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2025年03月14日
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年末歲尾，調(diào)控再次面臨緊要關(guān)口，12月初召開的中央政治局會議要求“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作”，無疑傳遞出清晰信號：未來調(diào)控決心不變，力度不減。
市場：總體態(tài)勢平穩(wěn) 反彈壓力猶存
如果要用一個字，來描述2012年房地產(chǎn)市場，“穩(wěn)”可謂首選。
從房價(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量來看，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1到10月份，僅有兩個月份，70個大中城市新建商品房環(huán)比價(jià)格上漲的城市數(shù)量過半。其余8個月份，一半以上城市房價(jià)環(huán)比沒有上漲，特別是前5個月，房價(jià)環(huán)比上漲的城市個數(shù)均未超過10個。
從房價(jià)環(huán)比上漲幅度來看，1月份，70個大中城市新建商品房全線停漲，其余月份最高漲幅均未超過0.7%。
從土地市場來看，全國土地市場整體處于偏冷區(qū)間。國土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國房地產(chǎn)用地供應(yīng)、土地出讓總面積和價(jià)款，分別同比減少12.5%、9.7%和26.3%。
從調(diào)控成效來看，一個突出表現(xiàn)即投機(jī)投資性需求得到抑制。權(quán)威部門官員表示，自住性購房需求是市場主流。以北京為例，居民首次購房比例穩(wěn)定在90%左右。根據(jù)對前11個月90個重點(diǎn)城市的監(jiān)測，144平方米以下新建普通商品住房成交套數(shù)占比達(dá)90%以上。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)市場是朝著宏觀調(diào)控的方向發(fā)展。從價(jià)格、投資、銷售面積等主要指標(biāo)來看，市場總體是理性的。
值得注意的是，近期部分城市量價(jià)齊升勢頭明顯，特別是土地市場高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)，影響了整體市場購房者的預(yù)期。
調(diào)控：成果仍不穩(wěn)固 問題不容忽視
盡管房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體平穩(wěn)，但是調(diào)控成果仍不穩(wěn)固，市場仍處于敏感時期，市場運(yùn)行中出現(xiàn)的一些問題不容忽視。
部分城市房價(jià)上漲壓力依然較大。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份70個大中城市新建商品住房環(huán)比價(jià)格有35個城市呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。
住房用地、新開工面積等先行指標(biāo)持續(xù)下降，結(jié)構(gòu)性矛盾突出。數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積、商品住房新開工面積同比分別下降了18%和12.7%。朱中一說：“這些指標(biāo)下降可能影響明后年供求關(guān)系，加大房價(jià)上漲壓力。”
一些地方政府放松調(diào)控的意愿較強(qiáng)。受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政增收壓力，部分地方政府希望進(jìn)一步活躍市場，增加了調(diào)控政策執(zhí)行的難度。
房價(jià)上漲預(yù)期有所增強(qiáng)。住房限購、限貸等調(diào)控政策已經(jīng)持續(xù)近兩年，開始進(jìn)入政策疲勞期。再加上受宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)筑底等因素影響，社會對房價(jià)上漲的預(yù)期逐步增強(qiáng)。
大學(xué)畢業(yè)已經(jīng)4年的王濤，最近在北京回龍觀附近買了一套80平方米的兩居室。他說：“跌的時候不敢買，漲的時候又怕買不起，忐忑快一年，也沒見出臺什么新政策，房價(jià)總體變化也不大，所以還是決定買。”
當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)不穩(wěn)固、通脹壓力依然較大。特別是社會資金流動性寬裕，投資渠道不暢，社會資金投資房地產(chǎn)市場的沖動仍較強(qiáng)烈。
值得注意的是，隨著美聯(lián)儲推出第三輪量化寬松政策(QE3)后，人民幣重拾升值預(yù)期，熱錢流入對房地產(chǎn)市場調(diào)控同樣帶來挑戰(zhàn)。
調(diào)控：決心不變 力度不減
“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作”，中央政治局發(fā)出的這一信號，無疑是對社會關(guān)注的及時回應(yīng)。既打消了部分利益群體試圖放松調(diào)控的幻想，又呼應(yīng)了人民群眾住有所居的期待。
鏈家地產(chǎn)市場研究部發(fā)布報(bào)告說：“中央政治局會議用‘加強(qiáng)’兩字，預(yù)示著明年房地產(chǎn)調(diào)控基本沒有放松可能。”
調(diào)控決心已然明了，調(diào)控路徑如何選擇？
房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容成為業(yè)內(nèi)人士相對集中的政策猜想。財(cái)政部部長謝旭人近期撰文表示，“認(rèn)真總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國推開，同時積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革”。
中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉說：“限購政策短期內(nèi)取消的可能性不大，但畢竟是行政手段，從長遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅征收范圍逐漸擴(kuò)大。房產(chǎn)稅可能是全國樓市調(diào)控的新方向。”
“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控”，一方面意味著要更嚴(yán)格落實(shí)已有的調(diào)控政策。有專家指出，未來有望進(jìn)一步嚴(yán)格規(guī)范住房限購的審核標(biāo)準(zhǔn)、操作流程和實(shí)施范圍。同時對落實(shí)調(diào)控不力的地方啟動問責(zé)機(jī)制。
另一方面，意味著制度建設(shè)步伐的加快。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，不能孤立來看，要想徹底解決，就必須對房地產(chǎn)相關(guān)制度進(jìn)行新的系統(tǒng)的頂層設(shè)計(jì)，改變以投資帶動經(jīng)濟(jì)增長模式，消除“土地財(cái)政”魔咒，拓寬民間投資渠道，從制度入手推動樓市調(diào)控走出“調(diào)調(diào)漲漲”的怪圈，努力實(shí)現(xiàn)群眾住有所居的目標(biāo)。
據(jù)新華社電中國社會科學(xué)院13日在京發(fā)布了《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告(2012—2013)》。綠皮書表示，2012年住房市場調(diào)控初步實(shí)現(xiàn)抑制房價(jià)快速上漲目標(biāo)，但沒有實(shí)現(xiàn)最優(yōu)目標(biāo)。
綠皮書指出，2012年為鞏固樓市調(diào)控政策，中央堅(jiān)定不移的繼續(xù)加大政策實(shí)施力度，多次重申抑制不合理需求，堅(jiān)持限購等房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，初步實(shí)現(xiàn)了次優(yōu)的目標(biāo)。
沒有實(shí)現(xiàn)最優(yōu)目標(biāo)的原因是，在房價(jià)總體回落的趨勢下，應(yīng)對宏觀經(jīng)濟(jì)的下降過速的微調(diào)政策波及到房地產(chǎn)，加上地方政府執(zhí)行政策變相放松，導(dǎo)致市場出現(xiàn)恐慌情緒，由于7月份前后出現(xiàn)突然回漲的反復(fù)，打亂房地產(chǎn)理性回歸的進(jìn)程，盡管隨后中央再度從嚴(yán)調(diào)控政策，各方預(yù)期再度發(fā)生改變，但市場改變了明顯回落的軌跡，再次進(jìn)入震蕩微漲階段。
