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2025年03月14日
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當(dāng)國企首創(chuàng)置業(yè)興奮地在其官方微博宣布：“首創(chuàng)連奪麗澤金融商務(wù)區(qū)三地，將建50萬平城市綜合體”時，民企代表SOHO中國董事長潘石屹則只得在家感慨，“風(fēng)蕭蕭兮易水寒，壯士一去兮不復(fù)返。 ”
潘石屹無比懷念四五年前土地競拍市場全是上市公司和民企那個時代。然而，這種場景只能停留在老潘的回憶中。如今，“一線房地產(chǎn)市場目前基本上是由央企主導(dǎo)，由地方國企輔助開發(fā)，逐漸形成相對壟斷的市場。”潘石屹在接受記者采訪時表示。
據(jù)本報聯(lián)合亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2012年北京成交37塊住宅用地，其中國企拿走24塊，占據(jù)了高達(dá)66%的住宅用地成交份額，而民企拿地僅占34%。
這種現(xiàn)象正在持續(xù)。據(jù)統(tǒng)計，2013年1月北京已成交8宗經(jīng)營性用地，共獲得土地收入176.72億元，同比去年1月增長972%。但值得注意的是，這8宗經(jīng)營性用地均是央企、國企所拿。
土地市場的非典型性壟斷
2012年品牌標(biāo)桿房企大部分完成了全年的銷售計劃，為了在后市的競爭中擴(kuò)大優(yōu)勢，令開發(fā)商們紛紛著手加大土地儲備，展開另一場“搶糧”的角逐。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2012年北京市共成交住宅用地規(guī)劃建筑面積608.74萬平米，遠(yuǎn)低于2012年年初發(fā)布的1700公頃的住宅供應(yīng)計劃。與土地供應(yīng)乏力強(qiáng)烈沖突的，是房企拿地?zé)崆榈母邼q。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，住宅成交回暖、房企資金回轉(zhuǎn)、經(jīng)營壓力減輕，同時后市預(yù)期看好，都高漲了土地市場的熱情。同眾多二線城市相比，即使相比于上海、廣州等一線城市，北京，作為全國的政治文化經(jīng)濟(jì)中心，也一直是拿地相對敏感且困難的區(qū)域，競爭也異常激烈，一塊優(yōu)質(zhì)住宅用地往往有多家企業(yè)進(jìn)行白熱化爭奪，即便是資金雄厚的大開發(fā)商也時常拿地?zé)o望。
但擁有天然優(yōu)勢的央企國企們，正以愈加強(qiáng)勢的姿態(tài)闖入土地市場。2012年它們搶走了66%的住宅用地成交份額。郭毅分析，房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)展至今日，行業(yè)集中度進(jìn)一步上升，中小企業(yè)正在被逐步擠出土地市場，而眾央企國企開始占據(jù)了土地市場的主導(dǎo)地位，“手里有糧，心中不慌”，從而有利于進(jìn)一步提高終端市場的市場份額。
潘石屹回憶，土地市場上的改變是從2009年6月30日廣渠路15號地開始的。他至今還清楚地記得，在當(dāng)天的拍地現(xiàn)場，他坐在中間。后面分別是保利、中信、北京城建、中海，還有一個他完全不認(rèn)識的中化方興。“民企就萬科和SOHO，其他都是央企、國企。”中化方興以40.6億元競得15號地，建設(shè)成了今天的金茂府。
如今的潘石屹只得感慨，十年前一起打拼的上市公司、民企如今都不見了蹤影。“太凄涼了。民企都被擠到了二三線城市，因為央企還看不上那里。”潘石屹說。
資金和出身的優(yōu)勢
在土地市場上，不管是采用價高者得的招拍掛方式還是采用招標(biāo)方式，央企和國企都具有民企難以企及的優(yōu)勢。
