業(yè)態(tài)布局、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商引資、經(jīng)營(yíng)管理、資本介入等多方面進(jìn)行全盤考慮，因地制宜，成功在二三線城市探索城市綜合體。
一 城市綜合體：城市發(fā)展的必然產(chǎn)物
何為城市綜合體？業(yè)內(nèi)比較流行的定義是，將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體，稱之為“城市綜合體”。
城市化對(duì)土地利用的高度集約要求，是“城市綜合體”這種開(kāi)發(fā)模式出現(xiàn)的根本驅(qū)動(dòng)力。歷史上資料記載最早出現(xiàn)的建筑綜合體在1930年，那是位于紐約曼哈頓的洛克菲勒中心。此后，世界上著名的綜合體有巴黎的拉德芳斯、悉尼的情人港、東京的六本木、紐約的曼哈頓等。
我國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)導(dǎo)入綜合體概念比西方國(guó)家約晚了半個(gè)世紀(jì)。在我國(guó)的城市化進(jìn)程中，城市人口的快速增長(zhǎng)，帶來(lái)了交通、資源、能源、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等方方面面的需求。由于城市本身就是一個(gè)聚積體，當(dāng)城市人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)建筑綜合體這樣一種綜合形態(tài)的物業(yè)。香港國(guó)際金融中心IFC、北京華貿(mào)中心、深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城、上海新天地、廣州天河城等這些國(guó)內(nèi)較知名的城市綜合體成為城市的一張張新名片。
由于城市綜合體所處的城市級(jí)別不同、拿地性質(zhì)不同等因素，可從多維度進(jìn)行分類。按城市綜合體所處的城市級(jí)別，可以將其分為兩類：一線城市綜合體和二、三線城市綜合體；根據(jù)城市綜合體所處的位置可以將其分為三類：都心型城市綜合體、城市副中心型城市綜合體、城市新區(qū)城市綜合體；按開(kāi)發(fā)商最初拿地的性質(zhì)，城市綜合體可以分為由舊城改造而催生并開(kāi)發(fā)建設(shè)的城市綜合體和依托產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)形成生產(chǎn)、人居和諧并存的產(chǎn)業(yè)園區(qū)城市綜合體；根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景的不同及資源整合能力的差異，城市綜合體形成了幾種不同的開(kāi)發(fā)模式：獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式、合資-公共財(cái)政補(bǔ)貼模式、合作鏈開(kāi)發(fā)模式、專業(yè)地產(chǎn)商模式。
二 城市綜合體的四大城市價(jià)值
城市綜合體被譽(yù)為城市化進(jìn)程中一個(gè)賦有靈魂的多功能建筑集群。由于各業(yè)態(tài)間具有一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，這種自身“造血”功能使它不僅不會(huì)對(duì)城市配套資源造成壓力，反而將這種價(jià)值反哺于城市，形成一個(gè)多功能、高效率的城中之城，使城市價(jià)值最大化，具體表現(xiàn)在：
其一，土地價(jià)值最大化。土地是一種不可再生的稀缺資源，而人類對(duì)土地的需求卻是無(wú)限的。這種供需矛盾就衍生出了城市土地利用問(wèn)題。相對(duì)于單一業(yè)態(tài)對(duì)城市配套的依賴，綜合體的優(yōu)勢(shì)在于不僅可以自給自足，還能成為城市配套，單位土地上復(fù)合了商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等多種配套功能，集約省地。
