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2025年03月14日
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養(yǎng)老是個(gè)問題，去哪里養(yǎng)老更是一個(gè)問題。今年10月，北京市老齡辦在發(fā)布的報(bào)告顯示，北京市戶籍總?cè)丝?277.9萬人，其中，60歲及以上戶籍老年人口247.9萬人，占總?cè)丝诘?9.4%，而北京投入運(yùn)營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位總數(shù)僅7萬張。
在巨大的供需矛盾下，催生了包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但在政策和市場的限制下，北京養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展一直處于“炒得熱做得冷”的狀態(tài)。
轉(zhuǎn)機(jī)也許會(huì)出現(xiàn)在2013年。從明年起，養(yǎng)老設(shè)施用地將納入北京市年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。北京市國土局表示，“將通過財(cái)政、土地供應(yīng)等政策支持的手段，吸引社會(huì)資本投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，并根據(jù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的性質(zhì)，實(shí)施不同的土地供應(yīng)方式，明確產(chǎn)權(quán)持有方式。”對此，有業(yè)內(nèi)人士分析，2013年，北京將迎來養(yǎng)老地產(chǎn)元年。
“失望大于期望”
12月15日。周六。北京。大雪。位于昌平區(qū)的北京太陽城國際老年公寓（下稱“太陽城”）內(nèi)一片冷清。
“生活在這里的都是老年人，雪天路滑，很少有人出門。”居住在這里的王阿姨告訴記者。王阿姨今年68歲，有三個(gè)子女，大女兒生活在國外，小女兒和兒子都有了各自家庭，為了不給兒女添麻煩，也為了更自在地過晚年生活，她和老伴決定不和兒女同住，在考察了北京市很多養(yǎng)老院后，最終選擇了太陽城。
“我不喜歡養(yǎng)老院的氛圍，住在那里的老人要么沒有子女，要么就是子女不贍養(yǎng)，很少有老人是主動(dòng)要求住在那里的。這些老年人看上去都不快樂，那里不是養(yǎng)老的地方。”王阿姨說，“后來我們把目光鎖定在專門為老年人服務(wù)的小區(qū)。”
但居住在養(yǎng)老公寓里的王阿姨并不滿意，“失望大于期望”。入住后，服務(wù)遠(yuǎn)沒有開發(fā)商承諾的那樣完備和及時(shí)。
王阿姨介紹，“剛住進(jìn)來時(shí)，每個(gè)樓門口都有保安，現(xiàn)在整個(gè)小區(qū)也見不到幾個(gè)保安。以前出門，一揚(yáng)手就有電瓶車開過來，現(xiàn)在是定點(diǎn)定時(shí)開。行動(dòng)不方便的老人，要早早地到地兒等候。如果什么東西壞了，物業(yè)也總是拖著不解決。”
讓王阿姨心有芥蒂的是，小區(qū)的一些特色配套設(shè)施，包括免費(fèi)的活動(dòng)中心、60歲以上老人免費(fèi)泡溫泉的服務(wù)，并沒有完全兌現(xiàn)，“買房合同里寫的是，60歲以上老人非節(jié)假日可免費(fèi)享受泡溫泉，大家就以為是周一到周五都可以，結(jié)果入住才知道，只能是每周一可以享受，平時(shí)不行。感覺上當(dāng)了，但相比現(xiàn)在的一些養(yǎng)老院，這里也好多了。”
事實(shí)上，北京太陽城已經(jīng)是養(yǎng)老地產(chǎn)中較成功的樣本。盡管很多開發(fā)商將目光投向了養(yǎng)老地產(chǎn)，但目前建成并交付入住的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目屈指可數(shù)。而養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式，還處于“初級探索階段”。養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利也基本上靠地產(chǎn)的銷售賺錢，純養(yǎng)老運(yùn)營部分尚難能夠單獨(dú)“活得好”。
“當(dāng)前，養(yǎng)老地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鼓勵(lì)性政策的缺失或政策壁壘，一定程度上給這個(gè)市場裝上了一個(gè)無形的‘玻璃門’，這個(gè)‘玻璃門’阻礙了企業(yè)和資本進(jìn)入市場的熱情。”同策房產(chǎn)咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說。
缺乏統(tǒng)一規(guī)范
“中國社會(huì)老齡化問題將會(huì)日益突出，尤其是5年以后這個(gè)問題將會(huì)更加明顯，原因很簡單，上世紀(jì)80年代出生的獨(dú)生子女，他們的父母在5年后年齡會(huì)達(dá)到65歲。這意味著養(yǎng)老地產(chǎn)市場具有比較大的發(fā)展空間。”張宏偉說。
張宏偉認(rèn)為，盡管當(dāng)前90%以上的人以居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老為主，并不會(huì)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目之中。但是，目前仍有眾多品牌房企提前布局養(yǎng)老地產(chǎn)市場，因?yàn)樗麄兠媾R的服務(wù)對象是這不到10%人群當(dāng)中的中高端老年收入者，這些人群的養(yǎng)老需求足以支撐這些開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)市場上拿地?fù)尩乇P。
盡管有較早進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的一些企業(yè)，并且在運(yùn)營模式上相對較成功，但是，這些企業(yè)的運(yùn)營管理基本是各執(zhí)一詞，整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)市場并沒有統(tǒng)一的行業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。
“要明確養(yǎng)老地產(chǎn)的屬性。首先，它的價(jià)值和屬性應(yīng)該有地產(chǎn)屬性，有住宅、普通商業(yè)地產(chǎn)和醫(yī)療保健等；其次，有非常強(qiáng)的金融屬性，比如說證券、基金、保險(xiǎn)、儲(chǔ)蓄性的產(chǎn)品，會(huì)在這個(gè)鏈條中得到發(fā)揮和承載，還包括客戶理財(cái)、老年理財(cái)?shù)膬?nèi)容；再次，有服務(wù)屬性，服務(wù)于核心的需求和老年增值的需求；此外，還應(yīng)當(dāng)有非常強(qiáng)的人文屬性，只有這樣才能讓老人覺得是家。所以，養(yǎng)老住區(qū)的項(xiàng)目絕不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，也不是房地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)型。”聶梅生介紹說。