以率先創(chuàng)下2012年最高樓面價的東直門香河園3號地塊為例。4月16日，土地市場還處于低迷期。但由于地塊位置優(yōu)越，房企表現(xiàn)出高漲的熱情。整個競價過程經(jīng)歷近40輪，最終，南昌市政投資公司力壓群雄，以19.15億元的價格將該宗地收入囊中。當(dāng)天競拍現(xiàn)場不乏萬科、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)等知名房企，但最終被黑馬擊敗。南昌市政投資公司也是一家地地道道的國企。
隨著房地產(chǎn)市場的回暖，國家有關(guān)部門和北京市采取了一系列平抑地價的手段，試圖通過控制高地價，以穩(wěn)定樓市預(yù)期，促進(jìn)終端市場的銷售平穩(wěn)。在行政手段干預(yù)下，原來的主流土地出讓方式被悄然改變，招標(biāo)方式占據(jù)絕對比例，而央企這方面具有得天獨厚的優(yōu)勢。
以1月18日剛成交的熱門的海淀玉淵潭鄉(xiāng)地塊為例，該地塊采用綜合評標(biāo)方式，首開興貿(mào)聯(lián)合體以52億元的最高價，并主動提出多增加一萬平米保障房配建面積，可謂志在必得。結(jié)果卻被報價第二名的京投聯(lián)合體搶走。首開尚且敗北，遑論其他民企。
郭毅認(rèn)為，眾央企國企已經(jīng)憑借其雄厚的資金實力、良好的政企關(guān)系、較低的融資成本與經(jīng)營壓力，在一級開發(fā)、規(guī)劃及基建環(huán)節(jié)的提前參與等多項優(yōu)勢占據(jù)了土地市場的主導(dǎo)地位，而這些，正是眾多民企拼盡全力也難以望其項背的“天塹”。
潘石屹表示，面對北京地價動輒數(shù)十億元的土地，央企、國企本來就具備天然優(yōu)勢。“他們獲得資金的成本比一般上市公司還要低，況且他們還可以把其他領(lǐng)域的資金注入到房地產(chǎn)領(lǐng)域來。”他說，“房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，在如今的北京土地市場，如果不是財大氣粗，根本進(jìn)不來北京房地產(chǎn)市場這個門檻。”
不過，國企尤其是央企加快搶占房地產(chǎn)市場份額，近幾年備受爭議。
2003年以來，國資委對中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行了大幅度調(diào)整重組，先后確認(rèn)和公布了16家以房地產(chǎn)作為主業(yè)的中央企業(yè)，三級以上房地產(chǎn)子企業(yè)戶數(shù)由原來的728戶減少到目前的373戶。2010年3月18日，國資委要求有房地產(chǎn)主業(yè)的中央企業(yè)，加快調(diào)整步伐，在完成階段性任務(wù)后有序退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
然而，近3年過去，沒有一家央企真正全部退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。反過來，不少國企通過各種手段紛紛加入了房地產(chǎn)市場的白熱化競爭中。2011年樓市的短暫調(diào)整，民營房地產(chǎn)企業(yè)不得不放慢了擴(kuò)張步伐，而央企、國企卻挾資金優(yōu)勢，趁機(jī)攻城略地，市場份額逐年增加。
潘石屹認(rèn)為，央企、國企紛紛搶占房地產(chǎn)市場，還有一個重要原因是，中國正面臨產(chǎn)能過剩危機(jī)，如太陽能、風(fēng)能等行業(yè)均出現(xiàn)過剩。“由于產(chǎn)能過剩，央企、國企手中把持著大量的資金，而這些資金無處可投，只能投向房地產(chǎn)。而這很容易引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而后就是經(jīng)濟(jì)蕭條。”
潘石屹更關(guān)心的是類似于SOHO這類民營企業(yè)的未來。“我們只能相信改革開放。呼吁政府在市場競爭中，對所有性質(zhì)的公司都一視同仁。否則，回到計劃經(jīng)濟(jì)體制，在這種情況下，任何一個民營企業(yè)都不能逃脫可能被淘汰的命運(yùn)。”