其二，經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化。成功的高端城市綜合體往往能引進(jìn)世界500強(qiáng)及一線商家，而強(qiáng)大的品牌磁場(chǎng)會(huì)帶來(lái)強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，依國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)都心型城市綜合體來(lái)說(shuō)，30公里為經(jīng)常性消費(fèi)商圈，覆蓋市及周邊縣市80%的地區(qū)，產(chǎn)生消費(fèi)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值的發(fā)展。
其三，環(huán)境價(jià)值最大化。城市綜合體具有“城中之城”的特點(diǎn)，不僅內(nèi)部交通、景觀需要合理配置，更要對(duì)原本各自獨(dú)立的空間環(huán)境進(jìn)行合理統(tǒng)籌，與周圍環(huán)境相融共生，使一定的城市空間具有延續(xù)性。
其四，文化價(jià)值最大化。綜合體賦予建筑美的價(jià)值和意義，由于復(fù)合了商務(wù)、商業(yè)等諸多公共部分，并根據(jù)不同的規(guī)劃定位，具有了不同的文化主題，因而成為城市公共文化的一部分，不僅賦予空間文化和故事，更給人自由和想象。
三 城市綜合體選址惠州面臨的挑戰(zhàn)與機(jī)遇
從2003年5月動(dòng)工到2007年9月全面竣工，在北京東長(zhǎng)安街上歷時(shí)4年多時(shí)間建設(shè)的華貿(mào)中心投入運(yùn)營(yíng)后，使曾經(jīng)的城鄉(xiāng)結(jié)合部華麗轉(zhuǎn)身為北京CBD東擴(kuò)的核心引擎。華貿(mào)中心的成功開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，吸引了全國(guó)幾十個(gè)城市、幾百家開(kāi)發(fā)商前來(lái)參觀學(xué)習(xí)。許多城市向國(guó)華置業(yè)發(fā)出邀請(qǐng)，希望能將“華貿(mào)中心”的成功模式移植過(guò)去，帶動(dòng)城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2008年，華貿(mào)中心首次走出北京，選擇將綜合體落戶惠州。當(dāng)時(shí)許多來(lái)自行業(yè)、媒體的人士都產(chǎn)生了質(zhì)疑：華貿(mào)中心為什么選擇惠州？一個(gè)二三線城市能支撐起這樣的綜合體項(xiàng)目嗎？
正如當(dāng)年的北京華貿(mào)中心曾經(jīng)是老熱電廠所在地塊，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，惠州面臨著類似的問(wèn)題。特別是在2008年之前，惠州市江北區(qū)雖然被看作為惠州市政府規(guī)劃的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、醫(yī)療中心，除匯集了惠州市政府、工商、稅務(wù)、財(cái)政等政府機(jī)構(gòu)，以及零散分布的幾棟中端寫字樓之外，卻沒(méi)有一個(gè)真正的商業(yè)中心，餐飲、購(gòu)物、休閑等功能性配套缺失，下班或節(jié)假日期間，辦公人群紛紛往老城區(qū)回流，整個(gè)新區(qū)“見(jiàn)車不見(jiàn)人”，遠(yuǎn)處還散落著一些農(nóng)田和村落。
從現(xiàn)狀看，惠州面臨著不小的尷尬：很多人知道大亞灣，因?yàn)槟抢镉腥珖?guó)投資額最大的世界級(jí)石油化工產(chǎn)業(yè)基地；但是，卻很少人知道惠州，城市的知名度和影響力不如下屬的一個(gè)區(qū)。而歸根結(jié)底在于，惠州在城市化發(fā)展的跨越之下，城市建設(shè)需求不斷擴(kuò)容與升級(jí)，卻沒(méi)有一個(gè)真正意義上強(qiáng)有力的城市CBD。
