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2025年03月14日
星期五
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2008年末發端于美國并不斷蔓延的金融危機對全球經濟造成了巨大的影響，日益開放的中國經濟不可避免地受到了一定程度的影響，住房商品化背景下高速發展的中國房地產業在這場金融危機中面臨著怎樣的機遇和挑戰？參與論壇的政府官員、專家、企業家給出了他們的看法。
顧云昌：解決高房價應抑制過熱的投資投機行為
中國房地產研究會副會長
今年以來，中國房地產市場迅速從低迷走向繁榮，是美國的次貸危機的“幫忙”，導致各國政府紛紛出手刺激經濟政策，在中國“出手要快，出拳要重”的情況下，加速了房地產市場的回暖。
十年前我曾經講過，房地產業對中國經濟而言是“冬天的一把火”，“拉動經濟的一匹馬”。但也要防止房地產成為“損害經濟的一匹狼”。當金融泡沫破滅的時候，這只狼就來了。
現在，我還要加一句，房地產業是我國宏觀經濟當中“一枚重要的棋子”，這枚棋子的作用不是小兵，是車、馬、炮。宏觀經濟與房地產密切相關，宏觀經濟的變化必然影響房地產發展，反過來房地產發展好壞直接影響宏觀經濟。
實際上從上個世紀亞洲金融風暴中暴露出的問題，從墨西哥房地產泡沫破滅，亞洲日本、中國臺灣、香港房地產出現泡沫，以及如今的美國次貸危機，我們都看出房地產健康發展，對于宏觀經濟層面意味著什么？
正因為如此，各國政府都高度重視房地產業，它的健康是金融健康的基礎；而金融風險是國民經濟風險中最主要的風險。所以房地產業健康不健康，直接關系到國民經濟的安全運行。
為什么中國的房地產在金融危機下反而忽然繁榮起來了呢？我認為是因為政策利好，經濟政策刺激力度大。但任何事物總是一分為二的。這輪房地產迅速回暖也帶來了泡沫，特別在熱點城市，最近半年的漲幅太快，房價又超過了歷史峰值。
以北京為例，去年春節到現在，從市場得到的數據，北京房價漲幅超過30%。當然，房地產市場上的泡沫，各地情況也不一樣，一些地方可能大些，有些地方可能小些，也有一些地方沒有。
當前，我國房地產市場總體狀況可以用四個字來形容：“錢松地緊”。目前市場上流動資金充裕，估計國家明年會繼續寬松的貨幣政策，再加之預期通貨膨脹的壓力，不少人都期望通過買房來保值。
這種情況下，必然導致需求旺盛。另一方面，我們的土地供應量一直很緊，又加之各地普遍存在囤地現象，導致商品房的供應量始終跟不上需求量。以今年為例，一到十月，全國商品房銷售面積6.6億平方米，商品房竣工面積只有3.7平方米，兩者相差近3億平米。房價始終“降不了火”也就在情理之中了。所以，要想解決高房價問題，應當在加大建設土地供應量，盤活存量土地的同時，發揮貨幣金融政策的作用，抑制過熱的投資、投機需求。
隨著城市化進程的加快，城市建設用地，特別是商品住房和保障性住房的用地不夠怎么辦？我覺得，我們應該把目光轉向農村的宅基地和建設用地。如果能通過合理合法的渠道使農村的宅基地、建設用地變成城市的建設用地。在農民進城的同時，讓他們把宅基地也“帶”進城來。這樣一來，既解決了城市用地問題，又解決了耕地的保護問題和農民收益問題。可謂是一舉三得。
陳昉：有戰略遠見的開發商應把目光投向西部
天津濱海新區社會發展局局長
多年以來，我們國家一直在走這樣一條發展之路：利用國內廉價的勞動力和土地，把外國的工業聚集到中國，增長GDP，建設大城市。時至今日，這條路走到了一個十字口。回過頭看我們走過的發展道路，就會發現，實際上我們一直在用國內社會民生保障的錢和中國經濟的一些沉重代價，譬如環境污染和資源的過度消耗來換取出口和GDP的增加，造成了現在的繁榮。
