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2025年03月14日
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接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)投資增速回暖明顯，行業(yè)整體回暖形勢(shì)確立，但我們必須認(rèn)識(shí)到，回暖分布并不均衡。因此，應(yīng)警惕后期出現(xiàn)漲價(jià)與爛尾并存的現(xiàn)象。
投資
國(guó)房景氣指數(shù)重回95
日前，統(tǒng)計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)11月投資數(shù)據(jù)，值得注意的是，雖然仍處于低位，但預(yù)示著房地產(chǎn)投資信心的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”)大幅拉升至95.71，比上月提高1 .15點(diǎn)，高于4月份國(guó)房景氣指數(shù)95 .62，同時(shí)走出了徘徊整6個(gè)月的94-95的點(diǎn)位區(qū)間。
數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，2012年1至11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資64772億元，同比名義增長(zhǎng)16 .7%，增速比1至10月份提高1 .3個(gè)百分點(diǎn)。是今年6月以來最高水平，其中住宅開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)11.9%，增速比1至10月提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)第2個(gè)月加快，投資增速回暖明顯。
另外，1至11月房屋和住宅新開工面積分別為16.2億平方米和12.0億平方米，同比分別下降7 .2%和11 .1%，降幅分別較1至10月縮小1.3和1.6個(gè)百分點(diǎn)。11月房屋和住宅新開工面積分別同比增長(zhǎng)7.1%和6 .3%，均由降轉(zhuǎn)增。值得注意的是，1 1月 單 月 投 資 增 速 大 幅 提 高 到28.5%，較10月15.5%的增速回升12.9個(gè)百分點(diǎn)。
社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，開發(fā)商預(yù)期轉(zhuǎn)變是房地產(chǎn)投資明顯回升的主要原因。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，一方面，房企認(rèn)為調(diào)控政策進(jìn)一步經(jīng)營(yíng)性緊縮的可能性不大，另一方面，銷售情況轉(zhuǎn)好，資金鏈趨松，地方政府加大推地力度，房企加大拿地積極性，投資意愿增強(qiáng)。
中指院指出，除利用外資外，各項(xiàng)資金來源增速繼續(xù)提高，特別是定金及預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款同比增速今年以來首次超過20%，11月單月同比均超過60%。
的確，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在房企資金來源方面，整體增速明顯提高，定金及預(yù)付款和按揭貸款同比增速今年首次超過20%。1至11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源8.6萬億元，同比增長(zhǎng)14 .1%，比1至10月提高2 .5個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)3個(gè)月在10%以上。其中，國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)16.1%，比1至10月提高1 .4個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款同比分別增長(zhǎng)20.2%和23.7%。
“在地根和銀根都相對(duì)松弛后，房企投資意愿自然增加，房?jī)r(jià)上漲壓力進(jìn)一步增大。但是，房地產(chǎn)調(diào)控在政策仍將維持連續(xù)性和穩(wěn)定性的前提下，房地產(chǎn)投資并不會(huì)恢復(fù)至房地產(chǎn)行業(yè)最熱的年代。”朱中一說。
鏈家地產(chǎn)張旭也表示，今年房企銷售業(yè)績(jī)普遍超出預(yù)期，資金回收和融資狀況有很大改善，并持續(xù)拿地補(bǔ)倉，房企信心整體都有明顯恢復(fù)。但是仍然面臨很多不確定性。明年樓市調(diào)控政策走向仍然不明確，加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)也只能說明調(diào)控難以放松。在整體市場(chǎng)向好的表象下，地方城市差異較大，尤其是一些三、四線城市庫存壓力仍會(huì)較大。
市場(chǎng)
土地交易急增
10日，中指院發(fā)布土地監(jiān)測(cè)報(bào)告，在12月3日到9日的一周內(nèi)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的共推出各類土地305宗，較上周增加106宗，推出面積1314萬平方米，較上周增加533萬平方米，土地推出量環(huán)比增加68%。
成交方面，上周共成交各類土地113宗，較此前一周增加34宗，成交面積470萬平方米，較上周增加87萬平方米，環(huán)比增加23%。