之所以出現(xiàn)這種局面，一方面因?yàn)榛葜莩菂^(qū)早已形成的商圈格局。其中，西湖商圈屬于早期的商業(yè)步行街，商品低端、環(huán)境差，已逐漸走向沒(méi)落；麥地商圈形成于2000年，有一定的時(shí)間積累，知名度較高；東平半島商圈形成于2007年吉之島入駐之后，由于集中了大量的中高端住宅，城市化“高知、高資”群體都從老城區(qū)往東平遷移，居住氛圍越來(lái)越濃。這三大商圈基本截流了惠州大部分的客流；另一方面與江北新區(qū)商業(yè)配套的建設(shè)起步晚有很大關(guān)系。直到2008年之前，江北新區(qū)僅有一家本土商場(chǎng)和義烏小商品中心，不僅難成氣候，中低端產(chǎn)品的規(guī)劃定位還與原有的成熟商圈形成了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，結(jié)果可想而知。
是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇！
正如國(guó)華置業(yè)董事長(zhǎng)房超在接受媒體采訪時(shí)所言：“之所以選擇惠州，而沒(méi)選擇廣州、深圳，主要基于兩個(gè)判斷：一是惠州擁有較好的機(jī)會(huì)；二是惠州的城市發(fā)展空間遠(yuǎn)大。”
其一，惠州的城市化進(jìn)程逐年加快，城市消費(fèi)潛力巨大。2010年第六次全國(guó)人口普查資料顯示，10年時(shí)間，惠州常住人口從322萬(wàn)人增加到460萬(wàn)人，平均每年增加13萬(wàn)人，位列珠三角第五，是全省平均增幅的2倍以上，也是全國(guó)人口增加最快的城市之一。其中，城鎮(zhèn)人口從166萬(wàn)增加到286萬(wàn)，城市化率達(dá)62%。作為惠州的主城區(qū)，惠城區(qū)常住人口116萬(wàn)人，10年共增加47萬(wàn)人，增長(zhǎng)67%，明顯快于同期全市人口增長(zhǎng)速度，消費(fèi)潛力不斷膨脹。
其二，惠州除了大亞灣云集的中石油、中石化、殼牌等大型央企、外企外，還集聚了TCL、比亞迪、僑興、雷士照明、三星、LG等大量的國(guó)際化企業(yè)，對(duì)高端商務(wù)需求不斷積累，呼喚惠州出現(xiàn)能夠滿足他們需要的新的平臺(tái)。
其三，一個(gè)都市圈需要一個(gè)具有首位度的城市進(jìn)行引領(lǐng)；一個(gè)城市更需要一個(gè)具有首位度的中央商務(wù)區(qū)作為引擎。作為首個(gè)政府主導(dǎo)、企業(yè)參與規(guī)劃的惠州CBD在江北新區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。作為惠州市政府重點(diǎn)打造的城市財(cái)富核心，江北新區(qū)亟需引進(jìn)強(qiáng)有力的商業(yè)核心引擎，在滿足居住生活、商務(wù)辦公和購(gòu)物休閑等需求的同時(shí)，對(duì)整個(gè)新區(qū)的經(jīng)濟(jì)起到驅(qū)動(dòng)作用。
其四，從現(xiàn)在惠州華貿(mào)中心所在位置來(lái)看，便不難理解。華貿(mào)中心所在地塊，位于惠州江北新區(qū)的核心之上，緊鄰市政府，博物館、大劇院、體育館等市政八大場(chǎng)館環(huán)繞，東江在此蜿蜒而過(guò)，不遠(yuǎn)處有西湖環(huán)圍，惠州大道、云山西路等城市主干道貫通，東江大橋、惠州大橋、合生大橋直抵，更有廣惠、深惠雙城軌站點(diǎn)交匯，通車之后，距深圳、東莞只需30分鐘、距深圳機(jī)場(chǎng)、廣州機(jī)場(chǎng)1個(gè)小時(shí)，踞北京僅需10小時(shí)，地段堪稱絕版。
由于地塊極好，惠州市政府在招商之初就有意將目標(biāo)瞄準(zhǔn)在國(guó)內(nèi)一線城市有過(guò)大型綜合體開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的品牌地產(chǎn)商，從而提升江北CBD的檔次。簡(jiǎn)而言之，就是“借綜合體之力，大幅提升惠州城市價(jià)值”。惠州所需要的，正是華貿(mào)中心能夠提供的，又恰好有這樣一個(gè)地塊，適合做高端城市綜合體。
四 惠州華貿(mào)中心成功實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