金融危機一年前在美國引發了經濟坍塌，在世界導致了多米諾骨牌效應，全球經濟處于低迷和就業不足中。為了應對危機，中國政府推出了四萬億的投資政策來擴大內需。現在看四萬億投資運作一年后，產生了一些問題，部分主要體現在房地產業的快速發展上，其中樓價增長過快、過高，群眾買不起房，但定價權掌握在開發商和地方政府手里，不利于大庇天下寒士俱歡顏。
目前，一些城市樓價的畸形飛速增長已引起了國家的高度重視。同時，把大量資金在短期內投向房地產，增加了銀行信貸的風險和通脹的可能，可能引發新的金融風險，并最終拖累國民經濟的發展趨勢。
上世紀90年代，日本房地產市場泡沫破滅引發了災難性后果，應使我們引以為鑒。客觀地講，目前我國金融管理水平與西方發達國家相比還有很大差距，金融創新才剛剛開始，在這種情況下，不斷加大房產信貸投放并帶來通脹風險，國家必然會慎重考慮。
現在國家正在調整涉及房地產的一些政策措施，如清查土地供應中間環節，打擊囤地，加大廉租房建設，甚至考慮逐步開征房地產稅試點等。隨著這些政策措施的逐步推行，將會對房地產市場的發展帶來一定影響。
我認為，金融危機使目前我國城市化趨勢和房地產業發展大格局正在發生新的變化。隨著中國城市化的進程，我國將會誕生一大批中小城市。過去十五年里，我國基本上打通了從西北到東南的經濟大動脈，越是沿海的地區發展越快。現在國家正在努力打通第二條經濟發展大通道，就是從長吉圖經過京津冀再向中部及西南五省發展，這是國家戰略的調整。濱海新區作為城鄉一體化試驗區即是國家戰略布局上的一點。這一格局叫“雙龍交會”，將會對這些區域及規劃通道上的城市化布局和房地產業發展產生非常大的影響。
其次，隨著國家推行省權下放到縣，會使縣級為主的中小城鎮產生加速建設和資源集中的趨勢。這會使得我國新出現一大批中小城市，城市化布局更加合理和科學。
因此，在金融危機沖擊的背景下，隨著中國沿海工業產業向內地梯度轉移的速度開始加速，將會給中西部及二線城市建設和房地產業帶來新的機遇和挑戰。有戰略遠見的開發商應該把目光和精力逐步投向這些地區。
林少洲：金融危機對中國城市化的發展產生了結構性影響
厚土機構董事局主席
我認為，2009年中國房地產業的恢復和發展態勢很出人意料，包括業界中人都沒有想到，居然發展這么好。許多城市房價上漲幅度，尤其是一線城市，遠遠超過2007年時候的狀況。對這種現象，現在大家都在想，應該怎么辦？我現在有一個觀點：中國總體發展勢頭因為金融危機受到階段性打壓，但發展勢頭依然非常強勁，其潛力大家還遠遠沒有意識到。
總體上來說，金融危機除了影響中國房地產業和城市化的發展速度外，還會對中國城市化的結構產生影響。由于工作性質的關系，大概在十年以前，我已陸陸續續看了許多地方。
我最早在廣東沿海城市做房地產項目，2000年前后開始到內陸城市。總體上來說，內陸城市的城市化率比較低，城市化發展的狀況也相對比較滯后。在我們今天發布的城市化率報告里面也可以看到，珠三角的城市化率到了80%多，而安徽省城市化率只有30%。這里面有巨大的落差。
而此次爆發的金融危機，實際上對中國整個城市化結構起到了均衡作用，影響比較深刻。此次金融危機中，沿海發達地區受沖擊比較大，但對廣大的內陸地區，尤其是中西部地區的城市化發展，金融危機實際上起到了一個加速的作用。以合肥為例，我在這個城市做了一個數百萬平米的項目。短短三年不到，整個項目全部賣光。
歸根結底，合肥最近這兩年的迅猛發展勢頭，主要還是得益于沿海經濟產業的轉移，再加之金融危機對沿海經濟的影響，給了中部地區發展機會。如果沿海像原來一樣氣勢如虹，高速成長，所有的資源要素停留在它那邊，中部地區可能就沒有如此快速的發展勢頭了。
所以，我認為，金融危機對中國整個城市化的發展產生了結構性的影響，對沿海有階段性的影響，同時也給中西部地區帶來了發展機遇，加速了它們的城市化進程，讓更多的農村人口往城市轉移，地區人口向中心城市轉移。
孫奇昌：城市建設要從實際出發
北京希埃希建筑設計院院長
今天見到許多領導和我的恩師吳德繩先生，這讓我非常高興。關于金融危機與房地產之間的影響關系，我覺得在金融危機前，中國的建設，可以說整個城市化建設是由政府和各種開發企業聯合建設。
