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2025年03月14日
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一位與金科曾有密切合作關(guān)系，但不愿透露姓名的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，金科已從過(guò)去十分重視品質(zhì)的公司轉(zhuǎn)變?yōu)楦咧苻D(zhuǎn)公司。
瘋狂擴(kuò)張不僅考驗(yàn)著公司的管理能力，也讓公司的人力資源吃緊，融資壓力倍增。金科股份董事會(huì)主席、重慶工商聯(lián)主席黃紅云豪賭城鎮(zhèn)化的擴(kuò)張策略，會(huì)讓公司脫胎換骨，還是將公司推入險(xiǎn)境？
擴(kuò)張的腳步
金科此輪擴(kuò)張始于2012年4月。起初，金科拿地節(jié)奏并不快。4月份拿地3宗，位于重慶。5月份拿地3宗，至10月，金科單月拿地?cái)?shù)量不超過(guò)3宗。但到11月，金科突然開(kāi)始提速，頻繁發(fā)布土地獲取公告。11月份拿地7宗，12月份拿地7宗。根據(jù)公告披露的情況計(jì)算，金科投入買(mǎi)地金額達(dá)88.5億元。
金科的擴(kuò)張范圍集中在重慶和三四線城市。重慶開(kāi)縣、壁山、涪陵等地，金科都在增加土地儲(chǔ)備。此外，金科還在河北張家港、山東濟(jì)南、湖南長(zhǎng)沙等地取地。渤海證券報(bào)告顯示，金科土地儲(chǔ)備建筑面積1588萬(wàn)平米，中西部地區(qū)占比達(dá)到71.2%。土地成本較低，平均樓面地價(jià)1386元。
拿地背后，兩條戰(zhàn)略邏輯支撐著金科的擴(kuò)張。2011年8月借殼上市之后，金科制定了“622戰(zhàn)略”和“1030戰(zhàn)略”。前者指金科在全國(guó)的布局比重，后者描述的是金科在大本營(yíng)重慶的布局。
所謂“622戰(zhàn)略”，是指金科在以重慶為中心的中西部，投入比重提高到60%，長(zhǎng)三角和環(huán)渤海地區(qū)分別占20%。這意味著金科的投資布局重心重回大本營(yíng)重慶，注重中西部的投資。用其官方的話來(lái)解釋就是：“金科在一線城市做品牌，二線城市做利潤(rùn)，三線城市做規(guī)模。”
所謂“1030戰(zhàn)略”，也就是用10年時(shí)間，進(jìn)入重慶轄區(qū)的30個(gè)城市發(fā)展。黃紅云強(qiáng)調(diào)，一定要在重慶主城以外的區(qū)縣大力發(fā)展。目前，金科已進(jìn)入涪陵、永川、榮昌、開(kāi)縣等6個(gè)區(qū)縣，即將進(jìn)入萬(wàn)州、合川、長(zhǎng)壽等多個(gè)區(qū)縣。
據(jù)了解，自2011年以來(lái)，以大重慶為核心的中西部地區(qū)占金科股份銷售比例，均保持在65%左右。今年中西部地區(qū)新增項(xiàng)目面積占到約70%，三四線城市占比約60%。
2012年，金科銷售額為150億左右，2011年銷售額為138億。用接近90億的資金去買(mǎi)地，金科透露出強(qiáng)烈的擴(kuò)張欲望。同為重慶背景的企業(yè)，龍湖地產(chǎn)(0960.HK)去年的銷售額為400億，拿地金額接近200億，但其布局更廣闊，涵蓋一線城市和二線主要城市。
黃紅云認(rèn)為，金科必將直接受惠于新型城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，成為同行業(yè)上市公司中的最大受益者。
成長(zhǎng)的瓶頸
華遠(yuǎn)地產(chǎn)(3.84,0.00,0.00%)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)曾在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，制約企業(yè)擴(kuò)張規(guī)模的是人力和資金。
2013年初，金科宣布啟動(dòng)“300位行業(yè)精英招募計(jì)劃”，在1月15日開(kāi)始集中面試。睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，對(duì)于高速擴(kuò)張的企業(yè)必須要具備的兩個(gè)能力，一是開(kāi)發(fā)管理能力的復(fù)制，其次是團(tuán)隊(duì)的復(fù)制能力。
開(kāi)發(fā)管理能力的復(fù)制，很大程度上受制于資金。從2011年起，金科頻繁借助信托融資。2012年分別和中鐵信托、興業(yè)信托、長(zhǎng)安國(guó)際信托、重慶信托展開(kāi)合作。去年12月27日和重慶信托借款20000萬(wàn)元之后，2012年新增的信托融資額為25.51億元，金科信托融資余額為 45.20 億元。
對(duì)于在資本市場(chǎng)已失去再融資功能的A股上市公司，其最大的資金來(lái)源是銷售回款，其次是銀行貸款和信托公司。金科從信托公司借款成本為10%至15%左右，遠(yuǎn)高于銀行貸款。擺脫資金危機(jī)后，綠城集團(tuán)副董事長(zhǎng)壽柏年曾向本報(bào)記者表示，綠城今后要減少信托融資，盡量不向信托公司借款。在不確定的市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)很難把握項(xiàng)目去化速度，財(cái)務(wù)成本便成為最大的成本。