國(guó)華置業(yè)在北京成功開(kāi)發(fā)了華貿(mào)中心，那是否意味著將北京模式直接復(fù)制在惠州呢？實(shí)踐證明，答案是否定的。北京和惠州是兩個(gè)截然不同的城市，城市綜合體的盲目復(fù)制只會(huì)導(dǎo)致水土不服。那么，惠州華貿(mào)中心在城市綜合體的打造方面是如何實(shí)踐的呢？
實(shí)踐1：不照搬復(fù)制，而是因地制宜。
作為國(guó)華置業(yè)走出北京的第一個(gè)項(xiàng)目，惠州華貿(mào)中心并沒(méi)有固步自封，不是簡(jiǎn)單復(fù)制和照搬北京華貿(mào)中心的模式，而是因地制宜規(guī)劃了商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)、都市人居三大CBD高端服務(wù)業(yè)態(tài)。
細(xì)心的人不難發(fā)現(xiàn)，北京華貿(mào)中心作為東長(zhǎng)安街上成功運(yùn)營(yíng)的百萬(wàn)平米超大規(guī)模城市綜合體，匯集了華貿(mào)大廈寫字樓、麗思卡爾頓酒店、JW萬(wàn)豪酒店、新光天地、華貿(mào)購(gòu)物中心、國(guó)際公寓、中央廣場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)，而惠州華貿(mào)中心并沒(méi)有規(guī)劃酒店，正是因?yàn)榭紤]到該地塊周圍已經(jīng)擁有凱賓斯基酒店、萬(wàn)麗酒店、康帝酒店、鉑爾曼酒店等多家高檔酒店，沒(méi)有必要引進(jìn)重復(fù)的業(yè)態(tài)。
實(shí)踐2：不按傳統(tǒng)出牌，而是先做商業(yè)。
與大多數(shù)開(kāi)發(fā)商先賣樓，后做商業(yè)的做法不同，為讓惠州市民更早擁有高端、時(shí)尚、優(yōu)美的購(gòu)物休閑環(huán)境，惠州華貿(mào)中心選擇了對(duì)企業(yè)實(shí)力和團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)能力更具考驗(yàn)的做法，在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，先將主要精力集中在商場(chǎng)的建設(shè)和招商運(yùn)營(yíng)上。
華貿(mào)天地2011年4月29日試營(yíng)業(yè)，并于9月28日正式開(kāi)業(yè)。作為惠州最頂級(jí)的時(shí)尚購(gòu)物中心，華貿(mào)天地商品定位中高端、品類齊全，引進(jìn)數(shù)百家國(guó)內(nèi)外知名品牌，涵蓋國(guó)際名品、環(huán)球美食、休閑娛樂(lè)、文化服務(wù)等“一站式”生活功能，不僅購(gòu)物環(huán)境舒適，更能讓非消費(fèi)人群流連忘返，徹底改變了江北CBD中心區(qū)無(wú)高端商業(yè)的歷史，已成為惠州乃至整個(gè)粵東的時(shí)尚生活首選地，拉近了江北CBD中心區(qū)商業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)與大都會(huì)城市的差距，推動(dòng)惠州從“產(chǎn)品消費(fèi)”向“服務(wù)消費(fèi)”質(zhì)的飛躍。
實(shí)踐3：不是為建筑而建設(shè)的短期行為，而是更多考慮人的因素。
惠州華貿(mào)中心對(duì)城市環(huán)境重新組合，使城市公共空間更具人性化。具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。
其一，惠州華貿(mào)中心密切聯(lián)系城市交通。項(xiàng)目?jī)?nèi)部人車分流，正面是文昌一路主干道，另三面鋪設(shè)15米寬路面，其中，背面與市民樂(lè)園路相連，直通云山西路主干道，并且設(shè)置了廣惠、深惠雙城軌站點(diǎn)直通項(xiàng)目；兩側(cè)路面則緊鄰會(huì)議中心、會(huì)展中心。
