亚洲制服师生 中文字幕,日韩电影免费,亚洲国产高清无码不卡视频 ,人人操人人摸人人操,在线亚洲精品福利网址导航,金欧洲国产免费无码黄色片

以傳播城市化專業(yè)知識(shí)為己任
2025年03月14日
星期五
設(shè)為首頁(yè) | 加入收藏
金科豪賭城鎮(zhèn)化狂取二三線土地
時(shí)間:2013-01-17 10:47:56  來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 
    兩月拿地14宗, 2012年拿地撒金88億,接近全年銷售金額的60%。在資本市場(chǎng)融資不暢的背景下,金科股份(14.80,-0.10,-0.67%)(000686.SH)成為2012年年末,A股最“瘋狂”的房地產(chǎn)公司之一。2012年,金科新增土地?cái)?shù)量27塊,超過(guò)該公司2011年的一倍之多。

  一位與金科曾有密切合作關(guān)系,但不愿透露姓名的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示,金科已從過(guò)去十分重視品質(zhì)的公司轉(zhuǎn)變?yōu)楦咧苻D(zhuǎn)公司。

  瘋狂擴(kuò)張不僅考驗(yàn)著公司的管理能力,也讓公司的人力資源吃緊,融資壓力倍增。金科股份董事會(huì)主席、重慶工商聯(lián)主席黃紅云豪賭城鎮(zhèn)化的擴(kuò)張策略,會(huì)讓公司脫胎換骨,還是將公司推入險(xiǎn)境?

  擴(kuò)張的腳步

  金科此輪擴(kuò)張始于2012年4月。起初,金科拿地節(jié)奏并不快。4月份拿地3宗,位于重慶。5月份拿地3宗,至10月,金科單月拿地?cái)?shù)量不超過(guò)3宗。但到11月,金科突然開(kāi)始提速,頻繁發(fā)布土地獲取公告。11月份拿地7宗,12月份拿地7宗。根據(jù)公告披露的情況計(jì)算,金科投入買(mǎi)地金額達(dá)88.5億元。

  金科的擴(kuò)張范圍集中在重慶和三四線城市。重慶開(kāi)縣、壁山、涪陵等地,金科都在增加土地儲(chǔ)備。此外,金科還在河北張家港、山東濟(jì)南、湖南長(zhǎng)沙等地取地。渤海證券報(bào)告顯示,金科土地儲(chǔ)備建筑面積1588萬(wàn)平米,中西部地區(qū)占比達(dá)到71.2%。土地成本較低,平均樓面地價(jià)1386元。

  拿地背后,兩條戰(zhàn)略邏輯支撐著金科的擴(kuò)張。2011年8月借殼上市之后,金科制定了“622戰(zhàn)略”和“1030戰(zhàn)略”。前者指金科在全國(guó)的布局比重,后者描述的是金科在大本營(yíng)重慶的布局。

  所謂“622戰(zhàn)略”,是指金科在以重慶為中心的中西部,投入比重提高到60%,長(zhǎng)三角和環(huán)渤海地區(qū)分別占20%。這意味著金科的投資布局重心重回大本營(yíng)重慶,注重中西部的投資。用其官方的話來(lái)解釋就是:“金科在一線城市做品牌,二線城市做利潤(rùn),三線城市做規(guī)模。”

  所謂“1030戰(zhàn)略”,也就是用10年時(shí)間,進(jìn)入重慶轄區(qū)的30個(gè)城市發(fā)展。黃紅云強(qiáng)調(diào),一定要在重慶主城以外的區(qū)縣大力發(fā)展。目前,金科已進(jìn)入涪陵、永川、榮昌、開(kāi)縣等6個(gè)區(qū)縣,即將進(jìn)入萬(wàn)州、合川、長(zhǎng)壽等多個(gè)區(qū)縣。

  據(jù)了解,自2011年以來(lái),以大重慶為核心的中西部地區(qū)占金科股份銷售比例,均保持在65%左右。今年中西部地區(qū)新增項(xiàng)目面積占到約70%,三四線城市占比約60%。

  2012年,金科銷售額為150億左右,2011年銷售額為138億。用接近90億的資金去買(mǎi)地,金科透露出強(qiáng)烈的擴(kuò)張欲望。同為重慶背景的企業(yè),龍湖地產(chǎn)(0960.HK)去年的銷售額為400億,拿地金額接近200億,但其布局更廣闊,涵蓋一線城市和二線主要城市。

  黃紅云認(rèn)為,金科必將直接受惠于新型城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展,成為同行業(yè)上市公司中的最大受益者。

  成長(zhǎng)的瓶頸

  華遠(yuǎn)地產(chǎn)(3.84,0.00,0.00%)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)曾在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示,制約企業(yè)擴(kuò)張規(guī)模的是人力和資金。

  2013年初,金科宣布啟動(dòng)“300位行業(yè)精英招募計(jì)劃”,在1月15日開(kāi)始集中面試。睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出,對(duì)于高速擴(kuò)張的企業(yè)必須要具備的兩個(gè)能力,一是開(kāi)發(fā)管理能力的復(fù)制,其次是團(tuán)隊(duì)的復(fù)制能力。

  開(kāi)發(fā)管理能力的復(fù)制,很大程度上受制于資金。從2011年起,金科頻繁借助信托融資。2012年分別和中鐵信托、興業(yè)信托、長(zhǎng)安國(guó)際信托、重慶信托展開(kāi)合作。去年12月27日和重慶信托借款20000萬(wàn)元之后,2012年新增的信托融資額為25.51億元,金科信托融資余額為 45.20 億元。

