時間：2013-01-31 11:50:35
來源：和訊網 作者：鄧聿文
深圳市政府最近宣布，獲國土部特批，深圳原農村集體經濟組織繼受單位合法工業用地可申請進入市場流通。此舉可說是我國農村集體土地走向市場化的初步制度突破。
國土部允許深圳放開對農村土地直接入市的限制，自有深圳的特殊情況。作為我國城市化率非常高的城市，深圳現有的建設用地只有917.77平方公里，原農村集體用地就有390平方公里，占比高達42%。正如深圳常務副市長呂瑞峰所說，“如果沒有土地改革創新，到2020年深圳可提供新增建設用地僅59平方公里，無地可用的尷尬將嚴重制約深圳未來經濟發展。”
但是，從全國而言，農村集體土地在深圳放開入市，又具有一定必然性，是遲早要走的路子。這個必然性體現在，隨著城鎮國有土地使用制度的改革、城市化進程的加快，農村集體土地特別是城市規劃區內的農村集體建設用地的使用權價值和資產價值越來越顯現，交易活動越來越頻繁，這就形成了集體土地入市的客觀趨勢。盡管目前的征地制度還不允許農村集體土地公開交易，這在一定程度上阻礙了此種趨勢，但它并不意味著集體土地交易的“市場”就不存在，只不過變成了村鎮干部的私下交易和暗箱操作而已。例如，在廣東、江浙等經濟發達地區，農村集體非農建設用地非法入市流轉，已成為一個公開的秘密，而且在數量和規模上呈現出不斷擴大的趨勢。
然而，土地隱市交易，隱患重重：一方面，由于沒有規范管理，容易發生糾紛，當事人的合法權益得不到法律的有效保護；另一方面，隱市交易擾亂了正常的土地市場秩序，容易出現低價流轉和挪用、占用、貪污流轉收入等腐敗行為。后者的原因除了交易的不公開和不透明外，主要在于，法律對集體的界定不嚴。
從法律來看，農村集體土地的所有權主體無疑是農民集體，而不是集體經濟組織。但法律的規定并不嚴謹，何為集體？法律沒有界定；何為集體所有？法律只規定由集體經濟組織或村委會經營管理。這種定性上的空白與權利行使上的簡單粗糙就導致在實踐中，土地名義上由農民集體所有，實際上為集體經濟組織或村委會所有，甚至是由其中的個別人所有，農民不能從法律上看到自己與土地的關系。而集體經濟組織或村鎮干部，或出于私利，或由于毫無土地由農民集體所有的觀念，隨意撕毀承包合同，干涉農地經營，甚至私自賣地的現象很普遍。由此引發的群體事件非常多。廣東烏坎就是其中有名的一起，烏坎事件說白了，就是在土地不能公開流轉的情況下，隱形土地交易的增值收益被當地村干部占有，因此，它本質上是農村集體土地所有權的市場化問題。
而對于城市管理者來說，隨著城市化進程不斷加快，為滿足發展用地需要進行征地的難度加大，失地農民不斷增多，引起的社會問題相應增多，農民對土地的期望值加大，對征地后的生活出路很是擔憂，對征地不斷提出更高的要求。因此，如果切實為了保護農民利益，與其無效防堵，不如有效疏導，改革農村征地制度，使隱形的市場走向公開化，通過規范流轉實現土地市場價值，進而形成農村土地交易的市場化。
可見，放開農地直接入市，等于賦予了農民實質性的土地產權，并由此重構農民和政府的關系。在現有的土地流轉制度下，農民沒有對集體土地的處分權，實際上農村集體土地如何流轉基本是由地方政府說了算，農民也就無法獲得土地出讓后的大部分增值收益。允許農地直接入市，雖然農民還無法擁有法律意義上的土地所有權，但農民事實上已獲得了土地產權——因為對產權來說，最重要的就是其處置權。農民能夠合法地以市場主體的身份直接參與交易談判，以自己的意愿出讓集體建設用地，并獲得土地的增值收益，表明農民有對土地的處置權，實際也就成了土地的真正主人，以后政府或者開發商征地就得跟農民來談判。由于每個人都是自己利益的最佳判斷者，這樣不僅維護了農民的合法權益，減少因征地而帶來的社會矛盾，也使得土地價格能夠正常反映市場供求狀況，為政府制定征地補償標準提供參照系，進而促使城市化、工業化以及農業規模經營健康發展。對目前受制于土地供應的房地產來說，由于農地入市帶來的土地供應量的增多，會拉低整個市場的出讓價格，進而帶動房價的下降，也是一個利好。
因此，深圳放開農地入市，其意義重大。當然，在解除對農地入市的限制后，如何使土地交易的收益最大化，這是接下來需要摸索的問題。深圳打算用兩種收益分配方式供農民選擇，一是所得收益50%納入市國土基金，50%歸原農村集體經濟組織繼受單位；二是所得收益70%納入市國土基金，30%歸原農村集體經濟組織繼受單位，并可持有不超過20%的物業用于產業配套。這實際上對農民還是有限制，應該讓農民自己去選擇和談判交易方式。但不管怎樣，農地入市這最重要的一步已經邁出了。