其二，惠州華貿(mào)中心有互聯(lián)互通的城市公共空間。惠州華貿(mào)中心在建筑規(guī)劃上擺脫了一般商業(yè)建筑急功近利的局限性，以廣場(chǎng)概念為核心延展布局，尤其注重與周邊環(huán)境的融合。在惠州華貿(mào)中心建設(shè)之前，由于江北中心區(qū)整體缺乏商業(yè)和居住氛圍，平時(shí)路面上只在上下班時(shí)有一些車輛外，難見(jiàn)到行人，市政八大場(chǎng)館更是如此，除非大型活動(dòng)時(shí)會(huì)有些人流穿梭其中外，平時(shí)基本只見(jiàn)幾座孤零零的建筑。惠州華貿(mào)中心是建在市政公園里的綜合體，整體呈“回”字型，正面是城市主干道，另三面分別被體育館、會(huì)展中心、會(huì)議中心、大劇院、科技館、博物館、市民樂(lè)園等市政場(chǎng)館圍繞。
2萬(wàn)平米中央花園廣場(chǎng)、華貿(mào)天地商業(yè)廣場(chǎng)、下沉式廣場(chǎng)、臺(tái)地式園林、疊水噴泉等與整個(gè)市政廣場(chǎng)互聯(lián)互通，形成多樣化、多層次組合的生態(tài)、高效、立體化公共空間。從華貿(mào)中心內(nèi)步行3分鐘即可暢享各大市政場(chǎng)館，同樣，各大場(chǎng)館人群可毫無(wú)障礙的步入華貿(mào)中心購(gòu)物消費(fèi)、休閑娛樂(lè)。
正因如此，華貿(mào)中心不僅將自身與各大場(chǎng)館人流串聯(lián)起來(lái)，為自身建筑群注入了可持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)勁活力，更營(yíng)造了充滿親和力的、便捷通達(dá)的城市公共空間，帶動(dòng)了整個(gè)江北CBD的人氣。
五 惠州華貿(mào)中心效應(yīng)
華貿(mào)中心運(yùn)營(yíng)一年多來(lái)，作為惠州新崛起的最現(xiàn)代化城市客廳，已成為惠州市政府公務(wù)接待、參觀的必經(jīng)環(huán)節(jié)；國(guó)際龍舟賽等重大活動(dòng)，各國(guó)賓客必游之地；惠州市旅游局重點(diǎn)推介的現(xiàn)代化城市一景，已成為惠州城市新名片。
自惠州華貿(mào)中心建設(shè)運(yùn)營(yíng)以來(lái)，不僅為江北CBD中心區(qū)帶來(lái)5000多個(gè)就業(yè)崗位，還使區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)鏈條更完善，形成了以華貿(mào)中心為核心的商圈格局。華貿(mào)中心進(jìn)駐之后，利用自身地段優(yōu)勢(shì)，充分整合江北CBD現(xiàn)有商務(wù)服務(wù)鏈條，使原本各自獨(dú)立的會(huì)展中心、會(huì)議中心、文化藝術(shù)中心、酒店等商務(wù)配套與華貿(mào)大廈、華貿(mào)天地優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，在商務(wù)、商業(yè)服務(wù)方面實(shí)現(xiàn)了雙向升級(jí)，并帶動(dòng)了惠州高端消費(fèi)力向江北涌入，江北CBD商圈氛圍漸濃、商圈地位逐漸呈現(xiàn)。
作為惠州最頂級(jí)的寫字樓，華貿(mào)大廈以國(guó)際超5A智能寫字樓標(biāo)準(zhǔn)打造，以通信、金融、商貿(mào)、咨詢等知名企業(yè)為主導(dǎo)租戶，中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)平安等企業(yè)區(qū)域總部云集于此。華貿(mào)大廈底商更打造成惠州金融第一街，全部引進(jìn)銀行、證券等金融企業(yè)，永亨銀行首次進(jìn)駐惠州即在此落戶，匯豐銀行業(yè)也隨之進(jìn)駐，改變了以往惠州商務(wù)硬件配置偏低、功能配套缺失，引進(jìn)企業(yè)偏小，布局零落分散，聚集性較差的局面，逐漸形成了以華貿(mào)大廈為核心的江北CBD商務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈集群，直接推進(jìn)惠州總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