金融危機來臨的時候，我認為中國的建設高潮依然沒有停止，政府接過了建設的重擔，繼續進行規模型的建設工作。如今，金融危機的陰影漸漸遠去，政府則把更多的精力放在城市自身品位的提升和優化，城市功能的進一步完善以及城市整體文化形象的塑造上，開發企業又一次把城市建設的大旗從政府手中接了回來。
在城市化建設過程中，北京希埃希建筑設計院由南往北，由西往東，經歷、見證了不同地區的城市化發展，可謂是感慨頗多。前一段時間，一個西部城市請我們為該城做新城規劃設計。開始做規劃時，甲方告訴我們，該城老城區城市化進程已經基本完結了，拆遷改造量太大，他們在該城的北部辟出了48平方公里的用地，作為今后十年該城市城市化建設的重點。甲方在催促我們盡快出設計圖紙的同時，還要求我們今年冬天把水挖出來。我說為什么？他說明年3月15日要在新規劃區蓋一個總部基地和一個最高標準的五星級酒店。
一個禮拜后，我們退出這個項目。因為這個項目的起動存在太多的不可預見性。48平方公里的土地，僅僅把一個總部基地，五星級酒店作為整個區域的啟動，這是具備極大的風險的。區域的綜合配套，支柱項目的引入，常住人口的確定，開發的階段性研究等等，科學合理的建設應該建立在系統嚴謹的論證和規劃的基礎之上，覺不是異想天開的事。
城市化建設進程中，我們應該隨時反思什么是好的城市？什么是不好的城市？最近炒得沸沸揚揚的乳山新城，其實幾乎是一座空城。這樣的項目越少越好，如果做了，可能會留下罵名的。
我認為，在城市化進程中，一個城市或是一個區域的建設應該根據自身的實際特點來進行，應首先滿足文化和居住類的功能，再滿足社會和地產開發的功能。所以，我相信，如果地產商遵照政府確定的先人文，再配套，最后地產的步驟來進行項目開發，不僅能在城市化建設中得到更多的自身利益，還會為中國建造一批更具人情味的新的、好的城市。
程崇山：金融危機是地產行業升級的契機
北京誠必達房地產經紀有限公司董事
與其說這次金融危機是一次地產業洗牌的過程, 不如說它將成為行業升級的契機. 現在，我想談談自己的一點思考，即在金融危機的壓力和城市化巨大機遇的雙重形勢面前，房地產企業發展戰略和企業定位的調整問題。
企業是社會環境和市場環境的產物，面對新的發展形勢和環境，企業往往會進行不同程度的發展戰略的轉移和調整。每個企業都有自己的有效資源和強力資源，如何實現資源的優化配置，我認為，最為關鍵的還是要用自己的有效資源去置換發展所需要的資源，比如著名的潘石屹和任志強的“雞蛋換糧票”。
面對我國迅猛的城市化進程，面對二、三線城市擠身房地產主戰場，作為地產開發四要素的資金、土地、人才技術和社會關系資源，這時急需通過企業間的合作和戰略聯盟, 才能形成優勢互補和最大合力。只有合作和聯盟越來越多，市場才能越來越活躍，企業成功的路才能越走越寬。消費者才能得到越來越多的優質產品和良好服務。
正是在這樣的市場環境和企業戰略下,人才和專業技術資源的輸出已經成為企業合作的重要形式。作為北京十大代理商之一的誠必達公司，之所以能夠頻頻與陜國投、合生創展、唐山同創等開發企業建立戰略伙伴聯盟，正是源于我們較早調整公司經營戰略，超出以往經紀公司一貫奉行的以推廣策劃和項目銷售為主要內容的“后營銷”理念，而把全程營銷，特別是以確定運營戰略、贏利模式和產品方案為主要內容的“前營銷”作為經紀公司的核心競爭力的必然結果。
為了達成這一目標，我們專門組建了自己的投資顧問團隊，包括公司強力的專家組、具有相當行業威望的顧問團隊、以及外圍資源團隊（包括一流建筑設計公司、物業公司等）,從開發商拿土地、產品市場定位、直至到項目銷售完畢，提供全套完整解決方案。
此種情況下，那些有資金的大開發商和擁有土地資源的發展性企業，通過與我們的合作，都達到了雙贏的結果。也正是因為擁有這些資源，才使我們在金融危機的壓力下，抓住了城市化發展的機遇，讓企業在危機中不斷得到發展壯大。
