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2025年03月13日
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近日京滬深接連出現(xiàn)地王，其背后是開發(fā)商重回一線城市的沖動。
經歷近兩年的調控之后，開發(fā)商們發(fā)現(xiàn)，原來深入三四線拓展是一件有風險的事情，尤其是房價止跌回升的過程中，一線城市和熱點二線城市更能帶來銷量和利潤。
剛剛過去的11月，京滬深穗四大城市成交量均創(chuàng)下今年新高，其中11月廣州新房成交均價14769元/平方米，更創(chuàng)下2010年以來的新高。
而眾多的三四線城市卻深陷庫存和消化危機之中：全國商品房待售面積環(huán)比去年繼續(xù)升高，其中三四線城市的庫存巨大。
此時，正是高層密集推出城鎮(zhèn)化政策之機，所謂城鎮(zhèn)化，必然要與更多的三四線城市發(fā)生關聯(lián)。在新的執(zhí)政思路之下，三四線城市樓市將會往何處去？
三四線城市庫存危機
在出現(xiàn)翹尾行情的11月，樓市庫存也被高度關注。
“自今年6月份以來，全國商品房待售房面積一直維持在高位，并且有上升的趨勢，這是需要警惕的?！比?lián)房地產商會名譽會長聶梅生指出。
數(shù)據顯示，三四線城市的庫存量更大。摩根大通最新報告指出，從地區(qū)來看，明年一線城市更樂觀一些，三四線城市去庫存壓力會更大。據克爾瑞“中國城市房地產市場風險排行榜”數(shù)據顯示，全國城市市場風險排名前50位城市中無一例外均為三四線城市。
克爾瑞報告測評的287個城市中，房地產風險排名倒數(shù)前三的分別是深圳、北京和上海，廣州、杭州、南京等重點一二線城市的風險也較低。
該風險榜單前50強幾乎都被三四線城市占據，排名第一的是酒泉，第二為呼倫貝爾，備受關注的鄂爾多斯排名第六，其土地消化周期長達9.71年，供求比高達3.88，市場嚴重供過于求。分區(qū)域看，風險排名前50城市主要集中在華北、西北、西南中，大多數(shù)集中在內陸城市。
克爾瑞董事長丁祖昱強調，進入三四線城市要非常謹慎，這些城有限的客戶需求、市場需求和相對無限的土地供應，構成了這些城市最大的風險?？藸柸鸱治鰩熽悋[天指出，中國目前面臨著換屆的特殊節(jié)點，樓市注定會有短期的震蕩，不可避免。
開發(fā)商爭搶一線城市土地
今年5-7月以及11-12月的兩輪樓市回暖中，開發(fā)商們發(fā)現(xiàn)，北京、廣州、深圳的房子太好賣了，包括豪宅，都很容易銷售出去，而價格和利潤也是節(jié)節(jié)升高。
反觀三四線城市，“賣出去第一批后，接下來就很難賣了，因為沒有太多剛需買家，這些地方又沒有投資客，”廣州一家大型房企高管人士坦言，在三四線城市，往往還面臨當?shù)亻_發(fā)商的低成本競爭，以及先進入者如恒大地產的競爭。
招商地產董事長林少斌明確表示，招商的戰(zhàn)略布局只進入核心二線城市，以及部分三線城市的核心地段，未來一二線城市仍然是公司銷售和利潤的主要來源。在此背景下，下半年開發(fā)商爭搶優(yōu)質土地資源尤其是一線城市的土地便不難理解。
機構報告顯示，11月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓金收入為663億元，環(huán)比增長23%，創(chuàng)16個月新高。其中僅11月13~15日3天，上市房企公示的拿地總規(guī)模就高達近180萬平方米。9月至今，保利、中海外等大型房企共創(chuàng)造了11個“地王”。其中，上海、深圳、北京出現(xiàn)地王最多。
房企的新增土地儲備也基本位于一二線。本報記者統(tǒng)計顯示，萬保招金四大房企今年的拿地區(qū)域回歸一二線。
三季度以來金地拿地速度明顯加快，并主要集中在已進入的一二線城市。截至10月底，公司新增項目6個，建筑面積約96萬平米，累計地價約26億。金地共進入5個城市，其中僅有余姚三線城市。
保利表現(xiàn)更為迫切：截至目前，保利今年共進入13個城市拿地，其中三四線城市僅為2個，在北京和上海就新增土地儲備約80萬平方米。
萬科相對平衡，今年所進入的大約40個城市中，有15個為三四線城市，表明其戰(zhàn)略縱深仍然在延續(xù)，但步伐謹慎。華潤置地則通過舊城改造形式拿下深圳近1000萬平方米的土地儲備，占公司總土儲的35%。
從上述公司拿地區(qū)域來看，即使是進入三四線城市，萬保招金也基本上都避開了經濟欠發(fā)達，或者此前泡沫較高的城市，如酒泉、黑河、大同、溫州、鄂爾多斯等地。
過去十多年，推動中國商品房市場發(fā)展的兩大因素為城市化和人口紅利，它們提供了商品房市場最大的需求主體。根據中央高層領域的表述，未來幾十年，中國經濟的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化。在此背景下，三四線城市理應迎來發(fā)展良機，知名開發(fā)商緣何有意回避？
海通證券首席經濟學家李迅雷(微博)認為，中國或已步入城鎮(zhèn)化的后期。他指出，目前中國官方公布的城鎮(zhèn)化率為51%，是按常住人口概念計算的，但實際上，目前中國農村主要從事農業(yè)勞動的人口大約只有1.6億，比官方數(shù)據少一個億，而未來農村可向城鎮(zhèn)轉移的勞動力數(shù)量大約只有4000萬-6000萬。這意味著，到2020年前后，中國的城鎮(zhèn)化進程就大致結束了，將步入城鎮(zhèn)化的后期。
對于開發(fā)商來說，更大的可能是，一二線城市獲得的利潤遠大于三四線城市，僅此而已。