快速周轉(zhuǎn)成為保障公司金科資金鏈安全的唯一辦法。據(jù)透露，金科要求重慶區(qū)域項(xiàng)目從拿地到首期開(kāi)盤(pán)原則上不得超過(guò)6個(gè)月，外地項(xiàng)目不得超過(guò)7至8個(gè)月。金科2012年獲取的項(xiàng)目中，有部分項(xiàng)目已開(kāi)盤(pán)銷售。例如，2012年5月底在張家港取得的土地，11月份已開(kāi)盤(pán)，速度確實(shí)很快。
2012年金科獲取的大部分土地都在三四線城市(區(qū))。湘財(cái)證券分析師張化東指出，金科的項(xiàng)目大部分位于重慶主城的周邊縣區(qū)，不受房產(chǎn)稅政策的影響。長(zhǎng)沙項(xiàng)目為所轄長(zhǎng)沙縣項(xiàng)目不在限購(gòu)范圍的市內(nèi)五區(qū)。渤海證券在研究中發(fā)現(xiàn)，三四線城市對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，很難實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的爆發(fā)式增長(zhǎng)，因此增長(zhǎng)還是項(xiàng)目個(gè)數(shù)為主。
值得注意的是，去年以來(lái)，三四線樓市的消化速度明顯落后。克爾瑞信息集團(tuán)樣本統(tǒng)計(jì)顯示，2011年，三四線城市商品住宅銷量同比增30%，遠(yuǎn)高過(guò)一二線城市(負(fù)增長(zhǎng)19%)，而去年，三四線城市商品住宅銷量同比增速僅15%，落后于一二線的32%。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳錦平也認(rèn)為，未來(lái)三四線城市可能比一線城市面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。主要是需求增長(zhǎng)面臨更多不確定性，且在前兩年充足的供應(yīng)量下，有可能發(fā)生供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)。金科能否險(xiǎn)中求勝？
以北京項(xiàng)目為例，金科銷售情況并不盡如人意。其中金科帕莊園2012年5月開(kāi)盤(pán)的別墅部分，項(xiàng)目去化率剛過(guò)50%。2011年10月開(kāi)盤(pán)的住宅部分去化率僅過(guò)30%。金科在北京昌平區(qū)的另外一個(gè)項(xiàng)目金科廊橋花園，同為2011年10月開(kāi)盤(pán)，截至2013年1月16日，仍有接近20%未被消化。北京金科相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，主要是受到限購(gòu)政策的影響。金科快速發(fā)展中，一些不和諧的音符也跳出來(lái)。無(wú)錫金科地產(chǎn)被業(yè)主投訴稱，交付的期房綠化及配套設(shè)施嚴(yán)重縮水。
除了住宅領(lǐng)域的快速擴(kuò)張，2013年，金科地產(chǎn)還打算開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。金科計(jì)劃在重慶照母山地塊打造30萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體，還將在黑山谷打造旅游度假物業(yè)。
無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)都需要大筆資金投入，由于財(cái)務(wù)報(bào)表的滯后性，跟蹤金科的分析師們普遍認(rèn)為該公司目前并不存在資金鏈問(wèn)題。但金科2011年在建項(xiàng)目共有51個(gè)，2012年又新獲得27個(gè)項(xiàng)目，78個(gè)項(xiàng)目代表78股現(xiàn)金流，它們?nèi)澜诲e(cuò)，需要極強(qiáng)的資金管理能力。是否能實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，既有賴于政策，也有賴于市場(chǎng)。而城鎮(zhèn)化策略究竟會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生多大的影響，還看不清。
在薛迥文看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去黃金十年已被驗(yàn)證的規(guī)律是，不是靠能力取勝，更多是靠規(guī)模和利潤(rùn)取勝。給開(kāi)發(fā)企業(yè)做大的機(jī)會(huì)僅剩下十幾年的時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)終將走向細(xì)分市場(chǎng)的道路。由此，不難理解，在機(jī)會(huì)主義導(dǎo)向下，開(kāi)發(fā)商們對(duì)規(guī)模擴(kuò)張的渴望。
