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2025年03月14日
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朱樹英向記者透露，他所負責的一份相關研究報告已于近期完成，計劃通過律協和中房協提交給主管部門，建議將目前土地出讓金所實施的批租制改為年租制。
年租制變土地出讓金一次性支付為分期支付，能夠幫助降低房價。但對于依賴土地財政的有些地方政府而言，分期支付意味著一次性財政收入的減少，這很有可能成為此項改革推行的障礙。
地價推高房價
《21世紀》：在你們準備提交給住建部等主管部門的報告中，你提出房地產政策調控高房價的關鍵是“地”不是“房”，原因是什么？
朱樹英：國內房價逐年抬高，其主要原因是，招、拍、掛方式下的土地批租制才是房價越調越漲的根源。而國務院出臺的一系列房地產調控政策，并沒有針對招、拍、掛方式下的土地批租制本身進行調控或改革。
房地產是有期限的土地使用權與房屋產權合二為一的不動產?！芭庵啤卑?0年的土地出讓金一次性攤入房價，房價的基價被抬高。另外，土地招、拍、掛制度，盡管有其預防和減少腐敗的正面作用，卻使商品住宅用地出讓金越來越高。其后果是直接帶動房價上漲。
更值得關注的是，一次性得到未來70年的土地租金，已成為地方政府增加財政收入的主要方式。很多地方政府肆意違法出讓國有土地，竭澤而漁。
《21世紀》：年租制對房地產市場調控有何作用？
朱樹英：批租制是一次支付土地出讓金制度，而年租制則是按一定年限分期支付使用土地的出讓金。實施土地年租制，售出時的房價沒有了土地出讓金的一次大額資金支付的門檻，能夠有效幫助房價的調控。
選擇年租制方式購房，可以降低房價中土地出讓金成本所占比例，降低房價的壓力，不失為一種更多買房人可以接受的新的房價構成制度。
“年租制”一旦實行，可大幅降低開發門檻，減小融資壓力，緩解房地產開發商的資金問題，房地產開發的金融風險也隨之降低。
朱樹英：土地年租制 可解高房價難題
年租、批租并行
《21世紀》：一旦實施年租制，政府的收益可能會受到哪些影響？
朱樹英：對政府而言，實行年租制意味著政府需先墊付一部分資金投入土地的前期開發。但從長遠來看，作為利益主體之一，政府所獲得的收入不僅不會 減少，而且因為可以每年重估土地租值，還能夠持續不斷地取得土地增值的收入，使政府的租地收入更為穩定平衡，更具可持續發展性，更符合政府財政成熟模式的 要求。
《21世紀》：目前是否具備實施土地年租制的客觀條件？
朱樹英：無論采用土地批租出讓或者年租使用的方式，實質上都是獲得國有土地的使用權，是國有土地有償使用的具體實現形式，因此在法學理論上并無障礙。
考慮到我國城市發展水平不均衡，還有很大一部分地區還處在城市建設的初級階段，全面實行“年租制”將阻礙城市發展，因此，土地制度不能單一為“批租制”或“年租制”，而是要根據這兩種方式具有不同的特點和適用性，采用雙軌制。
最主要的界限應該是根據各地經濟發展不同情況，對中西部不發達城市和沿海還沒有形成產業支撐的開發區等城市化進程還處于剛起步階段的地區應考慮采取“批租制”；在發達城市如上海、北京以及深圳等已經處在城市化建設較為健全階段的地區，則可采用“年租制”。