現(xiàn)在，養(yǎng)老地產(chǎn)正逐步成為房地產(chǎn)企業(yè)獲得盈利的新渠道。然而，由于目前城市規(guī)劃中尚無養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，目前多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目的土地都是居住、商業(yè)、醫(yī)療用地，土地成本高昂，這也使不少地產(chǎn)企業(yè)卻步不前；同時(shí)，由于缺乏產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與制度支持，也使地產(chǎn)企業(yè)陷入困惑之中。
早在2010年12月，萬科宣布進(jìn)入老齡化住宅開發(fā)運(yùn)營領(lǐng)域，在北京房山竇店“萬科幸福匯”項(xiàng)目，拿出一棟樓試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)。
兩年過去了，萬科養(yǎng)老地產(chǎn)的具體操作模式仍未明確，萬科北京分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)，“目前有關(guān)這部分的運(yùn)營模式、具體規(guī)劃、如何布置，以及配套設(shè)施都沒有詳細(xì)的方案，整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作還在研究中。”
在北京，除了萬科，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也成立了專門的養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)部。保利地產(chǎn)在北京即將推出養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，其首個(gè)試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目選擇在北京上風(fēng)上水的西山區(qū)域。
“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)載體作用將是趨勢。中國已步入老齡化時(shí)代，老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)將成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要的內(nèi)需型產(chǎn)業(yè)，而且獨(dú)生子女的國情，也使中國老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展更為緊迫。但是應(yīng)注意，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并非就是養(yǎng)老地產(chǎn)，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中，地產(chǎn)只占到20%的比例，只是在這個(gè)產(chǎn)業(yè)中起到的是承載作用，開發(fā)商不可能全部承擔(dān)起包括醫(yī)療、保險(xiǎn)在內(nèi)的多個(gè)職能。”聶梅生說。
政策破冰
雖然養(yǎng)老地產(chǎn)前景可觀，但在目前政策條件下，涉足的房地產(chǎn)商步履維艱。養(yǎng)老地產(chǎn)占地面積往往很大，但在土地獲取過程中，由于養(yǎng)老地產(chǎn)并非保障性住房，因此無法獲得劃撥土地，只能采取招拍掛方式拿地，這樣的高成本往往令企業(yè)難以承受。
“從前期準(zhǔn)備到后期的持續(xù)運(yùn)營，養(yǎng)老地產(chǎn)所需資本成本很高，沒有足夠資金支持，投資者承受的壓力很大。養(yǎng)老地產(chǎn)只是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一種業(yè)態(tài)，屬于長線投資，很難在短期內(nèi)獲得回報(bào)。”一位業(yè)內(nèi)人士分析說，“因此需要政府進(jìn)行引導(dǎo)和扶持。”
張宏偉也認(rèn)為，“養(yǎng)老地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)要順利發(fā)展，應(yīng)盡快消除當(dāng)前的無形的政策壁壘。”
房地產(chǎn)商的困局有望在2013年有所突破。從明年起，養(yǎng)老設(shè)施用地將納入北京市年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。
據(jù)了解，目前，在北京的土地供應(yīng)計(jì)劃中，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地屬于劃撥用地，主要按北京市規(guī)劃部門的公共設(shè)施“千人指標(biāo)”及市民政部門的申請建設(shè)，并沒有在供地計(jì)劃中明確供地面積和位置。
比如在今年5700公頃的國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中，用途結(jié)構(gòu)表中明確住宅用地1700公頃，商服用地350公頃，交通運(yùn)輸用地1100公頃，公共管理與公共服務(wù)用地1200公頃，對于“養(yǎng)老用地”，只有“保障文化、科技、養(yǎng)老等公共設(shè)施的用地供應(yīng)”的字樣，沒有具體數(shù)字。明年，養(yǎng)老用地的多少將落實(shí)到用途結(jié)構(gòu)表中。
北京規(guī)劃委相關(guān)負(fù)責(zé)人建議，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)要符合專項(xiàng)規(guī)劃。北京市國土局提出，應(yīng)通過財(cái)政、土地供應(yīng)等政策支持的手段，吸引社會(huì)資本投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，并根據(jù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的性質(zhì)，實(shí)施不同的土地供應(yīng)方式，明確產(chǎn)權(quán)持有方式。
對此，業(yè)內(nèi)人士持樂觀態(tài)度：獨(dú)立的土地供應(yīng)將成為未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，將成為中國實(shí)質(zhì)意義養(yǎng)老地產(chǎn)的破冰之旅。