華貿(mào)中心的進(jìn)駐是對(duì)惠州居住觀念的一次重大變革。在此之前，惠州的居住觀念還停留在對(duì)景觀的需求上，幾乎都是純住宅項(xiàng)目，依山傍水而建，注重景觀而忽視了生活功能，導(dǎo)致許多住宅區(qū)實(shí)用性差和入住率低，入住后生活成本高。尤其是江北中心區(qū)，生活商業(yè)配套缺乏，許多人都是“工作在江北，生活在河南岸”，寧愿每天這樣往返，也不愿住在“沒(méi)人氣、沒(méi)吃飯地兒”的江北。華貿(mào)中心的出現(xiàn)“入則寧?kù)o，出則繁華”的“一站式”大都市綜合體生活方式越來(lái)越受到市民的喜愛(ài)，尤其是具有國(guó)際化閱歷和視野的成功人士的青睞。
2011年1月20日，廣東省發(fā)展和改革委員會(huì)正式認(rèn)定惠州華貿(mào)中心為“廣東省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)”。惠州華貿(mào)中心成為廣東省首批、惠州市第一個(gè)、也是唯一一個(gè)商務(wù)服務(wù)類型的集聚區(qū)。與其它港口保稅區(qū)、物流園區(qū)或科技園區(qū)不同，惠州華貿(mào)中心也是唯一一個(gè)以單個(gè)項(xiàng)目入選省級(jí)集聚區(qū)的項(xiàng)目。
結(jié) 語(yǔ)
毋庸置疑，一個(gè)成功的城市綜合體必定對(duì)規(guī)避商業(yè)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，加快區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)和良性再造，合理配置城市資源，提升城市居民生活品質(zhì)，擴(kuò)大城市居民消費(fèi)需求，釋放存量、擴(kuò)大增量就業(yè)崗位，開(kāi)拓稅源；帶動(dòng)資金流、信息流、物流、人流的良性擴(kuò)張……具有重要的驅(qū)動(dòng)作用，是一個(gè)城市標(biāo)志性建筑，是一個(gè)城市文化與靈魂的標(biāo)簽。一個(gè)成功的城市綜合體也必定在中國(guó)城市化進(jìn)程中發(fā)揮著承上啟下不可或缺的作用。
精彩點(diǎn)評(píng)
劉世能：北京富達(dá)爾城市發(fā)展咨詢有限公司董事長(zhǎng)
這幾年城市綜合體非常熱門，到處都在建，好多人都在討論城市綜合體到底是好事、還是壞事？我認(rèn)為首先是好事，從中國(guó)城市化進(jìn)程看，很多三四線城市，甚至中小城市發(fā)展的特點(diǎn)，都是工業(yè)發(fā)展到一定程度以后進(jìn)入第二和第三產(chǎn)業(yè)為主的過(guò)渡階段。這樣就帶來(lái)人口的聚集，人口聚集需要第二和第三產(chǎn)業(yè)的支撐。沒(méi)有一個(gè)好的工業(yè)設(shè)計(jì)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)就比較落后，沒(méi)有發(fā)達(dá)的金融，產(chǎn)業(yè)就很難做大，沒(méi)有發(fā)達(dá)的信息，沒(méi)有發(fā)達(dá)的服務(wù)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)就缺乏后勁。這些高端產(chǎn)業(yè)需要載體，高檔商務(wù)區(qū)短時(shí)間內(nèi)可能形成不了，所以城市綜合體就是一個(gè)好的平臺(tái)。從這個(gè)角度講，我們很多城市發(fā)展到一定階段需要城市綜合體。但要真正把綜合體建好，是不容易的。首先這是一個(gè)商貿(mào)業(yè)的提升工程，是服務(wù)業(yè)的升級(jí)工程，是多功能的協(xié)調(diào)工程，是文化工程，也是一個(gè)城市的形象工程、標(biāo)志工程。