一方面隨著商品房成交量的上漲，房企資金鏈有所緩解，另一方面，時(shí)近年底，各級(jí)政府選擇通過大量推地來加快完成供地計(jì)劃，提高土地出讓收入，掀起了又一輪土地盛宴。
中原集團(tuán)的最新數(shù)據(jù)顯示，11月，13個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)面積較10月環(huán)比上升219%，而12月，地方政府推地計(jì)劃更甚，以武漢市為例，武漢12月將舉辦6場(chǎng)土地出讓會(huì)，推出121宗國(guó)有建設(shè)用地，接近今年前10個(gè)月出讓133宗土地的供應(yīng)總量。而寧波市，12月內(nèi)擬出讓土地73萬平方米，超過前11月總和。
“11月政府供地和房企拿地意愿上都進(jìn)一步提升。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭也認(rèn)為，基于成交量上漲，資金的充裕，房企拿地補(bǔ)倉意愿持續(xù)增加。
從房企拿地情況來看，截至2012年12月6日，保利、萬科、恒 大、綠地等新增土地前十的房企共計(jì)獲取土地275宗，土地出讓金達(dá)1488.53億元。
與此同時(shí)，在土地市場(chǎng)活躍的帶動(dòng)下，住宅成交量進(jìn)一步提升。以北京為例，亞豪機(jī)構(gòu)根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，截至9日，北京市商品住宅成交金額已達(dá)2375 .5億元，超過2011年全年37.6%，2010年的2267億元，創(chuàng)近三年新高。
對(duì)此，倪鵬飛指出，應(yīng)避免房地產(chǎn)市場(chǎng)假信息與房地產(chǎn)商的自行炒作，誤導(dǎo)消費(fèi)者，推高房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
預(yù)警
漲價(jià)與爛尾并存
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2012年1至11月份，全國(guó)商品房銷售面積91705萬平方米，同比上漲2.4%。其中住宅銷售面積為81500萬平方米，同比上漲2.3%，是今年首次同比增長(zhǎng)。單月情況看，11月商品住宅銷售面積環(huán)比大增23.9%，銷售金額環(huán)比上漲18.3%。
此外，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月末，商品房待售面積33567萬平方米，比上月末增加519萬平方米。其中，住宅待售面積增加297萬平方米，庫存增幅環(huán)比上漲3%。
“11月商品住宅成交量環(huán)比大幅上漲，印證樓市暖冬行情，同時(shí)也帶動(dòng)全年成交量首次同比正增長(zhǎng)。目前購(gòu)房者入市積極性有明顯增加，尤其是之前觀望的剛需客戶再度入市。其主要原因是對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期相對(duì)樂觀，近期也未出現(xiàn)明確的收緊信號(hào)，很多購(gòu)房者看漲明年市場(chǎng)。”張旭說。
但她同時(shí)指出，從房企待售情況看，住宅庫存壓力仍然存在，在11月需求大量消化的情況下，庫存仍有不少增量。尤其是三四線城市大量庫存還需要較長(zhǎng)時(shí)間消化。
的確，雖然部分房企資金鏈好轉(zhuǎn)，但是大部分中小房企仍面臨著較大的資金困境。日前《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》雜志社與商務(wù)部研究院信用評(píng)級(jí)與認(rèn)證中心聯(lián)合發(fā)布《2012年度中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》顯示，實(shí)體經(jīng)濟(jì)上市的20個(gè)行業(yè)的企業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)下降35 .32%，是20個(gè)行業(yè)中下降幅度最大的行業(yè)。2012年二季度，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)安全指數(shù)曾迅速攀升至5851 .72點(diǎn)，同 比 上 升 了1 7 3 9 .4 2點(diǎn) ， 增 幅42.30%，為近4年來最高。但第三季度該行業(yè)的財(cái)務(wù)安全指數(shù)迅速下降至近4年最低點(diǎn)。
對(duì)此，倪鵬飛表示，現(xiàn)階段投資回升的均是大型房企，而三、四線城市的小房企仍面臨著較大的資金壓力。
國(guó)泰君安分析師也表示，開發(fā)商資金緊張有所改善，但仍主要體現(xiàn)在償債能力方面。自身壓力仍然較大。
據(jù)房地產(chǎn)咨詢決策機(jī)構(gòu)克爾瑞“中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜”的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排名前50位城市中，無一例外都是三四線城市，排名第一是酒泉，第二是呼倫貝爾。
另有數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下高居不下的房企去庫存壓力，使得個(gè)別的房企如果按照今年的銷售速度，所需消化時(shí)間需要10年之久，而其中很大一部分正是被三、四線城市所累。 “明年一線城市確實(shí)存在房?jī)r(jià)上漲的壓力，但是一些三四線城市的房?jī)r(jià)則有崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們應(yīng)警惕未來樓市漲價(jià)與爛尾同時(shí)并存。”倪鵬飛說。