  對(duì)于在資本市場(chǎng)已失去再融資功能的A股上市公司,其最大的資金來(lái)源是銷售回款,其次是銀行貸款和信托公司。金科從信托公司借款成本為10%至15%左右,遠(yuǎn)高于銀行貸款。擺脫資金危機(jī)后,綠城集團(tuán)副董事長(zhǎng)壽柏年曾向本報(bào)記者表示,綠城今后要減少信托融資,盡量不向信托公司借款。在不確定的市場(chǎng),房地產(chǎn)企業(yè)很難把握項(xiàng)目去化速度,財(cái)務(wù)成本便成為最大的成本。

  快速周轉(zhuǎn)成為保障公司金科資金鏈安全的唯一辦法。據(jù)透露,金科要求重慶區(qū)域項(xiàng)目從拿地到首期開(kāi)盤(pán)原則上不得超過(guò)6個(gè)月,外地項(xiàng)目不得超過(guò)7至8個(gè)月。金科2012年獲取的項(xiàng)目中,有部分項(xiàng)目已開(kāi)盤(pán)銷售。例如,2012年5月底在張家港取得的土地,11月份已開(kāi)盤(pán),速度確實(shí)很快。

  2012年金科獲取的大部分土地都在三四線城市(區(qū))。湘財(cái)證券分析師張化東指出,金科的項(xiàng)目大部分位于重慶主城的周邊縣區(qū),不受房產(chǎn)稅政策的影響。長(zhǎng)沙項(xiàng)目為所轄長(zhǎng)沙縣項(xiàng)目不在限購(gòu)范圍的市內(nèi)五區(qū)。渤海證券在研究中發(fā)現(xiàn),三四線城市對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),很難實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的爆發(fā)式增長(zhǎng),因此增長(zhǎng)還是項(xiàng)目個(gè)數(shù)為主。

  值得注意的是,去年以來(lái),三四線樓市的消化速度明顯落后。克爾瑞信息集團(tuán)樣本統(tǒng)計(jì)顯示,2011年,三四線城市商品住宅銷量同比增30%,遠(yuǎn)高過(guò)一二線城市(負(fù)增長(zhǎng)19%),而去年,三四線城市商品住宅銷量同比增速僅15%,落后于一二線的32%。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳錦平也認(rèn)為,未來(lái)三四線城市可能比一線城市面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。主要是需求增長(zhǎng)面臨更多不確定性,且在前兩年充足的供應(yīng)量下,有可能發(fā)生供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)。金科能否險(xiǎn)中求勝?

  以北京項(xiàng)目為例,金科銷售情況并不盡如人意。其中金科帕莊園2012年5月開(kāi)盤(pán)的別墅部分,項(xiàng)目去化率剛過(guò)50%。2011年10月開(kāi)盤(pán)的住宅部分去化率僅過(guò)30%。金科在北京昌平區(qū)的另外一個(gè)項(xiàng)目金科廊橋花園,同為2011年10月開(kāi)盤(pán),截至2013年1月16日,仍有接近20%未被消化。北京金科相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,主要是受到限購(gòu)政策的影響。金科快速發(fā)展中,一些不和諧的音符也跳出來(lái)。無(wú)錫金科地產(chǎn)被業(yè)主投訴稱,交付的期房綠化及配套設(shè)施嚴(yán)重縮水。

  除了住宅領(lǐng)域的快速擴(kuò)張,2013年,金科地產(chǎn)還打算開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。金科計(jì)劃在重慶照母山地塊打造30萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體,還將在黑山谷打造旅游度假物業(yè)。

  無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)都需要大筆資金投入,由于財(cái)務(wù)報(bào)表的滯后性,跟蹤金科的分析師們普遍認(rèn)為該公司目前并不存在資金鏈問(wèn)題。但金科2011年在建項(xiàng)目共有51個(gè),2012年又新獲得27個(gè)項(xiàng)目,78個(gè)項(xiàng)目代表78股現(xiàn)金流,它們?nèi)澜诲e(cuò),需要極強(qiáng)的資金管理能力。是否能實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn),既有賴于政策,也有賴于市場(chǎng)。而城鎮(zhèn)化策略究竟會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生多大的影響,還看不清。

  在薛迥文看來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去黃金十年已被驗(yàn)證的規(guī)律是,不是靠能力取勝,更多是靠規(guī)模和利潤(rùn)取勝。給開(kāi)發(fā)企業(yè)做大的機(jī)會(huì)僅剩下十幾年的時(shí)間,房地產(chǎn)行業(yè)終將走向細(xì)分市場(chǎng)的道路。由此,不難理解,在機(jī)會(huì)主義導(dǎo)向下,開(kāi)發(fā)商們對(duì)規(guī)模擴(kuò)張的渴望。

相關(guān)新聞
友情鏈接:  國(guó)務(wù)院 住建部 自然資源部 發(fā)改委 衛(wèi)健委 交通運(yùn)輸部 科技部 環(huán)保部 工信部 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部
國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行 中國(guó)銀行 中國(guó)工商銀行 中國(guó)建設(shè)銀行 招商銀行 興業(yè)銀行 新華社 中新社 搜狐焦點(diǎn)網(wǎng) 新浪樂(lè)居 搜房
中國(guó)風(fēng)景園林網(wǎng) 清華大學(xué) 北京大學(xué) 人民大學(xué) 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院 北京工業(yè)大學(xué) 北京理工大學(xué) 北京科技大學(xué) 北京林業(yè)大學(xué) 北京交通大學(xué)
城市化網(wǎng)版權(quán)所有:北京地球窗文化傳播有限公司 service@ciudsrc.com