要把這些做好是非常難的，需要掌握幾點(diǎn)。第一，要結(jié)合每個(gè)城市的實(shí)際，因地制宜，不能照搬北京、上海、紐約的城市綜合體模式，不是說(shuō)那里有多少世界品牌，這里就需要多少世界品牌。第二，要做城市綜合體一定要結(jié)合生產(chǎn)消費(fèi)來(lái)達(dá)到結(jié)果合理的商業(yè)業(yè)態(tài)，最好地體現(xiàn)城市文化，打造城市地標(biāo)。第三，應(yīng)體現(xiàn)以人為本。業(yè)態(tài)不僅僅是購(gòu)物，不僅僅是生態(tài)服務(wù)業(yè)，最好跟休閑娛樂(lè)結(jié)合在一起。從這些角度講，難度比較大。我做了十多年的城市規(guī)劃，我感覺(jué)很多城市都有很強(qiáng)的責(zé)任心，很希望把城市做好，但是在具體決策過(guò)程中，實(shí)際要考慮的因素很多，需要爭(zhēng)論，需要探討，找到適合自己的發(fā)展道路，從這個(gè)角度看，還需要做很多普及和思想提升的工作。
最后，我認(rèn)為，國(guó)華置業(yè)恰恰體現(xiàn)了這幾點(diǎn)：一、因地制宜。在北京做得很好，到惠州并不是照搬過(guò)去。第二、以人為本。考慮到怎樣讓當(dāng)?shù)乩习傩赵谶@里體驗(yàn)到現(xiàn)代便利的生活。第三、考慮到周邊因素。考慮到和當(dāng)?shù)匚幕⒅苓吔煌ā⒅苓吂δ艿你暯印５谒模紤]的不僅僅是立體銷售，而是成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的載體。我們到好多城市，發(fā)現(xiàn)有的城市找不到現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的場(chǎng)所，很多企業(yè)有律師事務(wù)所，有會(huì)計(jì)師事務(wù)所，但是沒(méi)有一個(gè)好的寫字樓去辦公。因此，華貿(mào)中心這個(gè)城市綜合體對(duì)一些企業(yè)來(lái)講就是福音。我祝愿國(guó)華置業(yè)今后能做出更多更好的項(xiàng)目。
孫奇昌：希埃希規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)
目前，綜合體已經(jīng)成為各級(jí)政府、各個(gè)區(qū)域在努力追求拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)力體。通過(guò)將近17年對(duì)商業(yè)建筑的研究和實(shí)踐，我們得出結(jié)論，商業(yè)綜合體能改變當(dāng)?shù)鼐用竦纳詈唾?gòu)物方式，這是商業(yè)綜合體的主題和它的目的。所以，我們要結(jié)合酒店、超市、商業(yè)街、公寓、公園等等形成一個(gè)綜合體。從規(guī)劃設(shè)計(jì)的角度來(lái)說(shuō)，惠州是一個(gè)山清水秀的地方，是一個(gè)極具風(fēng)情和地方特色的地方。但是在七、八年前，惠州的主要街道，大街小巷都是店鋪，整個(gè)城市形成了兩線加一條的格局，這使惠州變成了典型的線狀城市。商業(yè)綜合體的作用，就是把大體量、大類型、服務(wù)更多人群的設(shè)施集中在一個(gè)地方，騰出更多用地去恢復(fù)和完善城市原有的面貌，這一點(diǎn)是我們這么多年一直在跟各級(jí)政府強(qiáng)調(diào)的。實(shí)際上，做綜合體的目的是節(jié)省土地，使中國(guó)在城市化的發(fā)展過(guò)程中，騰出更多的土地來(lái)，有更多的景觀和生活空間。
另外，惠州華貿(mào)中心這個(gè)城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目做得很成功、很優(yōu)秀，并且已經(jīng)成為了當(dāng)?shù)芈糜谓哟拿拇_起到了這個(gè)作用。在德國(guó)的法蘭克福，一個(gè)11萬(wàn)人口的小鎮(zhèn)就有4個(gè)shopping mall，說(shuō)明城市綜合體已經(jīng)開(kāi)始變成一個(gè)集聚型的商業(yè)中心，在一個(gè)城市里形成一個(gè)城市集群，這樣就可以節(jié)約出更多的土地來(lái)為我們營(yíng)造更好的環(huán)境。惠州城市綜合體項(xiàng)目，我打分就給99分，還有一分的保留就是希望我們今后能做得更純粹一些。因?yàn)槲覠o(wú)法想象歐洲商業(yè)中心里會(huì)出現(xiàn)住宅區(qū)，因?yàn)樽≌枰≌h(huán)境，商業(yè)需要商業(yè)環(huán)境，我希望未來(lái)中國(guó)城市化的建設(shè)再放松一些、再純粹一些、再真正以人為本一些。
